Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – wyjaśniamy

Zakup nieruchomości przeważnie wiąże się z koniecznością wzięcia kredytu hipotecznego. Jest to zobowiązanie wieloletnie, dlatego sytuacja kredytobiorcy może się przez ten czas poprawić na tyle, że zacznie się on zastanawiać nad wcześniejszą spłatą kredytu. Rozwiązanie to pozwoli nie tylko szybciej zapomnieć o swoim zobowiązaniu, ale może dać też spore oszczędności i zwiększyć zdolność kredytową potrzebną na przykład, by skorzystać z kolejnego kredytu. Dowiesz się, z czym wiąże się wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego i co dokładnie warto wiedzieć na temat jego szybszej spłaty.

Zobacz też: Rata kredytu hipotecznego – jak ją obliczyć?

Czym jest wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego to opcja spłaty zobowiązania przed terminem określonym w umowie. Prawo do szybszej spłaty kredytu mają wszyscy konsumenci, zgodnie z art. 48. ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami z 23 marca 2017 roku, którego treść brzmi:

„1. Konsument ma prawo w każdym czasie do spłaty całości lub części kredytu przed terminem określonym w umowie.

2. Kredytodawca nie może uzależnić wcześniejszej spłaty kredytu od jego poinformowania przez konsumenta”.

Ustęp drugi informuje, że masz prawo do wcześniejszej spłaty kredytu nawet bez informowania o tym kredytodawcy. Mówiąc najprościej: możesz po prostu szybciej spłacić kredyt i nie musisz składać w tym celu żadnych specjalnych wniosków z „prośbą o”.

Na czym w praktyce polega szybsza spłata kredytu?

Są dwie możliwości wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego – drogą nadpłaty lub spłaty.

• Nadpłata kredytu hipotecznego

Nadpłata jest to systematyczne lub jednorazowe spłacanie większej kwoty, niż wynosi rata kredytu. To zatem częściowa szybsza spłata kredytu, dzięki której obniżasz jego całkowitą kwotę, od której naliczane są odsetki. W efekcie wspomniane odsetki stają są mniejsze, a zobowiązanie – tańsze. Ta metoda wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego służy zatem przede wszystkim zmniejszeniem jego wartości początkowej, czyli oszczędzeniu.

• Szybsza spłata kredytu hipotecznego

Przez szybszą spłatę kredytu należy z kolei rozumieć jednorazowe wpłacenie całości kwoty pozostałej do spłaty. Mowa tutaj o sytuacji, w której kredytobiorca gospodaruje dodatkowymi środkami umożliwiającymi mu oddanie bankowi wszystkich pieniędzy, a tym samym w wybranym przez siebie terminie zakańcza okres obowiązywania umowy. Jak w tym przypadku wygląda sytuacja z odsetkami? Objaśnia to wspomniana wcześniej ustawa o kredycie konsumenckim, a dokładniej: art. 49. ust. 1.:

„W przypadku spłaty całości kredytu przed terminem określonym w umowie, całkowity koszt kredytu ulega obniżeniu o te koszty, które dotyczą okresu, o który skrócono czas obowiązywania umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą”.

Wcześniejsza spłata kredytu sprawia zatem, że nie będziesz płacić odsetek za cały pozostały okres spłaty, czyli zapłacisz mniej, niż w przypadku tradycyjnego spłacania rat miesięcznych. Co jednak istotne, w umowie może widnieć zapis o opłacie dodatkowej za szybszą spłatę kredytu. Taka prowizja wynosi zwykle od 1 do 3 proc. wartości kapitału.

Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego

Przy kredytach ze zmienną stopą procentową bank może pobrać prowizję za szybszą spłatę kredytu tylko wtedy, gdy całkowita spłata doszła do skutku w ciągu 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy. Poza tym wysokość rekompensaty nie może przewyższać wysokości odsetek, które byłyby naliczone od części kredytu spłaconej przed czasem. Nie może być też większa niż 3 proc. spłaconej kwoty zobowiązania. Co istotne, jeśli do końca umowy kredytowej zostało mniej niż 12 miesięcy, bank nie może żądać rekompensaty wyższej niż odsetki przypadające za okres pozostały do zakończenia umowy.

Jeśli więc masz kredyt hipoteczny i możliwość jego szybszej spłaty, koniecznie rozważ tę opcję. Dzięki temu obniżysz całkowity koszt kredytu i zapłacisz za odsetki przypadające wyłącznie za czas korzystania z pożyczonych pieniędzy. Dodatkowo odzyskasz część kosztów kredytu (liczonych proporcjonalnie do skróconego okresu kredytowania). W praktyce brak comiesięcznych rat to więcej pieniędzy w domowym budżecie, a tym samym większy komfort i swoboda w zarządzaniu nim. Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego to w końcu także znaczna poprawa zdolności kredytowej, dzięki czemu możesz pomyśleć o wzięciu następnego kredytu hipotecznego np. na zakup, budowę lub remont kolejnej nieruchomości.

Szybsza spłata kredytu a zwrot dotychczasowych kosztów kredytu

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego wiąże się nie tylko z możliwym obniżeniem jego całkowitych kosztów, ale też z ewentualnym odzyskaniem części już spłaconych kosztów dodatkowych. Bank powinien bowiem zwrócić kredytobiorcy wartość prowizji i innych opłat bankowych oraz ubezpieczenia kredytu za czas pozostały do spłaty. Jeśli zdecydujesz się więc na wcześniejszą spłatę zadłużenia, nie zapłacisz odsetek za „niewykorzystany” okres, na jaki udzielono kredyt. Ponadto wcześniejsza spłata umożliwia rezygnację z dodatkowych produktów bankowych zaoferowanych przy kredycie np. karty kredytowej, konta osobistego czy dodatkowego ubezpieczenia.

Podstawą prawną jest tutaj wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 19 września 2019 roku (TSUE C-388/18):

„Konsument ma prawo do wypełnienia zobowiązań określonych w umowie kredytu przed czasem ustalonym w umowie. W tym przypadku, zgodnie z prawem przewidzianym w państwie członkowskim, konsument ma prawo do słusznego zmniejszenia całkowitego kosztu kredytu”.

Obliczenie oraz wypłacenie omawianego zwrotu nie odbywają się automatycznie, tylko na wniosek kredytodawcy. Musisz zatem wystąpić do banku z prośbą o jego wyliczenie, powołując się na wymienione wyżej orzeczenie TSUE oraz art. 49. ustawy o kredycie konsumenckim. Pamiętaj przy tym, że wciąż pozostaje kwestia ewentualnej prowizji za szybszą spłatę kredytu.

Przygotowanie do wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego

Ważne jest, aby decyzję o wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego dobrze przemyśleć oraz skonsultować z ekspertem lub kredytodawcą. Dzięki temu dowiesz się m.in., jak będzie prezentować się całkowity koszt kredytu hipotecznego po szybszej spłacie kredytu z uwzględnieniem potencjalnej prowizji.

Podczas rozmowy poznasz także więcej szczegółów na temat ewentualnych dokumentów, które musisz złożyć, aby wcześniej spłacić swoje zobowiązanie. Niezbędne może być np. podpisanie aneksów czy przygotowanie wspomnianej prośby o zwrot dotychczasowych kosztów kredytu. Po zebraniu potrzebnych dokumentów i dopełnieniu wszystkich formalności możesz ustalić z bankiem termin wcześniejszej spłaty zobowiązania.

Zobacz też:

>> Rata kredytu hipotecznego – jak ją obliczyć?

>> Nadpłata kredytu hipotecznego – co daje?

Zalety szybszej spłaty kredytu hipotecznego

Jakie są najważniejsze zalety wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego? To przede wszystkim:

• Obniżenie miesięcznych kosztów życia – przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego, Twój miesięczny budżet domowy powiększa się o kwotę, jaka przeznaczana była na ratę. Jeśli zdecydujesz się na nadpłatę kredytu, wówczas zmaleje część odsetkowa.
• Poprawa zdolności kredytowej – spłata kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie zwiększy Twoją zdolność kredytową, a tym samym poprawi ją i da Ci możliwość wzięcia kolejnego kredytu – zwykle na dużo korzystniejszych warunkach.
• Poprawa komfortu psychicznego – nie musisz martwić się wieloletnią perspektywą spłaty kredytu czy myślą o braku możliwości jego spłaty.
• Obniżenie całkowitego kosztu kredytu – szybsza spłata kredytu w całości pozwala obniżyć koszt zobowiązania o odsetki za okres, w którym przestała obowiązywać umowa kredytowa.
• Mieszkanie w 100 na swoim – po Twojej wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego bank zostanie wykreślony z księgi wieczystej nieruchomości obciążonej hipoteką i nie będzie mieć już do niej żadnych praw. Dzięki temu możesz swobodnie dysponować swoim mieszkaniem czy domem, a w przyszłości możesz wykorzystać nieruchomość jako zabezpieczenie kolejnego kredytu. Dom lub mieszkanie bez hipoteki można także łatwiej sprzedać.

Zobacz też:

>> Dodatkowe koszty kredytu hipotecznego

>> Kalkulator kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny – wcześniejsza spłata nie dla wszystkich

Decydując się na szybszą spłatę kredytu, należy pamiętać, że dotyczy ona wyłącznie kredytów konsumenckich. Nie jest zatem przeznaczona dla działalności gospodarczych. Z tej opcji mogą skorzystać osoby z zaciągniętym kredytem hipotecznym, który spełnia następujące warunki:

• został udzielony osobie fizycznej (konsumentowi),
• został udzielony odpłatnie,
• nie został przeznaczony na cele związane z działalnością gospodarczą,
• został udzielony na kwotę nie wyższą niż 255 550 zł.