Koszty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera

Zobacz też: Kalkulator notarialny – jak obliczyć taksę notarialną?

Umowa przedwstępna a umowa deweloperska 

W przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego, często u kupującego pojawia się pytanie, kto płaci za umowę przedwstępną u notariusza? Tu od razu należy wyjaśnić, że umowa deweloperska, zawierana w formie aktu notarialnego, to nie to samo pojęcie co umowa przedwstępna. Umowę przedwstępną podpisuje się jako formę zabezpieczenia interesów kupującego i sprzedającego. Określa się w niej termin w którym dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej kupna-sprzedaży. Umowa przedwstępna może, ale nie musi, być podpisana w formie aktu notarialnego.

Tę formę umowy wybierają najczęściej inwestorzy kupujący nieruchomość z rynku wtórnego. Kto płaci za umowę przedwstępną u notariusza, jeśli strony chcą podpisać dokument w formie aktu notarialnego? Przepisy nie określają, kto w takim wypadku ponosi koszty. Najczęściej jest jednak tak, że pokrywa je kupujący.

W przypadku umowy deweloperskiej istnieje prawny wymóg jej podpisania w postaci aktu notarialnego. Nie ma więc możliwości podpisania takiej umowy bez udziału notariusza. Należy się przygotować, że w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera, u notariusza będzie trzeba pojawić się dwukrotnie. Pierwszy raz na podpisanie umowy deweloperskiej oraz umowy przenoszącej prawo własności. Kto płaci za notariusza przy kupnie mieszkania od dewelopera? Sytuacja tu jest trochę inna, niż przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego.

Kto ponosi koszty notariusza przy zakupie domu lub mieszkania od dewelopera? 

Koszty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera dzielone są pomiędzy kupującego i sprzedającego. Zgodnie z zapisami art. 26. Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego* wynagrodzenie notariusza wynikające z czynności związanych z zawieraniem umowy deweloperskiej obciążają w równych częściach dewelopera i kupującego. Do tych kosztów zalicza się koszty sporządzenia aktu notarialnego oraz koszty sądowe związane np. z wpisami w księdze wieczystej.

Koszty notariusza przy zakupie domu od dewelopera – wysokość opłat 

Na koszty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera składa się kilka elementów. Za zawarcie umowy deweloperskiej notariusz może pobrać połowę stawki maksymalnej określonej w rozporządzeniu ministra sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku**. Maksymalna stawka zależy od ceny nieruchomości zawartej w umowie i wynosi:

• do 3000 zł – 100 zł
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
• powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł;

To, że notariusz może pobrać połowę maksymalnie określonych w rozporządzeniu stawek, nie oznacza, że zawsze to zrobi. Często notariusz, u którego podpisujemy umowę deweloperską, współpracuje z deweloperem, więc może pobrać wynagrodzenie niższe, od tego określonego przepisami. Przed podpisaniem aktu notarialnego warto dowiedzieć się jak rozliczy się z nami notariusz.

Dodatkowe koszty, poza taksą notarialną, na które powinniśmy być przygotowani, to wypisy aktu notarialnego. Maksymalna stawka, również opisana w rozporządzeniu, to 6 PLN za każdą rozpoczętą stronę. W praktyce oznacza to koszt rzędu 100-200 PLN. Umowa deweloperska powinna zawierać także wniosek do sądu o wpis do księgi wieczystej nieruchomości. Ta opłata to kolejne 150 PLN. Oprócz tego, przy podpisywaniu aktu notarialnego, obowiązuje opłata podatku VAT wysokości 23% od taksy notarialnej oraz opłaty za wypis aktu notarialnego. W tym wypadku kwota zależy od wskazanej wyżej taksy notarialnej wynikającej z ceny nieruchomości.

Opłata notarialna przy zakupie mieszkania – kto płaci?

Podział kosztów przy umowie deweloperskiej opisany jest w ustawie. Zanim jednak będziemy mogli cieszyć się własnym M od dewelopera, u notariusza będzie trzeba pojawić się jeszcze raz. Umowa deweloperska zawierana jest najczęściej, kiedy deweloper jest w trakcie budowy i nie jest jeszcze przeniesieniem własności nieruchomości na kupującego. Takie zadanie ma umowa przyrzeczona, która przenosi na kupującego prawo własności do mieszkania. Umowę przyrzeczoną strony zawierają także w formie aktu notarialnego. W zależności od tego, na jakim etapie inwestycji deweloperskiej zdecydujemy się na nasze wymarzone M, między jednym a drugim aktem notarialnym może minąć nawet 2-3 lata. Dla przykładu, jest tak w przypadku, kiedy umowę deweloperską podpisaliśmy jeszcze zanim deweloper rozpoczął kopanie fundamentów pod swoją inwestycję.

Przepisy prawne nie określają już, kto ponosi koszty zawarcia umowy przyrzeczonej – ustawa mówi tylko o umowie deweloperskiej. Najczęściej zdarza się, że deweloperzy cały koszt przerzucają na kupującego. Dlatego warto już na etapie pierwszych rozmów z deweloperem ustalić warunki. Po pierwsze, po czyjej stronie jest opłata notarialna przy zakupie mieszkania. Kolejnym aspektem jest to kto płaci za umowę przyrzeczoną, czy także jest podzielona na obie strony umowy.

Zobacz też: Umowa deweloperska, a kredyt – co warto wiedzieć?

* Źródło: Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tekst jednolity (Dz. U. 2011 Nr 232 poz. 1377)
** Źródło: Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, tekst jednolity (Dz.U. 2004 nr 148 poz. 1564)

FAQ – często zadawane pytania

Kto ponosi koszty notariusza przy zakupie mieszkania od dewelopera?

Koszty notariusza przy zakupie mieszkania od dewelopera są dzielone między kupującego i dewelopera. Zgodnie z ustawą wynagrodzenie notariusza związane z zawarciem umowy deweloperskiej obciąża obie strony po połowie, obejmując taksę notarialną oraz powiązane opłaty sądowe (np. wpisy w księdze wieczystej).

Czy umowa przedwstępna musi być sporządzona u notariusza i kto za nią płaci?

Umowa przedwstępna nie musi być sporządzona u notariusza — może, ale nie musi, przybrać formę aktu notarialnego. Jeśli strony zdecydują się na formę notarialną, przepisy nie określają, kto płaci za umowę przedwstępną u notariusza; w praktyce najczęściej pokrywa ją kupujący.

Jak oblicza się taksę notarialną przy umowie deweloperskiej i jakie są maksymalne stawki?

Taksę notarialną przy umowie deweloperskiej oblicza się według maksymalnych stawek określonych w rozporządzeniu, przy czym za zawarcie umowy deweloperskiej notariusz może pobrać połowę tych maksymalnych stawek. Maksymalne stawki (przykładowo): do 3 000 zł – 100 zł; pow. 3 000 do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki; pow. 10 000 do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki; pow. 30 000 do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki; pow. 60 000 do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki; pow. 1 000 000 do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki; pow. 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki (maks. 10 000 zł). W praktyce notariusz może stosować stawki niższe, zwłaszcza przy współpracy z deweloperem.

Jakie dodatkowe opłaty notarialne trzeba uwzględnić przy zakupie mieszkania od dewelopera?

Dodatkowe opłaty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera to m.in. wypisy aktu (maks. 6 zł za każdą rozpoczętą stronę, w praktyce ok. 100–200 zł), opłata sądowa za wniosek o wpis do księgi wieczystej (ok. 150 zł) oraz podatek VAT 23% od taksy notarialnej i opłat za wypisy. Te koszty należy brać pod uwagę łącznie z taksą notarialną.