Umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości – co to jest?

Umowa przyrzeczona to ostatni krok na drodze sprzedaży nieruchomości. Kiedy decydujemy się na sprzedaż domu lub mieszkania, to pierwszym krokiem jest znalezienie odpowiedniego kupującego, który przejmie od nas prawo własności nieruchomości. Przeniesienie własności następuje na podstawie umowy przyrzeczonej. Czym ona dokładnie jest? Wyjaśniają eksperci mFinanse. 

Zobacz też: Umowa deweloperska, a kredyt – co warto wiedzieć?

Umowa przyrzeczona – co to jest i kto pokrywa jej koszty

To, co najważniejsze w przypadku umowy przyrzeczonej, to fakt że jest zawierana w formie aktu notarialnego. Przed jej podpisaniem przez strony, notariusz weryfikuje stan prawny nieruchomości. Dokładnie ujmując –  czy jest obciążona hipoteką oraz czy osoba, która ją sprzedaje, ma do niej prawo własności.

Przepisy nie określają, która ze stron pokrywa koszty umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym najczęściej koszty pokrywa kupujący mieszkanie. Na koszty umowy składają się opłaty sądowe, wynagrodzenie notariusza oraz podatek od czynności cywilnoprawnych. Jeśli sprzedającym jest deweloper, koszty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera związane z umową przyrzeczoną rozkładają się inaczej. Osoba kupująca mieszkanie od dewelopera z rynku pierwotnego nie płaci podatku od czynności cywilnoprawnych. Co do aspektu kosztów notarialnych – podzielone są one pomiędzy sprzedającego i kupującego zgodnie z zapisami przepisów prawa.

Umowa przyrzeczenia sprzedaży nieruchomości – co zawiera

Umowa przyrzeczona zawierana w obecności notariusza powinna zawierać kilka stałych elementów. Najważniejsze z nich to dane dotyczące stron umowy. Zalicza się do nich: treść zobowiązania (w tym wypadku dotycząca przeniesienia własności nieruchomości) oraz termin w jakim to zobowiązanie będzie wypełnione. Dodatkowo również ważnymi elementami umowy są te, dotyczące płatności, czyli która ze stron pokrywa koszty notarialne oraz – co najważniejsze – kwotę za jaką kupujący nabywa nieruchomość. Co jeśli przed zawarciem umowy przyrzeczonej kupujący wpłacał na rzecz sprzedającego zadatek? Wtedy także jego wysokość powinna zostać ujęta w finalnej umowie.

Jeśli umowę przyrzeczenia sprzedaży nieruchomości zawiera deweloper, to dzięki niej także zostaje ustanowiona odrębna własność lokalu mieszkalnego oraz przypisany do mieszkania udział w gruncie na jakim został wzniesiony budynek. 

Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona – różnice

Sprzedający mieszkanie, zanim podpisze umowę przyrzeczoną, spotka się na pewno z umową przedwstępną. Czym ona jest? Czym różni się umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona?

Umowa przedwstępna nie musi być podpisywana w formie aktu notarialnego. Może być przygotowana i podpisana przez strony bez udziału notariusza. Musi się w niej znaleźć za to termin, do którego strony zobowiązują się podpisać umowę przyrzeczoną. Jak wskazuje Kodeks cywilny jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna nie przenosi na kupującego prawa własności nieruchomości, taką moc ma dopiero umowa przyrzeczona. Za to umowa przedwstępna zawiera informację o zadatku lub zaliczce, którą kupujący wypłaci sprzedającemu.

Chcesz dowiedzieć się czym różni się zadatek a zaliczka? Przeczytaj tekst na naszym blogu.

Umowa przyrzeczona – uchylenie się od podpisania

W idealnej sytuacji sprzedający i kupujący w równym stopniu dążą do podpisania umowy przyrzeczonej. Jest tak ze względu na fakt, że  każda ze stron ma w tym swój interes. Co jednak w sytuacji, kiedy jedna ze stron uchyla się od podpisania umowy przyrzeczonej?

W takim przypadku mamy dwa rozwiązania. Z jednej strony możemy na drodze sądowej żądać podpisania umowy. Z drugiej możemy domagać się od drugiej strony odszkodowania. Zapisy dotyczące odszkodowania warto zawrzeć już w umowie przedwstępnej, przy okazji definiowania terminu w jakim ma dojść do podpisania umowy przeniesienia własności nieruchomości.

Zobacz też: Kalkulator kredytu hipotecznego – czyli symulacja w kilka minut