Zdolność kredytowa w 2023 roku – jak banki ocenią Twoje możliwości?

Rok 2022 przyniósł wiele zmian dla ubiegających się o kredyt hipoteczny. Wskutek podniesienia stóp procentowych i nowej rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego znacząco zmieniła się ocena zdolności kredytowej Polaków. W 2023 roku również nie zabraknie zmian na rynku kredytów hipotecznych i nie ominą one również tematu wyliczania zdolności kredytowej. Na jaki kredyt w 2023 można? Od czego zależna jest wysokość zdolności kredytowej? Dowiedz się z artykułu. 

Co to jest zdolność kredytowa i od czego zależy jej wysokość?

Zdolność kredytowa to bardzo ważny element procedury kredytowej. To od niej zależy, czy dostaniemy kredyt od banku. Wylicza się ją w oparciu o szereg wskaźników i czynników, które mogą wpływać na wypłacalność kredytobiorcy. Każdy bank wylicza ją nieco inaczej – w zależności od polityki kredytowej i procedur wewnętrznych. Bank bierze pod uwagę nie tylko wpływy i zobowiązania kredytobiorcy, ale również takie czynniki, jak prawdopodobieństwo jego niewypłacalności w przyszłości, np. na skutek niespodziewanych zdarzeń.

Zgodnie z aktualną Rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego, minimalna wysokość wkładu własnego kredytu hipotecznego w 2023 r. wynosi nadal 20%. Jeżeli chcemy uzyskać tańszy kredyt, warto posiadać środki na wkład własny wyższe niż ten minimalny. Na rynku wciąż jednak znajdziemy banki, które udzielą finansowania przy niższym wkładzie własnym, wynoszącym 10%, ale przy spełnieniu dodatkowych warunków.

Dodatkowo od lipca 2021, zgodnie z Rekomendacją KNF, banki liczą zdolność kredytową maksymalnie dla okresu 25 lat, nawet dla kredytów o dłuższym okresie kredytowania. Przy kredycie na 25 lat automatycznie spada zdolność kredytowa, bo rata do spłaty będzie wyższa niż przy okresach 30-letnich. Rekomendacja „S” Komisji Nadzoru Finansowego nie pozwala na podnoszenie zdolności kredytowej klientów poprzez wydłużanie okresu spłaty powyżej 25 lat.

Przewiduje się natomiast, że KNF w 2023 roku wprowadzi jeszcze jedną zmianę, która tym razem może podwyższyć zdolność kredytową niektórych kredytobiorców. Urząd Komisji Nadzoru Finansowego zapowiedział, że planuje obniżenie bufora ostrożnościowego z obecnych 5% do 2,5%. Jednak dotyczy to tylko tych kredytobiorców, którzy zdecydują się na umowę kredytu o pięcioletniej stałej stopie oprocentowania.

Przeczytaj też: WIRON a zdolność kredytowa? Na co wpływ ma WIRON

Jaką zdolność kredytową ma rodzina 2+1 w 2023 roku?

Generalnie posiadanie dzieci ma negatywny wpływ na zdolność kredytową. Dzieje się tak, ponieważ bank przy jej wyliczaniu, uwzględnia zarówno dochody rodziny, jak i wydatki ponoszone przez nią każdego miesiąca. Szacuje się, że posiadanie jednego dziecka może zmniejszyć zdolność kredytową o około 6-10%.

Jednak, co jest kolejną pozytywną zmianą, w 2023 roku banki przy wyliczaniu zdolności kredytowej zaczęły brać pod uwagę świadczenie 500+. Jak pokazuje poniższa tabela porównując do lat 2020-2021 zdolność kredytowa przeciętnej rodziny spadła, ale analizując ją w porównaniu na przykład do października 2022 możemy zauważyć 47% wzrost, a biorąc pod uwagę świadczenie 500+ wzrost jest na poziomie 55%. Zdolność kredytowa w styczniu 2023 jest najwyższa od okresu maj/czerwiec 2022.

Źródło: Wyliczenia ekspertów mFinanse

Naturalnie im wyższe zarobki, tym większa szansa na kredyt i droższą nieruchomość. Zdolność kredytowa została oszacowana przy założeniu, że potencjalny kredytobiorca nie ma innych zobowiązań w bankach i legitymuje się dobrą historią kredytową, tzn., że nie posiada opóźnień w poprzednich spłatach kredytów czy kart kredytowych.

Znam już swoją zdolność – jakie mieszkanie mogę kupić?

W procesie zakupu nieruchomości na kredyt oszacowanie zdolności kredytowej jest pierwszym, podstawowym etapem. Aby poznać szacunki możesz skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej, a dokładne wyliczenia przedstawi jeden z wielu doświadczonych ekspertów kredytowych mFinanse.

Kiedy pierwszy etap mamy już za sobą, należy zabrać się za szukanie nieruchomości na jaką będzie nas stać przy danej zdolności. Pozostając przy analizowanej rodzinie 2+1 zarabiającej łącznie 6 400 zł netto zobaczmy na jakie mieszkanie byłoby ich stać.

Poniższy wykres pokazuje średnie ceny 1m2 mieszkania w różnych miastach Polski. Zakładając 20% wkład własny oraz wliczenie do zdolności świadczenia 500+ przykładową rodzinę stać dla przykładu na:

• Dwupokojowe mieszkanie o powierzchni ok 52m2 w Łodzi,
• Trzypokojowe mieszkanie o powierzchni ok. 45m2 w Poznaniu,
• Trzypokojowe mieszkanie o powierzchni ok. 42m2 w Gdańsku.

Średnie ceny 1m2 mieszkania w różnych miastach Polski w III kwartale 2022 roku

Źródło: Raport AMRON

Czy warto wziąć kredyt hipoteczny w 2023?

Wiele osób na pewno zastanawia się teraz nad powyższym pytaniem. Dla tych, którzy dopiero myślą o kredycie każda podwyżka stóp procentowych oznacza wprawdzie spadek ich zdolności kredytowej. Banki rozpatrując wniosek o kredyt analizują, jakiej wysokości ratę będzie w stanie spłacać kredytobiorca przy swoich dotychczasowych zobowiązaniach i możliwych podwyżkach stóp procentowych w przyszłości.

Sytuacja na rynku daje też pewne szanse. Podwyższenie zdolności kredytowej dzięki wliczaniu świadczenia 500+ i perspektywa obniżenia bufora dla kredytów o czasowo stałym oprocentowaniu pozwalają przypuszczać, że popyt na kredyty może wzrosnąć.

Przy założeniu dochodów na poziome 6400 zł netto (rodzina 2+1) z uwzględnieniem 500+ zdolność szacuje się na poziomie – 270 000 zł. Jeśli dodamy do tego perspektywę obniżenia bufora wstępna zdolność wyniesie ok 330 00 zł czyli wzrośnie o 22%. Łącznie w styczniu 2023 w porównaniu do października 2022 zdolność wzrośnie z 187 590 zł do 330 000 zł, czyli o 76%.

Banki przeciwdziałając spadkowi popytu na kredyty proponują lepsze oferty: obniżają swoje marże, (które w przeciwieństwie do stóp procentowych są stałe przez cały okres kredytowania), koszty prowizji czy produktów towarzyszących.

Szukając kredytu hipotecznego, warto zwrócić się o profesjonalną pomoc, bo warunki kredytowania i zdolność kredytowa w różnych bankach może bardzo się różnić. Warto wobec tego korzystać ze sprawdzonych narzędzi i profesjonalnego wsparcia w zakresie kredytów hipotecznych oraz wiedzy naszych ekspertów kredytowych. 

Opracowanie merytoryczne: Marcelina Wieczorek – ekspert finansowy mFinanse