Umowa o dzieło a kredyt hipoteczny — czy to może się udać?

„Kredyt hipoteczny dostaniesz, jeśli masz umowę o pracę na czas nieokreślony”. „Zarabiając na umowie o dzieło, bank automatycznie odrzuci Twój wniosek kredytowy”. Te opinie są często powtarzane, ale czy mają odzwierciedlenie w rzeczywistości? Jak jest naprawdę? Czy pracując na umowie o dzieło, można starać się o kredyt hipoteczny? Sprawdźmy.

Forma zatrudnienia a szanse na kredyt hipoteczny

Na rynku pracy funkcjonuje wiele form zatrudnienia. Do tych najpopularniejszych należy umowa o pracę (na czas określony, nieokreślony, próbny), umowy cywilnoprawne czy samozatrudnienie. Wśród umów cywilnoprawnych można wyróżnić umowę zlecenie, o dzieło, agencyjną i kontrakt menedżerski.

W porównaniu do umowy o pracę, umowy cywilnoprawne zwykle zapewniają pracownikowi mniejszą ochronę, brak płatnego urlopu, wypłaty za nadgodziny czy krótszy okres wypowiedzenia. Z drugiej strony — dają większą swobodę w dopasowaniu życia zawodowego do prywatnego czy realizowaniu zadań dla kilku zleceniodawców jednocześnie, co zwiększa dochody.

Poszczególne rodzaje umów cywilnoprawnych różnią się między sobą. O ile w przypadku umowy zlecenia, zleceniobiorca ma zagwarantowane wynagrodzenie minimalne, o tyle w przypadku umowy o dzieło przepisy odnoszące się do minimalnej stawki godzinowej nie obowiązują. Stąd obawa o mniejszą stabilnością dochodów przy umowie o dzieło, a tym samym o zdolność do regularnego spłacania rat kredytu hipotecznego. Banki mogą w takich przypadkach podchodzić bardziej restrykcyjnie do oceny ryzyka. Nie oznacza to jednak, że uzyskanie kredytu jest niemożliwe.

Jak umowa o dzieło wpływa na zdolność kredytową?

Pewnie obiło Ci się o uszy, że zdolność kredytowa jest najważniejsza w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Jeśli pracujesz na umowę o dzieło, sprawa wygląda tak samo. Bank podczas analizy Twojego wniosku weźmie pod uwagę m.in.:

• wysokość osiąganych dochodów,
• stabilność/regularność dochodów,
• posiadane zobowiązania,
• koszty utrzymania,
• historię kredytową,
• wiek, stan cywilny i ewentualną liczbę osób na utrzymaniu,
• wykonywany zawód,
• wysokość wkładu własnego.

Sam fakt pracy na umowę o dzieło nie wyklucza możliwości otrzymania kredytu hipotecznego. Trzeba jednak zaznaczyć, że niektóre banki nie akceptują takiej formy dochodu. Inne traktują ją jedynie jako dodatek do innego źródła dochodu np. pensji z tytułu umowy o pracę.

Takie sytuacje to jednak wyjątki. Zwykle rodzaj umowy to tylko jeden z parametrów branych pod uwagę i oceniany na równi z takimi czynnikami jak wysokość dochodów i ich stabilność.

Jak długo trzeba pracować na umowie o dzieło, żeby dostać kredyt?

Dochody z tytułu realizacji umowy o dzieło mogą być na tyle wysokie, że wystarczą na spłatę miesięcznych rat i regulowanie innych zobowiązań. Szacuje się, że stosunek zadłużenia do dochodów nie powinien być większy niż 40-50%. Oznacza to, że rata kredytu nie powinna „zjadać” więcej, niż połowę miesięcznego dochodu. Bank z pewnością wyliczy wskaźnik DtI (Debt to Income) przy ocenie zdolności kredytowej.

Zwróci też uwagę na to, czy stabilność dochodów oraz długość trwania umowy o dzieło jest udokumentowana. Najczęściej banki wymagają przedstawienia historii dochodów z ostatnich 12 lub 24 miesięcy. W niektórych przypadkach za minimum uznaje się 6 miesięcy. O tym, jak wyglądają te różnice w poszczególnych bankach, najlepiej porozmawiać z ekspertem mFinanse. A zdolność kredytową można wstępnie obliczyć, korzystając z kalkulatora zdolności kredytowej.

Warto też wiedzieć, że oceniając zdolność kredytową, banki mogą spojrzeć nie tylko w przeszłość, na historię dochodów, ale też w przyszłość — na czas pozostały do wygaśnięcia umowy. Wskazane jest, aby obowiązywała ona jeszcze przez kolejne miesiące.

Kredyt hipoteczny i umowa o dzieło — jakie dokumenty są potrzebne?

Do najczęściej wymaganych przez banki dokumentów potrzebnych przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny należą:

• dowód osobisty/paszport;
• umowa o dzieło — bank z pewnością poprosi o przedstawienie wszystkich aktualnych i zakończonych umów o dzieło z ostatnich 12 lub 24 miesięcy (lub innego wymaganego okresu). Dokumenty te potwierdzą regularność zleceń oraz ciągłość współpracy z danymi kontrahentami;
• wyciągi z konta bankowego z ostatnich miesięcy albo roku;
• zaświadczenie o dochodach, ewentualnie zaświadczenie od zleceniodawcy;
• PIT-y z ostatnich lat — banki często wymagają przedstawienia rocznych deklaracji podatkowych (PIT-36, PIT-37, PIT-11), które pozwalają zweryfikować wysokość dochodów w dłuższym okresie;
• oświadczenie o kontynuacji współpracy albo umowa o dzieło na kolejne miesiące;
• dokumenty dotyczące kredytowanej nieruchomości (np. pozwolenie na budowę, numer księgi wieczystej, umowa rezerwacyjna albo przedwstępna);
• oświadczenie o wysokości wkładu własnego.

Jak zwiększyć szanse na kredyt hipoteczny, pracując na umowie o dzieło?

Banki cenią sobie przewidywalność dochodów. Dlatego, zanim złożysz wniosek kredytowy, upewnij się, że możesz wykazać się regularnymi wpływami na konto od co najmniej roku.  Zapewnij sobie ciągłość umów lub uzyskaj od zleceniodawców deklaracje o dalszej współpracy. Zadbaj o długoterminową współpracę z jednym lub kilkoma kontrahentami.

Bardzo istotnym elementem w ubieganiu się o kredyt hipoteczny przy umowie o dzieło będzie wysokość wkładu własnego. Zasada jest prosta — im większy, tym lepiej. Minimalny wkład własny to 20% wartości nieruchomości. Jeśli będzie większy, dla banku oznacza to mniejsze zobowiązanie do sfinansowania i mniejsze ryzyko, co może zwiększyć Twoje szanse na uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej. Ponadto, może to również przełożyć się na korzystniejsze warunki kredytu, jak niższe oprocentowanie czy mniejsza prowizja.

Jeśli obawiasz się, że umowa o dzieło może stanąć Ci na drodze do uzyskania kredytu hipotecznego, rozwiązaniem może być wnioskowanie razem z inną osobą, która posiada stałe źródło dochodu, np. z tytułu umowy o pracę.