23 czerwca 2022

Rok 2022 to rok pełen niewiadomych, zarówno dla kupujących mieszkania, jak i deweloperów. Najwyższe od 17 lat stopy procentowe, zaostrzone kryteria przyznawania kredytów, galopująca inflacja, wojna na Ukrainie i odpływ pracowników, jak i rosnące ceny materiałów budowlanych to ogrom wyzwań dla obu stron potencjalnych transakcji na rynku nieruchomości pierwotnym.

Czy rynek nieruchomości wchodzi w fazę stagnacji? Niekoniecznie.

Prognozy analityków na temat wzrostu cen nieruchomości z końca ubiegłego roku oscylowały wokół 9,8 % w stosunku do stanu z 2021 roku, a w 2023 – o kolejne 7,8 %. O wyraźnym spadku, póki, co nie może być mowy a wzrosty są wyższe od ubiegłorocznych prognoz. Zaktualizowane dane wskazują jednak, że w pierwszym kwartale ceny ofertowe mieszkań wzrosły w ujęciu rocznym:

  • w metropoliach o ponad 17%,
  • w średnich miastach o ok. 16,5%,
  • w małych miastach o około 14%.

Zobacz też: Zmiany dla kupujących nieruchomości od deweloperów. Nowa ustawa deweloperska.

Dlaczego ceny mieszkań rosną?

Wydawać by się mogło, że wymienione powyżej zjawiska w niedalekiej perspektywie spowodują spadek cen nieruchomości, na które liczy tak wielu kupujących. Nic takiego jednak nie ma miejsca. Owszem – dynamika wzrostu cen w porównaniu do ubiegłego roku znacznie spowolniła, co nie oznacza jednak, że mieszkania na rynku pierwotnym będą tańsze.

Wprawdzie znacznie zmniejszył się popyt, bo ze względu na wysokie stopy procentowe raty znacznie wzrosły i drastycznie spadła zdolność kredytowa, ale trzeba wiedzieć, że zmniejszyła się znacznie liczba mieszkań oddanych do sprzedaży. Na te, których oferty się pojawiły, nawet, jeśli są drogie i tak Klient się znajdzie, tylko zmienia się profil tego klienta. Ci, którzy mają kapitał na zakup za gotówkę, jeszcze chętniej kupują mieszkania pod najem, którego rentowność w ostatnim czasie znacznie wzrosła, choćby na liczbę napływających do kraju obcokrajowców i uchodźców.  Rynek mieszkaniowy nadal będzie się, zatem rozwijał ze względu na zapotrzebowanie na mieszkania. Osoby, które nie mają zdolności kredytowej albo wkładu własnego będą skazane właśnie na wynajem. Drugi profil klienta to klient korporacyjny np. fundusze inwestycyjne, który wykupują całe osiedla, właśnie z myślą o rynku wynajmu.

Niebagatelny wpływ na utrzymanie cen mają również niska dostępność atrakcyjnych gruntów (szczególnie w dużych miastach) jak i nowa ustawa deweloperska, wchodząca w życie z początkiem lipca 2022. Jej zapisy będą dodatkowo obciążać deweloperów, a ci koszty z tym związane przerzucą na ostatecznych beneficjentów transakcji. Jeśli pojawią się jakieś okazje cenowe, to raczej na rynku wtórnym. Właściciele, którzy przeszacowali swoje zdolności finansowe w obliczu rosnących rat mogą nie mieć wyboru i będą pragnęli szybko sprzedać nieruchomość.” – podkreśla Dyrektor Rynku Deweloperskiego mFinanse Łukasz Makar

Wpływ na rynek może mieć także program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Jego podstawowe założenie to umożliwienie zakupu osobom nieposiadającym środków na wkład własny, który zagwarantuje im Bank Gospodarstwa Krajowego. Dla wielu ludzi będzie to wyczekana szansa na własne lokum – co może przyczynić się do utrzymania popytu na mieszkania.

Planujesz zakup nieruchomości?

Skonsultuj swój kredyt hipoteczny z ekspertem mFinanse

Druga strona medalu – walka o klienta na rynku deweloperskim

Ogólny trend utrzymania wzrostu cen na rynku nieruchomości nie musi oznaczać, że potencjalny kupujący jest z góry skazany na porażkę. Bez żadnej wątpliwości zakup nieruchomości to nadal bezpieczna inwestycja jeśli posiada się odpowiednią ilość oszczędności, szczególnie w kontekście rekordowej inflacji. Jednak niepewność jaką niosą ze sobą wydarzenia 2022 roku powoduje, że deweloperzy zaczynają walczyć o klienta. Jeszcze w 2020 czy 2021 roku to klient musiał dostosować się do wymagań dewelopera. Popyt był tak duży, że to sprzedający dyktowali zasady gry, ponieważ na miejsce potencjalnego kupującego było co najmniej kilku innych chętnych. Dziś widzimy zamianę tego zachowania. Na rynku już pojawiają się oferty wychodzące naprzeciw klientom – notarialne poświadczenie gwarancji ceny mieszkania czy na przykład wydłużony harmonogram płatności dopasowany do potrzeb klienta. Jeden z deweloperów zdecydował się nawet na tak radykalną promocję jak „rok bez czynszu” co może być bardzo okazyjną ofertą dla nabywców mieszkań.

Czy jest to początek większego trendu? Nie wiemy, jednak kiedyś takie oferty były czymś niespotykanym, a ich pojawianie się może wróżyć korzystne zmiany dla kupujących w przyszłości.

Kredyt hipoteczny w 2022 r. – dobry czy zły pomysł?

Odpowiedź na to pytanie nie jest oczywista. Jeśli tylko mamy zdolność kredytową i stabilną sytuację zawodową nie warto czekać. Ceny mieszkań nie spadną drastycznie, maleje ich dostępność (a to wpływa automatycznie na cenę) a w tym samym czasie inflacja pożera nasz kapitał. Kredyty hipoteczne nadal są dostępne.  Nawet, jeśli zdecydujemy się na zakup teraz – przy wysokich stopach procentowych, to one w perspektywie 2-3 lat istotnie spadną wraz ze spodziewanym spowolnieniem gospodarczym, które obniży inflację. Wtedy nasze raty znacząco się obniżą. Ponadto rząd zapowiada w 2023 prace nad zniesieniem wskaźnika WIBOR, jako elementu wpływającego na oprocentowanie kredytów. Zmiana ta ma spowodować odczuwalny spadek rat. Optymizmem napawają także spadające marże kredytów. A to właśnie marża jest stałym elementem naszej umowy kredytowej. Kilka banków już obniżyło swoje marże do poziomu, powyżej 2%, co jeszcze kilka lat temu byłoby nie do pomyślenia. W maju 2022 średnia proponowana przez banki marża kredytów hipotecznych osiągnęła poziom 1,92%. To najniższa przeciętna wartość, od co najmniej 2017 roku! Dla tych Klientów, którzy z niepewnością spoglądają na kredyty hipoteczne przygotowano też ofert z okresowo stałą stopą procentową, która zapobiega podwyżce rat, nawet gdyby stopy nadal rosły.

Zobacz też: Ranking kredytów hipotecznych

Jak uzyskać kredyt hipoteczny w 2022 r?

Bez wątpienia będzie to o wiele trudniejsze niż w latach ubiegłych. Jednak wcale nie niemożliwe, jak przypuszcza wielu zainteresowanych tą opcją finansowania. Warto jednak to zadanie powierzyć doświadczonemu specjaliście, czyli ekspertowi finansowemu. Dzięki jego bezpłatnej pomocy nasze szanse na uzyskanie kredytu, znalezienie dostępnej dla nas oferty czy korzystne przeliczenie zdolności kredytowej będą znacznie większe i z pewnością mniej stresujące.

avatar

Zamów bezpłatną konsultację z ekspertem mFinanse

Zamów bezpłatną konsultację z ekspertem mFinanse


    * pola wymagane

    * Administratorem Twoich danych osobowych jest mFinanse S.A. Twoje dane będą przetwarzane w celu telefonicznego kontaktu konsultanta mFinanse S.A. z Tobą w celu przedstawienia oferty. Wypełnienie powyższych pól jest równoznaczne z wyrażeniem przez Ciebie zgody na ten kontakt. W przypadku zaznaczenia dodatkowej zgody powyżej Twoje dane osobowe będą przetwarzane również w celu przedstawiania Ci ofert w przyszłości. Obie zgody możesz wycofać w dowolnym czasie drogą pisemną lub elektroniczną pod adres rodo@mfinanse.pl. Więcej informacji na temat przetwarzania danych osobowych, w tym o przysługujących Ci prawach oraz o danych kontaktowych Administratora, znajduje się tutaj.

    *mFinanse S.A. z siedzibą w Warszawie (ul. Ks. I. Skorupki 5, 00-546 Warszawa), wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi, XX Wydział Gospodarczy KRS pod nr 0000365126, kapitał zakładowy: 115.245.000 złotych, NIP: 7251903631. Numer wpisu do działu I rejestru pośredników kredytowych: RPH000300. Rejestr pośredników kredytowych dostępny jest na stronie internetowej www.knf.gov.pl.

    Ta strona jest chroniona przez mechanizm reCaptcha i stosujemy Regulamin i Politykę prywatności Google.