Najem instytucjonalny – dla kogo będzie odpowiedni?

Najem instytucjonalny to ciekawa alternatywa dla tradycyjnej umowy najmu nieruchomości. W porównaniu do „zwykłej” umowy najmu lepiej chroni właściciela mieszkania przed nieuczciwymi najemcami. Czym dokładnie jest wynajem instytucjonalny i kto może z niego skorzystać? Wyjaśniają eksperci mFinanse.

Zobacz też: Kredyt czy wynajem mieszkania? Porównanie kosztów [INFOGRAFIKA]

Wynajem instytucjonalny – co to jest?

Zanim zdecydujesz, czy najem instytucjonalny jest dla Ciebie, warto sięgnąć do źródeł.  Ta forma najmu została opisana w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Według zapisów ustawy „umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.”*

Najem instytucjonalny jest więc rozwiązaniem przeznaczonym dla osób prowadzących działalność gospodarczą polegającą na wynajmie nieruchomości. Ustawa zabezpiecza interesy właściciela mieszkania, dzięki czemu łatwiej jest mu uniknąć trudności z najemcami np. w sytuacji, kiedy po zakończonej umowie nie chcą opuścić mieszkania.

Do umowy najmu instytucjonalnego dołącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym oświadcza, że w przypadku wygaśnięcia umowy lub jej wypowiedzenia podda się dobrowolnej eksmisji i opuści lokal oraz że nie przysługuje mu w takim wypadku prawo do lokalu tymczasowego lub socjalnego. Te zapisy oznaczają, że w przypadku, kiedy najemca łamie postanowienia umowy lub po jej wygaśnięciu nie chce się wyprowadzić, właściciel mieszkania ma dużo prostszą drogę do uwolnienia się od niechcianego lokatora.

Oprócz najmu instytucjonalnego ustawa wskazuje także na możliwość zawierania umów w ramach najmu okazjonalnego. Chcesz poznać różnice między najmem okazjonalnym i instytucjonalnym? Przeczytaj wpis na naszym blogu.  

Najem instytucjonalny – dla kogo?

Zgodnie z zapisami ustawy najem instytucjonalny jest opcją, z której mogą skorzystać przedsiębiorcy. Z tego powodu często wykorzystywany jest przez właścicieli firm, którzy zajmują się inwestowaniem w nieruchomości. Wiele takich osób, mimo że inwestowało w mieszkania, miało obawy czy różne problemy związane z niechcianymi lokatorami nie będą zbyt uciążliwe i nie będą zajmowały zbyt dużo czasu. Najem instytucjonalny, który bardzo dokładnie precyzuje prawa i obowiązki obu stron, ułatwia podjęcie decyzji o wynajmie mieszkania. 

Ta forma najmu ma także zwolenników wśród najemców. Przede wszystkim dlatego, że podpisywana między stronami umowa bardzo wyraźnie określa wszystkie opłaty związane z najmem nieruchomości, w tym także kaucję. Wszelkie zmiany umowy wymagają formy pisemnej, nie ma więc obaw, że właściciel mieszkania podwyższy opłaty bez zgody najemcy. 

W przypadku tej formy najmu kluczowe jest popisanie zgodnej z wymogami prawa umowy pomiędzy stronami. Co taka umowa powinna zawierać? Oczywiście standardowe informacje zawarte w takich dokumentach, czyli dane obu stron umowy, oświadczenie wynajmującego o posiadaniu praw do lokalu, wysokość i terminy opłat związanych z wynajmem, dane dotyczące kaucji, wszystkie inne ustalenia związane z wynajmem np. kwestie związane z ewentualnym podnajmem czy możliwością posiadania zwierząt. Dodatkowo specyficznymi dla umowy najmu instytucjonalnego elementami umowy jest konieczność podania obowiązkowo daty wygaśnięcia umowy oraz oświadczenie najemcy, w formie aktu notarialnego, o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, bez wskazania lokalu, do którego się przeniesie. Co również ważne, umowa najmu instytucjonalnego musi mieć formę pisemną.

Zobacz też: Kupno mieszkania pod wynajem – czy warto i czy się opłaca?

Najem instytucjonalny z dojściem do własności – o co chodzi?

Ustawodawca zawarł w ustawie także możliwość zwarcia najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Na czym polegają te zapisy?

Jak wskazuje sama nazwa, najemca po wygaśnięciu umowy najmu instytucjonalnego staje się właścicielem nieruchomości. Co ważne, w momencie podpisania umowy nieruchomość musi mieć założoną księgę wieczystą bez wpisów dotyczących hipoteki lub innych roszczeń. W umowie zawiera się roszczenie najemcy dotyczące przeniesienia na niego prawa własności, kiedy ureguluje uzgodnioną cenę rozłożoną na miesięczne raty. W umowie właściciel mieszkania ustanawia hipotekę na zabezpieczenie roszczenia najemcy. Dzięki temu, jeśli postanowienia umowy nie dojdą do skutku, najemca ma gwarancję zwrotu wpłaconych środków.

W takim przypadku umowa najmu instytucjonalnego, oprócz wcześniej wymienionych elementów, musi zawierać także cenę sprzedaży, harmonogram oraz wysokość spłaty kolejnych rat, zasady zaspokojenia ewentualnych wierzytelności z wypłaconej kwoty, zobowiązanie właściciela do przeniesienia prawa własności na najemcę w terminie wynikającym ze spłaty całej kwoty sprzedaży oraz zobowiązanie samego najemcy do zapłaty uzgodnionej ceny zgodnie z harmonogramem.

* Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.