Czym jest wkład własny przy kredycie hipotecznym? Ile powinien wynosić?

Masz na koncie kilkadziesiąt tysięcy złotych i myślisz o zakupie nieruchomości? To świetnie! Taka kwota to solidna podstawa do planowania wkładu własnego. Wkład własny to kluczowy element przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Jego wysokość może wpłynąć na koszty i dostępność kredytu. A czy wiesz, że wkładem własnym nie musi być gotówka?

W rozmowach o kredycie hipotecznym bardzo często powtarzany jest mit, że wkład własny musi wynosić nie mniej i nie więcej niż 20 proc. kwoty kredytu. Nie jest to prawdą — wkład własny nie musi wynosić 20 proc., a już na pewno nie kwoty kredytu.

Błędne jest także przekonanie, że wkład własny wpłaca się do banku. Takie sytuacje nie mają miejsca.

Niedopowiedzeniem jest również stwierdzenie, że to od woli banku zależy, czy udzieli kredytu na pełną wartość nieruchomości, czy będzie wymagać zabezpieczenia w postaci wkładu własnego. Kwestie te są bowiem regulowane przez przepisy niezależne od poszczególnych instytucji.

Wkład własny. Rzut oka na przepisy

Dokumentem, który jest kluczowy dla przywołania definicji wkładu własnego, jest rekomendacja S wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego. Zgodnie z nią, wkład własny to udział klienta w finansowaniu kredytowanej nieruchomości.

W tym samym dokumencie czytamy: „W przypadku ekspozycji kredytowej związanej z finansowaniem nieruchomości, z zastrzeżeniem przypadków udzielania przez bank gwarantowanego kredytu mieszkaniowego, bank nie powinien kredytować pełnej wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia i powinien żądać od kredytobiorcy wkładu własnego”.

Dlaczego banki wymagają wkładu własnego?

Przede wszystkim dlatego, że obliguje je do tego wydana przez KNF rekomendacja S, czyli zbiór dobrych praktyk w zakresie zarządzania kredytami zabezpieczonymi hipotecznie. KNF sprawuje nadzór m.in. nad sektorem bankowym, a swoje rekomendacje wydaje na mocy art. 137 ustawy Prawo bankowe. Wszystkie legalnie działające banki w Polsce muszą przestrzegać Prawa bankowego.

Wkład własny jest zabezpieczeniem dla banku chroniącym przed finansowaniem pełnej wartości nieruchomości. Do 2014 r. istniała możliwość uzyskania kredytu hipotecznego w 100 proc. (a nawet więcej) pokrywającego wartość mieszkania, domu lub innej nieruchomości. W kolejnych latach, właśnie za sprawą zasad określonych w rekomendacji S, wkład własny stał się obowiązkowy i stopniowo zwiększał się jego udział procentowy.

Warto jednak mieć też świadomość, że konieczność posiadania wkładu własnego to również zabezpieczenie dla klienta. Pozwala zorientować się, czy kredyt hipoteczny nie będzie zbyt dużym zobowiązaniem finansowym.

Ile może wynieść wkład własny przy kredycie hipotecznym?

Ponownie zajrzyjmy do zaleceń KNF. Zgodnie z nimi wkład własny przy kredycie hipotecznym powinien wynosić 20 proc. wartości mieszkania. Jednocześnie zaznaczono, że „bank powinien ustalić wewnętrzne limity minimalnych wymagań w zakresie wkładu własnego, które powinny zostać zatwierdzone przez radę nadzorczą” i nie powinny być sprzeczne z dalszymi postanowieniami zawartymi w rekomendacji S.

Oznacza to, że banki mogą udzielać kredytów hipotecznych przy niższym wkładzie własnym — na poziomie 10 czy 15 proc. — ale wymagane jest wówczas dodatkowe ubezpieczenie. Niższy wkład własny przełoży się więc na wyższe koszty kredytu (oprócz konieczności zakupu ubezpieczenia zwykle wiąże się też z wyższym oprocentowaniem). Jednak jest to szansa na zakup nieruchomości dla osób, które nie są w stanie zgromadzić równowartości 20 proc. wartości mieszkania, domu lub działki budowlanej albo nie zdążą tego zrobić w szybkim czasie, gdy np. pojawi się atrakcyjna oferta.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego. Czy to możliwe?

Uzyskanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego jest możliwe od 2022 r. dzięki programowi „Mieszkanie bez wkładu własnego” („Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy”). Na wstępie trzeba jednak zaznaczyć, że nie jest to program skierowany do osób o niskich dochodach, ale do tych, których dochody pozwalają na zaciągnięcie zobowiązania. Innymi słowy: z finansowania kredytem 100 proc. nieruchomości mogą skorzystać osoby, które mają odpowiednią zdolność kredytową, ale brak środków na opłacenie wkładu własnego.

Warunkiem jest również to, że nie można być właścicielem innej nieruchomości (choć dopuszczone są w tym zakresie wyjątki — np. gdy w skład gospodarstwa domowego wchodzi dwoje albo więcej dzieci). Ustawowo zostały też określone limity ceny mieszkania, którego zakup można sfinansować w ten sposób.

Z programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” można skorzystać, biorąc kredyt hipoteczny w banku, który podpisał umowę o współpracy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego.

Co może być wkładem własnym?

Najczęściej wkład własny stanowi gotówka. Nie wpłaca się jej do banku podczas dopełniania formalności kredytowych. Rozliczając się ze sprzedającym nieruchomość, wkład własny stanowi część jego zapłaty i to bezpośrednio jemu jest przekazywana przez kupującego. Bank przed uruchomieniem kredytu jedynie zweryfikuje, czy faktycznie tak się stało.

Jednak gotówka to nie jedyna dopuszczalna forma wkładu własnego. Inne to:

• w przypadku kredytu hipotecznego na budowę domu może to być działka (niezabudowana lub zabudowana), na której docelowo znajdować się będzie nieruchomość stanowiąca przedmiot kredytowania,
• inna nieruchomość, która nie jest obciążone hipoteką ani służebnością osobistą,
• zaliczka lub zadatek — jeśli np. przy podpisywaniu umowy przedwstępnej została wpłacona zaliczka odpowiedniej wysokości, może ona zostać uznana za wkład własny,
• obligacje i papiery wartościowe — szczególnie druga opcja nie jest akceptowana przez wszystkie banki, ale warto o nią dopytać,
• środki zgromadzone w Pracowniczym Planie Kapitałowym,
• środki zgromadzone na koncie emerytalnym IKE lub IKZE,
• darowizna — w przypadku darowizn w obrębie zerowej grupy podatkowej, czyli między najbliższą rodziną, taki sposób przekazania środków nie jest opodatkowany,
• książeczka mieszkaniowa.

Co nie może być wkładem własnym?

Oprócz wspomnianych już innych nieruchomości, które są obciążone hipoteką albo służebnością osobistą, wkładem własnym przy kredycie hipotecznym nie mogą być pieniądze pochodzące z kredytu gotówkowego lub pożyczki.

Jasno informuje o tym rekomendacja S: „bank powinien upewnić się, że środki finansowe kredytobiorcy przeznaczone na wkład własny nie pochodzą z kredytu, pożyczki lub dotacji”. Aby zapobiec takim procederom, bank zobowiązany jest do rzetelnego sprawdzenia zdolności kredytowej klienta, w tym także do zgromadzenia kompletnych informacji dotyczących całkowitego zadłużenia wnioskodawcy i poręczycieli.

Jako wkład własny nie są również przyjmowane takie dobra luksusowe jak dzieła sztuki, biżuteria, zegarki itd. bez względu na to, jaką mają wartość.

Jak obliczyć wysokość wkładu własnego?

Aby wyliczyć, jaka kwota wkładu własnego będzie potrzebna do uzyskania kredytu hipotecznego, najlepiej zacząć od sprawdzenia warunków kredytu, jakie oferuje dany bank. Jeśli przykładowo bank wymaga wkładu własnego na poziomie 20 proc., to dla mieszkania o wartości 500 tys. zł będzie on wynosił 100 tys. zł. Gdyby niezbędny wkład własny wynosił 10 proc., kwota zmniejszyłaby się do 50 tys. zł.

Istotne jest tutaj to, o czym wspomnieliśmy na początku tego artykułu — wkład własny nie jest wyliczany od kwoty kredytu, ale od wartości nieruchomości. Jej wyliczeniem zajmuje się rzeczoznawca, który sporządza operat szacunkowy. Ów specjalistyczny dokument potwierdza wartość mieszkania, domu lub działki, która przez sprzedającego mogła być zawyżona lub zaniżona.

Aby znaleźć kredyt hipoteczny najlepiej dopasowany do swoich możliwości finansowych, polecamy skorzystanie z rankingu kredytów hipotecznych. W interpretacji jego wyników pomogą doświadczeni eksperci finansowi mFinanse. Odpowiedzą także na wszystkie pytania dotyczące wkładu własnego.