Kredyt hipoteczny zaciąga się zazwyczaj na kilkadziesiąt lat. Dlatego, zanim podpiszesz umowę, dokładnie przeanalizuj warunki zobowiązania. Co powinno wzbudzić Twoją czujność? Które z zapisów umowy hipotecznej są dla Ciebie i Twojego domowego budżetu najważniejsze? Oto wskazówki i porady, dzięki którym z większym spokojem złożysz podpis na dokumencie od banku.
Kluczowe informacje • Umowa kredytowa określa m.in. koszty zobowiązania, zasady wcześniejszej spłaty, zabezpieczenia i warunki wypłaty transz. • Podpisanie umowy nie oznacza natychmiastowej wypłaty pieniędzy. Sprawdź m.in. jakich dokumentów wymaga bank przed przekazaniem środków. • Masz prawo odstąpić od umowy o kredyt hipoteczny w ciągu 14 dni bez podawania konkretnej przyczyny, a bank jest zobowiązany do przekazania pełnych informacji zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym. • Zwracaj uwagę na błędy formalne, niezgodne z prawem zapisy lub zabezpieczenie nieproporcjonalne do długu. W razie wątpliwości związanych z warunkami umowy kredytowej skonsultuj się z prawnikiem. |
Zobacz też: Co to jest zdolność kredytowa i od czego zależy?
Umowa kredytu hipotecznego to porozumienie zawierane między bankiem (czyli kredytodawcą) a osobą, której udostępniane są określone środki (nazywanym kredytobiorcą). Znajdziesz w niej zapisy dotyczące m.in. celu finansowania, zasad korzystania z pieniędzy i ich zwrotu. Zgodnie z art. 10 ustawy z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami jako kredytobiorca musisz mieć zapewniony dostęp do ogólnych informacji związanych z umową na każdym etapie wnioskowania. Do ich przekazania jest zobowiązany nie tylko bank, ale także pośrednik kredytu hipotecznego i agent.
Gdy dostaniesz pozytywną decyzję od banku, zwróć się do instytucji po wzór umowy kredytowej ze wszystkimi załącznikami. Zgodnie z art. 14 ust. 8 ww. ustawy kredytodawca ma obowiązek przekazać Ci decyzję o udzieleniu kredytu hipotecznego. Dokument musi wyglądać dokładnie tak samo jak docelowa umowa kredytowa.
Pamiętaj: Decyzja kredytowa wraz z formularzem informacyjnym wiąże kredytodawcę przez co najmniej 14 dni od ich przekazania. Jeśli decyzję przekazano przed dwudziestym pierwszym dniem od złożenia wniosku, okres związania odpowiednio się wydłuża. To czas na spokojne porównanie dokumentów, odrębny od terminu na odstąpienie po podpisaniu umowy. |
>> Chcesz uzupełnić informacje o zdolności kredytowej? Obejrzyj nasz film:
https://www.youtube.com/watch?v=xVU9xeq-wc8
W umowie o kredyt hipoteczny powinny znaleźć się zarówno dane kredytobiorcy, jak i kredytodawcy, ale też uzgodnione warunki finansowania. Wśród wymaganych elementów wymienia się m.in. kwotę i walutę kredytu, ale też np.:
Sprawdź także zapisy o uprawnieniach banku do kontroli wykorzystania środków i spłaty kredytu, o prowizji oraz warunkach, jakie trzeba spełnić podczas wprowadzania zmian lub w trakcie rozwiązywania umowy kredytowej.
Poniżej przygotowaliśmy dla Ciebie listę najważniejszych punktów, które warto sprawdzić przed podpisaniem umowy o kredyt hipoteczny. Jeśli zauważysz rozbieżności między projektem a dokumentem docelowym, wyjaśnij je z kredytodawcą jeszcze przed sfinalizowaniem formalności:
Rodzaj informacji | Szczegóły | Czy poprawna? |
Dane i przedmiot umowy | nazwiska, dane banku, kwota, waluta, cel kredytu, adres nieruchomości i numer księgi wieczystej | TAK / NIE |
Pełen koszt kredytu hipotecznego | całkowity koszt kredytu hipotecznego, prowizja banku i sposób jej uregulowania, kwoty za przygotowanie aneksów i zmian w umowie | TAK / NIE |
Oprocentowanie kredytu | marża, nazwa wskaźnika referencyjnego, warunki po zakończeniu okresu stałej stopy oprocentowania | TAK / NIE |
Harmonogram spłaty kredytu | dzień płatności, rachunek do spłaty, termin uregulowania pierwszej raty | TAK / NIE |
Rodzaj rat | raty równe lub malejące, zakres karencji | TAK / NIE |
Warunki uruchomienia kredytu | rodzaj i terminy składania dokumentów, zasady wypłaty pieniędzy | TAK / NIE |
Produkty dodatkowe | produkty dające rabat (np. konta osobiste, karta kredytowa), koszt i warunki utrzymania oraz konsekwencje związane z ich rezygnacji | TAK / NIE |
Ubezpieczenia | zakres ochrony, wyłączenia, koszt, cesja praw z polisy oraz obowiązki po wypłacie kredytu | TAK / NIE |
Wcześniejsza spłata zobowiązania | sposób złożenia dyspozycji, sposób rozliczenia nadpłaty | TAK / NIE |
Odstąpienie i reklamacje | wzór oświadczenia o odstąpieniu, informacja, jak zgłosić niezgodność | TAK / NIE |
Sprawdź: POLSTR zamiast WIBOR – co zmienia się w kredytach hipotecznych?
Pamiętaj, że samo podpisanie umowy kredytowej nie oznacza natychmiastowego uruchomienia kredytu hipotecznego i wypłaty środków na Twoje konto. Termin i warunki przekazania pieniędzy zależą od zapisów w dokumencie.
Sprawdź w otrzymanym wzorze umowy kredytowej, ile trwa uruchomienie kredytu hipotecznego, kto jest odbiorcą przelewu i jakie masz obowiązki do spełnienia, by bank wypłacił pieniądze (czy to jednorazowo, czy to w transzach). Wymagania mogą dotyczyć np. dostarczenia umowy deweloperskiej czy aktu notarialnego nieruchomości. Dopiero po ich spełnieniu będzie możliwe uruchomienie kredytu.
Decyzja o wzięciu kredytu hipotecznego to trudny moment w życiu – w końcu to zobowiązanie na lata. Dlatego warto wiedzieć zawczasu, na co zwrócić uwagę podczas podpisywania umowy kredytowej.
Zanim podpiszesz dokumenty, a umowa kredytowa wejdzie w życie, koniecznie sprawdź całkowity koszt kredytu. Składa się na niego kilka elementów, w tym prowizja banku, ale też różne opłaty dodatkowe związane np. z produktami, dzięki którym w umowie pojawiają się promocyjne warunki (np. niższe oprocentowanie). Przeanalizuj, które rozwiązania będą dla Ciebie korzystniejsze w perspektywie długoterminowej.
Jeśli decydujesz się na kredyt z oprocentowaniem zmiennym, musisz sprawdzić:
Według art. 76 Prawa bankowego instytucja finansowa ma obowiązek poinformować Cię – kredytobiorcę – o każdej zmianie oprocentowania. Nie wystarczą ogólne informacje dostępne w mediach.
Zobacz też: Oprocentowanie stałe czy zmienne? Dla kogo? Wady i zalety obu rozwiązań
Niekiedy zdarza się, że banki stosują zapisy w umowach kredytowych, dzięki którym mogą modyfikować warunki porozumienia bez Twojej zgody. Często dotyczy to m.in. nowych opłat administracyjnych czy zmian w Tabeli Opłat i Prowizji. Jeśli zauważysz, że instytucja może dokonywać takich aktualizacji samodzielnie, nie informując Cię o nich, poproś jeszcze na etapie podpisywania umowy o konieczność akceptacji zmian np. w formie aneksu.
Przed Tobą lista pułapek, na jakie możesz wpaść podczas analizowania dokumentów kredytowych. Ich przeoczenie może nieść za sobą różne konsekwencje, np. bezpośrednio wpłynąć na Twoją płynność finansową.
Wysokość pierwszej raty może być niższa ze względu na okres karencji czy promocję. Dlatego zapoznaj się z całym harmonogramem spłat – dzięki temu unikniesz niespodzianek.
Każdy dokument, który otrzymasz od banku, wymaga od Ciebie weryfikacji. Nie ignoruj przekazywanych regulaminów czy załączników – każdy zapis ma znaczenie.
Każdą zmianę – np. dot. marży czy rezygnacji z produktów dodatkowych – należy potwierdzić na piśmie, w dokumentach. Dzięki temu będziesz mieć potwierdzenie dokonanych ustaleń.
Podpisanie umowy kredytowej nie jest równoznaczne z terminem wypłaty pieniędzy. Upewnij się, kiedy środki zostaną przekazane odbiorcy przelewu.
Pamiętaj, że bank może wymagać od Ciebie, tuż po wypłacie środków, dostarczenia pewnych dokumentów np. zawiadomienia o zakończeniu budowy czy aktu notarialnego nieruchomości.
Warto wiedzieć: Mieszkanie od flipera: co trzeba wiedzieć przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny?
Pamiętaj, że nie każdy błąd formalny czy niekorzystny zapis powoduje nieważność całej umowy. Banki dbają o to, aby cały proces kredytowy odbywał się zgodnie z obowiązującym prawem. Nie powinno to jednak uśpić Twojej czujności.
Oto główne przyczyny sytuacji, kiedy umowa kredytowa jest nieważna:
Swoich praw możesz dochodzić przez cały okres obowiązywania umowy kredytu hipotecznego. Pamiętaj, że jej nieważność stwierdza sąd – to on rozstrzyga spór między bankiem a kredytobiorcą.
Klauzule niedozwolone (nazywane też klauzulami abuzywnymi) w umowie kredytowej to postanowienia, które:
Co może być taką klauzulą niedozwoloną? Na przykład to, gdy w umowie pojawią się zapisy, że bank zastrzega samodzielne interpretowanie warunków, ogranicza prawo do wcześniejszej spłaty kredytu czy nie komunikuje się z Tobą w sprawie zmiany oprocentowania.
Pamiętaj: Samo podejrzenie o naruszeniu nie jest powodem do zaprzestania spłacania rat. |
Przeczytaj także: Ekspert kredytowy – zobacz, w czym może Ci pomóc
Podpisanie umowy kredytowej zamyka etap formalności, ale otwiera kolejny – spłaty zobowiązania i zarządzania domowym budżetem. Pamiętaj o warunkach nadpłaty, o tym, jak oprocentowanie wpływa na ratę i z czym wiąże się np. refinansowanie. Zajrzyj do naszych innych artykułów i dowiedz się więcej o sposobach finansowania różnych wydatków.
Przed podpisaniem umowy kredytowej na zakup mieszkania bądź domu sprawdź pełen koszt i cel kredytu, jego oprocentowanie, marżę, RRSO, prowizję, harmonogram spłat oraz rodzaj rat. Przeczytaj warunki uruchomienia, wymagania dotyczące ubezpieczeń i produktów dodatkowych, zasady nadpłat oraz skutki opóźnień w spłacie należności. Porównaj umowę z decyzją i formularzem informacyjnym.
Podpisanie umowy kredytowej nie oznacza natychmiastowego uruchomienia kredytu. Umowa powinna określać, kiedy i w jaki sposób bank udostępni środki. Dopiero po spełnieniu ustalonych wcześniej warunków nastąpi wypłata pieniędzy.
Od umowy kredytowej można odstąpić w terminie czternastu dni od jej zawarcia bez podawania przyczyny; prawo odstąpienia dotyczy umów kredytu hipotecznego i pozwala zrezygnować z umowy w ustawowym terminie.
Umowa kredytowa może być uznana za nieważną w przypadkach takich jak błędy formalne (np. brak odpowiednich pełnomocnictw pracownika banku), zapisy niezgodne z prawem lub nadmiernie niekorzystne dla kredytobiorcy, zabezpieczenie nieproporcjonalne do długu lub niewypełnianie przez bank obowiązków ustawowych; nieważność stwierdza sąd, a swoje prawa można dochodzić przez cały okres obowiązywania umowy.
Źródła
Wypełnij krótki formularz i porozmawiaj o swoich finansach
* Administratorem Twoich danych osobowych jest mFinanse S.A. Twoje dane będą przetwarzane w celu telefonicznego kontaktu konsultanta mFinanse S.A. z Tobą w celu przedstawienia oferty. Wypełnienie powyższych pól jest równoznaczne z wyrażeniem przez Ciebie zgody na ten kontakt. W przypadku zaznaczenia dodatkowej zgody powyżej Twoje dane osobowe będą przetwarzane również w celu przedstawiania Ci ofert w przyszłości. Obie zgody możesz wycofać w dowolnym czasie drogą pisemną lub elektroniczną pod adres rodo@mfinanse.pl. Więcej informacji na temat przetwarzania danych osobowych, w tym o przysługujących Ci prawach oraz o danych kontaktowych Administratora, znajduje się tutaj.
*mFinanse S.A. z siedzibą w Warszawie (ul. Prosta 18, 00-850 Warszawa), wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi, XX Wydział Gospodarczy KRS pod nr 0000365126, kapitał zakładowy: 45.245.000 złotych, NIP: 7251903631. Numer wpisu do działu I rejestru pośredników kredytowych: RPH000300. Rejestr pośredników kredytowych dostępny jest na stronie internetowej www.knf.gov.pl.
Ta strona jest chroniona przez mechanizm reCaptcha i stosujemy Regulamin i Politykę prywatności Google.
Wypełnij krótki formularz, ekspert mFinanse wkrótce się z Tobą skontaktuje
Oferty wielu banków
Bezpłatna konsultacja
Pomoc na każdym etapie kredytu
Oddzwoni ekspert mFinanse
Odpowie na Twoje pytania
Przygotuje symulacje
Oddzwoni ekspert mFinanse
Odpowie na Twoje pytania
Przygotuje symulacje
Administratorem Twoich danych osobowych jest mFinanse S.A. Twoje dane będą przetwarzane w celu telefonicznego kontaktu konsultanta mFinanse S.A. z Tobą w celu przedstawienia oferty. Wypełnienie powyższych pól jest równoznaczne z wyrażeniem przez Ciebie zgody na ten kontakt. Zgodę możesz wycofać w dowolnym czasie drogą pisemną lub elektroniczną pod adres rodo@mfinanse.pl. Więcej informacji na temat przetwarzania danych osobowych, w tym o przysługujących Ci prawach oraz o danych kontaktowych Administratora, znajduje się tutaj.
KARIERA w mFinanse
