10 grudnia 2019
Przydatna Wiedza

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat wiąże się z obowiązkiem zapłacenia podatku dochodowego od zbycia nieruchomości, który potocznie nazywany jest „podatkiem od wzbogacenia”. Przepisy prawa dają możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego, czyli tzw. ulgi mieszkaniowej. Jeżeli nie wiesz, jakie warunki powinieneś spełnić, aby ją otrzymać, oraz ile właściwie wynosi podatek dochodowy od zbycia nieruchomości w 2019 r., konieczne przeczytaj poniższy artykuł.

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat a podatek

  • Zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości.
  • Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
  • Zbycie prawa wieczystego do użytkowania gruntów.

Według przepisów wszystkie opisane powyżej sytuacje stanowią źródło przychodu, od którego należy odprowadzić podatek dochodowy od zbycia, jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat. Czas ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie [art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c (z zastrzeżeniem wyłączeń zastosowanych w ust. 2 tego artykułu) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych].

Mówiąc prościej, jeżeli chcesz sprzedać mieszkanie nabyte za gotówkę lub na kredyt hipoteczny przed upływem 5 lat od jego nabycia, musisz liczyć się z koniecznością odprowadzenia do Urzędu Skarbowego podatku dochodowego od zbycia nieruchomości.

Rok podatkowy to nie rok kalendarzowy

Nie chodzi tutaj jednak o 5 lat kalendarzowych, ale o 5 lat podatkowych. Okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym zakupiłeś mieszkanie.

Przykład

Jeżeli nabyłeś mieszkanie w maju 2016 r., to dopiero od 1 stycznia 2022 r. będziesz mógł je sprzedać bez obowiązku odprowadzenia od uzyskanego w ten sposób przychodu podatku dochodowego od zbycia nieruchomości.

Ile wynosi podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat w 2019 r.?

Podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od zakupu wynosi 19%. Pamiętaj jednak, że podstawą do jego wyliczenia jest różnica pomiędzy ceną nabycia mieszkania a ceną jego zbycia – podatek jest przecież naliczany od dochodu. Oznacza to, że sprzedając mieszkanie, będziesz musiał zapłacić 19% podatku dochodowego od kwoty, jaką zyskałeś dzięki tej transakcji, a nie od ceny sprzedaży.

Przykład

Kupiłeś mieszkanie za gotówkę, płacąc za nie 400 000 zł. Wyremontowałeś kuchnię i łazienkę, co kosztowało Cię 20 000 zł. Cena mieszkania dzięki temu stała się bardziej atrakcyjna. Przed upływem 5 lat od zakupu mieszkania sprzedałeś je za 450 000 zł. Twój dochód wyniósł 30 000 zł. Będziesz musiał więc zapłacić 19% podatku od tej kwoty, tj. 5 700 zł.

Żeby jednak zapłacić podatek od 30 000 zł, a nie od 50 000 zł, musisz udokumentować koszt wspomnianego remontu (20 000 zł) w Urzędzie Skarbowym.

Rozliczenie do Urzędu Skarbowego powinieneś złożyć w deklaracji PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po tym, w którym nastąpiła sprzedaż mieszkania. Tylko na tej podstawie będziesz mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Do kosztów uzyskania przychodów możesz zaliczyć cenę kupna nieruchomości oraz wszystkie remonty, które zwiększyły jej wartość. Żeby wskazać je w deklaracji, powinny być udokumentowane, tj. musisz posiadać rachunek lub fakturę stanowiące potwierdzenie poniesionego wydatku.

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat i zakup nowego, czyli ulga podatkowa

Czy można uwolnić się od obowiązku zapłacenia podatku dochodowego od zbycia nieruchomości, jeżeli zamierzamy sprzedać mieszkanie przed upływem 5 lat od jego zakupu? Tak, jest to możliwe, ponieważ na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy mamy prawo do zwolnienia podatkowego, czyli tzw. ulgi podatkowej.

Aby z niej skorzystać, środki uzyskane ze sprzedaży musisz przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. Powinno to nastąpić w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym sprzedałeś mieszkanie. Jeśli w tym okresie kupisz nową nieruchomość albo wybudujesz własny dom, nie zapłacisz podatku.

Powróćmy do wcześniejszego przykładu dotyczącego kupna mieszkania. Znowu załóżmy, że kupiłeś je za gotówkę, płacąc 400 000 zł. Przed upływem 5 lat od zakupu mieszkania sprzedałeś je za cenę w wysokości 450 000 zł. Kwotę tę w całości przeznaczyłeś na kupno większego mieszkania w celu zamieszkania w nim, a nie wynajmu. Wówczas nie zapłacisz żadnego podatku.

Art. 21 ust. 25 ww. wskazuje, co przepisy podatkowe rozumieją przez „wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe”. Katalog ten jest dość długi i obejmuje np. wydatki poniesione na:

  • nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
  • nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu,
  • nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,
  • wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Pamiętaj, że jeżeli chcesz skorzystać z ulgi podatkowej, to powinieneś rzetelnie udokumentować ten proces.

Ekspert mFinanse
Masz dodatkowe pytania?

Porozmawiaj z naszymi ekspertami