Zakup nieruchomości to złożony proces, który wymaga znajomości różnych aspektów prawnych oraz finansowych. W trakcie transakcji często pojawiają się pojęcia zaliczki i zadatku. Choć mogą wydawać się podobne, mają różne konsekwencje prawne i finansowe, które warto znać przed podjęciem decyzji. W tym artykule przyjrzymy się różnicom między zaliczką a zadatkiem oraz omówimy, które z tych zabezpieczeń jest zwrotne.
Najkrócej: zaliczka co do zasady podlega zwrotowi, natomiast zadatek może zostać zatrzymany przez sprzedającego albo zwrócony kupującemu w podwójnej wysokości – zależnie od tego, która strona nie wykona umowy. Zasady dotyczące zadatku wynikają z art. 394 Kodeksu cywilnego.
Choć dla wielu osób zadatek i zaliczka to dwa równoważne pojęcia, w praktyce wiążą się z nimi zupełnie inne konsekwencje. Warto więc znać różnice między nimi, by uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.
Zadatek zabezpiecza realizację transakcji. Jeśli jako kupujący wpłacisz go i wycofasz się z umowy, przepadnie Ci cała kwota wpłacona tytułem zadatku. Jeżeli jednak zawini sprzedający nieruchomość, wówczas będzie on zobowiązany do zwrócenia Ci dwukrotności wpłaconej kwoty. Szczegółowe zasady stosowania zadatku w umowach cywilnoprawnych zostały określone w Kodeksie Cywilnym (art. 394 KC). Zadatek jest formą potwierdzenia zawarcia umowy, gwarantującą jej wykonanie. W przypadku wykonania zapisów umowy, przekazana kwota zalicza się na poczet kwoty zakupu. Jeśli umowa zostanie rozwiązana, kupujący powinien otrzymać zwrot zadatku, ale nie można żądać dwukrotności jego sumy.
Przykład: kupujący wpłaca 30 000 zł zadatku przy podpisaniu umowy przedwstępnej. Jeśli bez uzasadnionej przyczyny rezygnuje z zakupu mieszkania, sprzedający może zatrzymać zadatek. Jeśli jednak to sprzedający wycofa się z transakcji, kupujący może żądać zwrotu 60 000 zł, czyli dwukrotności wpłaconego zadatku.
Zaliczka, w przeciwieństwie do zadatku, nie jest uregulowana w Kodeksie cywilnym, lecz opiera się na przepisach dotyczących umów wzajemnych. Jest to część płaconej sumy, która wlicza się w cenę świadczeń wynikających z umowy. W przypadku odstąpienia od umowy, zaliczka jest zwracana kupującemu, niezależnie od tego, która ze stron się wycofa. Zaliczka jest jedynie częścią środków, którą musisz zapłacić przy kupnie mieszkania.
Przykład: kupujący wpłaca 10 000 zł zaliczki na poczet ceny mieszkania. Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku, kwota powinna zostać zwrócona kupującemu. Zaliczka nie pełni funkcji sankcji za niewykonanie umowy w taki sposób jak zadatek.
Różnica między zadatkiem a zaliczką polega przede wszystkim na tym, który z tych instrumentów jest zwracany i w jakiej wysokości.
Z tego względu przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto dokładnie sprawdzić, czy w dokumencie użyto słowa zadatek, czy zaliczka. Sam tytuł przelewu lub potoczne ustalenia stron mogą nie wystarczyć, jeśli zapisy umowy są nieprecyzyjne.
Podpisując umowę przedwstępną kupna mieszkania i wpłacając sprzedającemu zadatek lub zaliczkę, warto skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej i skontaktować się z ekspertami kredytowymi mFinanse, którzy pomogą wybrać najlepszą ofertę kredytu hipotecznego.
Zobacz też: Umowa rezerwacyjna – co powinieneś o niej wiedzieć?
Cecha | Zadatek | Zaliczka |
Funkcja | Zabezpiecza wykonanie umowy | Jest częścią ceny płaconą z góry |
Podstawa prawna | Art. 394 Kodeksu cywilnego | Brak odrębnej szczegółowej regulacji; zastosowanie mają ogólne zasady prawa cywilnego |
Zwrot przy winie kupującego | Co do zasady przepada | Co do zasady podlega zwrotowi |
Zwrot przy winie sprzedającego | Kupujący może żądać zwrotu dwukrotności zadatku | Zwracana jest kwota wpłaconej zaliczki |
Zwrot przy rozwiązaniu umowy za porozumieniem stron | Podlega zwrotowi w nominalnej wysokości | Podlega zwrotowi w nominalnej wysokości |
Ryzyko dla kupującego | Wyższe, szczególnie przy kredycie hipotecznym | Niższe, ponieważ łatwiej odzyskać wpłacone środki |
Znaczenie przy zakupie nieruchomości | Silniej wiąże strony transakcji | Daje większą elastyczność kupującemu |
Zadatek podlega zwrotowi, gdy umowa zostanie rozwiązana za porozumieniem stron albo gdy do jej niewykonania dojdzie z przyczyn, za które żadna ze stron nie odpowiada. Wynika to z art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego.
Przykład 1: bank nie wydał decyzji kredytowej w terminie, a strony w umowie przewidziały możliwość rozwiązania umowy w takiej sytuacji. Wówczas zadatek może zostać zwrócony kupującemu, o ile wynika to z zapisów umowy.
Przykład 2: sprzedający rezygnuje ze sprzedaży mieszkania, mimo że kupujący jest gotowy podpisać umowę przyrzeczoną. W takiej sytuacji kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Przykład 3: kupujący rezygnuje z zakupu bez podstawy wskazanej w umowie. Jeśli wpłacił zadatek, sprzedający może go zatrzymać. Jeśli wpłacił zaliczkę, kwota co do zasady powinna zostać zwrócona.
Nie ma z góry określonych kwot pieniężnych zaliczki czy zadatku – nie zostały one uregulowane w przepisach. Oznacza to, że ich wysokość zależy od indywidualnych uzgodnień stron umowy. Co do zasady, częstą praktyką jest stosowanie do 10% wartości nieruchomości, przy czym zaliczka z reguły jest niższa niż zadatek i kwota do wpłaty wynosi zwykle kilka tysięcy złotych.
Przed ustaleniem wysokości zadatku lub zaliczki warto ocenić swoją sytuację finansową, etap rozmów z bankiem oraz ryzyko, że kredyt hipoteczny nie zostanie przyznany. Im wyższy zadatek, tym większe potencjalne ryzyko utraty środków po stronie kupującego.
Jeśli na etapie załatwiania formalności w związku z zakupem interesującej Cię nieruchomości możesz wybrać pomiędzy zaliczką a zadatkiem, lepszym rozwiązaniem będzie zaliczka. Jeśli z różnych względów nie dojdzie do sfinalizowania transakcji, jako potencjalny nabywca starający się o kredyt hipoteczny będziesz lepiej zabezpieczony. W sytuacji, gdy bank nie przyzna Ci kredytu (np. okaże się, że masz niewystarczającą zdolność kredytową), nie stracisz swoich środków. Przed złożeniem wniosku, możesz skorzystać z kalkulatora kredytu hipotecznego, w którym sprawdzisz swoją zdolność kredytową.
Jeśli sprzedający oczekuje zadatku, warto rozważyć wpisanie do umowy przedwstępnej postanowienia, które określi, co stanie się z zadatkiem w przypadku negatywnej decyzji kredytowej banku. Taki zapis może ograniczyć ryzyko utraty pieniędzy, ale powinien być sformułowany precyzyjnie.
Zobacz też: Umowa kredytowa – co warto sprawdzić, zaciągając zobowiązanie na zakup mieszkania?
Z drugiej strony wpłacenie zaliczki na konto sprzedawcy daje mu sygnał, że poważnie myślisz o zakupie i jesteś realnie zainteresowany nabyciem nieruchomości, a gdy otrzymasz kredyt w banku, z dużym prawdopodobieństwem dojdzie do uregulowania pozostałej kwoty transakcji i w końcu – sprzedaży mieszkania lub domu.
Tak, zaliczka co do zasady jest zwrotna, jeśli umowa nie zostanie wykonana. Jest traktowana jako część ceny, a nie jako sankcja za rezygnację z transakcji.
Zadatek może być zwrotny, ale nie zawsze. Jeśli umowa zostanie rozwiązana za porozumieniem stron albo nie dojdzie do skutku z przyczyn niezależnych od obu stron, zadatek powinien zostać zwrócony. Jeśli jednak kupujący nie wykona umowy z własnej winy, zadatek może przepaść.
Kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, gdy to sprzedający nie wykona umowy. Takie rozwiązanie wynika z art. 394 Kodeksu cywilnego.
Z perspektywy kupującego, który dopiero stara się o kredyt hipoteczny, bezpieczniejsza najczęściej będzie zaliczka. Jeśli bank odmówi finansowania, łatwiej odzyskać wpłacone środki.
Nie. Przepisy nie wskazują konkretnej wysokości zadatku ani zaliczki przy zakupie nieruchomości. Kwota zależy od ustaleń między kupującym a sprzedającym.
Powyższe informacje mają charakter edukacyjny i pomagają zrozumieć najważniejsze różnice między zadatkiem a zaliczką. Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej warto skonsultować jej treść z prawnikiem lub ekspertem kredytowym, szczególnie jeśli zakup nieruchomości ma być finansowany kredytem hipotecznym.
Źródła:
Zamów bezpłatną konsultację z ekspertem mFinanse
* Administratorem Twoich danych osobowych jest mFinanse S.A. Twoje dane będą przetwarzane w celu telefonicznego kontaktu konsultanta mFinanse S.A. z Tobą w celu przedstawienia oferty. Wypełnienie powyższych pól jest równoznaczne z wyrażeniem przez Ciebie zgody na ten kontakt. W przypadku zaznaczenia dodatkowej zgody powyżej Twoje dane osobowe będą przetwarzane również w celu przedstawiania Ci ofert w przyszłości. Obie zgody możesz wycofać w dowolnym czasie drogą pisemną lub elektroniczną pod adres rodo@mfinanse.pl. Więcej informacji na temat przetwarzania danych osobowych, w tym o przysługujących Ci prawach oraz o danych kontaktowych Administratora, znajduje się tutaj.
*mFinanse S.A. z siedzibą w Warszawie (ul. Prosta 18, 00-850 Warszawa), wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi, XX Wydział Gospodarczy KRS pod nr 0000365126, kapitał zakładowy: 45.245.000 złotych, NIP: 7251903631. Numer wpisu do działu I rejestru pośredników kredytowych: RPH000300. Rejestr pośredników kredytowych dostępny jest na stronie internetowej www.knf.gov.pl.
Ta strona jest chroniona przez mechanizm reCaptcha i stosujemy Regulamin i Politykę prywatności Google.
Wypełnij krótki formularz, ekspert mFinanse wkrótce się z Tobą skontaktuje
Oferty wielu banków
Bezpłatna konsultacja
Pomoc na każdym etapie kredytu
Oddzwoni ekspert mFinanse
Odpowie na Twoje pytania
Przygotuje symulacje
Oddzwoni ekspert mFinanse
Odpowie na Twoje pytania
Przygotuje symulacje
Administratorem Twoich danych osobowych jest mFinanse S.A. Twoje dane będą przetwarzane w celu telefonicznego kontaktu konsultanta mFinanse S.A. z Tobą w celu przedstawienia oferty. Wypełnienie powyższych pól jest równoznaczne z wyrażeniem przez Ciebie zgody na ten kontakt. Zgodę możesz wycofać w dowolnym czasie drogą pisemną lub elektroniczną pod adres rodo@mfinanse.pl. Więcej informacji na temat przetwarzania danych osobowych, w tym o przysługujących Ci prawach oraz o danych kontaktowych Administratora, znajduje się tutaj.
KARIERA w mFinanse
