Zmiany dla kupujących nieruchomości od deweloperów. Nowa ustawa deweloperska.

Eksperci z rynku nieruchomości podkreślają, że choć w nowej ustawie znalazły się zapisy chroniące nabywców, to ze względu na duże obciążenia nałożone na deweloperów, długofalowym skutkiem nowelizacji może być wzrost cen nieruchomości. Podmioty zajmujące się budową i obrotem nieruchomościami będą chciały w ten sposób zrekompensować sobie dodatkowe koszty i ryzyka, jakie poniosą wskutek zmiany prawa. Celem projektu nowej ustawy deweloperskiej jest przede wszystkim zwiększenie ochrony nabywców mieszkań. Poniżej przedstawiamy najważniejsze założenia nowej ustawy deweloperskiej. 

Zobacz też: Rynek nieruchomości – prognozy na 2022 rok

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG)

To fundusz, którego celem ma być ochrona środków wpłacanych przez nabywców, w szczególności w razie upadłości dewelopera czy banku, prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy. Składki na DFG będą odprowadzane przez deweloperów od każdej z wpłat nabywców. Dzięki nowym przepisom fundusze wpłacane na rachunek dewelopera przez kupujących nowe mieszkania są lepiej chronione.

Zmiana zasad umowy rezerwacyjnej

Projekt wprowadza wymóg formy pisemnej dla umowy rezerwacyjnej pod rygorem nieważności. Istotnym dla nabywców rozwiązaniem jest wprowadzenie maksymalnej wysokości opłaty rezerwacyjnej, która nie może przekraczać 1% ceny lokalu, określonej w prospekcie informacyjnym. Projekt przewiduje ponadto warunki obligatoryjnego zwrotu opłaty rezerwacyjnej oraz zaliczenia jej na poczet ceny lokalu w razie, gdy dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej.

Wada istotna lokalu

Nabywca, w przypadku uznania, że lokal ma wadę istotną, będzie mógł odmówić dokonania odbioru mieszkania od dewelopera – deweloper może wówczas uznać wadę istotną lub odmówić jej uznania. W ciągu 14 dni od podpisania protokołu, deweloper będzie zobowiązany do przekazania nabywcy informacji, na papierze lub innym trwałym nośniku, o uznaniu wad albo odmowie uznania wad oraz przyczynach tej odmowy. Nabywca będzie uprawniony do odstąpienia od umowy w przypadku istnienia wady istotnej, – gdy deweloper uzna wadę istotną i nie usunie jej we wskazanym terminie lub w sytuacji powtórnego odbioru, w przypadku stwierdzenia istnienia wady istotnej w opinii rzeczoznawcy budowlanego.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy

Dla lokalu mieszkalnego lub domu już ukończonego i oddanego do użytku, deweloper zobowiązany będzie prowadzić (i ponosić koszty) mieszkaniowy rachunek powierniczy, czy zobowiązany będzie odprowadzać od wpłat z tych mieszkań składki do DFG

Przed dokonaniem wypłaty z MRP (mieszkaniowych rachunków powierniczych) na rzecz dewelopera, bank będzie zobowiązany do weryfikacji m.in. czy deweloper nie zalega z podatkami i składkami na ZUS, czy uregulował wymagalne i bezsporne zobowiązania pieniężne wobec wykonawców i podwykonawców, czy dokonał wpłaty należnej składki na DFG

Zobacz też: Inwestowanie w nieruchomości – czy po podwyżce stóp wciąż się opłaca? 

Inne zmiany w ustawie deweloperskiej

Ważną zmianą jest także rozszerzenie katalogu informacji, które muszą być podane w prospekcie informacyjnym. Muszą się tam znaleźć szczegółowe informacje o planowanych inwestycjach w promieniu aż 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim. Ponadto deweloper jest zobowiązany do podania terminu granicznego, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości. 

Kolejną nowością jest fakt, że jeżeli umowa nie przewiduje kary umownej ani odsetek, deweloper jest obowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych

FAQ – często zadawane pytania

Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) i jak DFG chroni nabywców mieszkań?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) to fundusz mający na celu ochronę środków wpłacanych przez nabywców mieszkań; DFG chroni nabywców w razie upadłości dewelopera lub banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy poprzez obowiązek odprowadzania składek na fundusz od każdej wpłaty nabywców.

Jakie zmiany wprowadzono w zasadach umowy rezerwacyjnej?

W zasadach umowy rezerwacyjnej wprowadzono obowiązek formy pisemnej pod rygorem nieważności oraz ograniczenie wysokości opłaty rezerwacyjnej — opłata rezerwacyjna nie może przekraczać 1% ceny lokalu określonej w prospekcie informacyjnym; dodatkowo przewidziano obowiązkowy zwrot opłaty rezerwacyjnej i zaliczenie jej na poczet ceny w razie zawarcia umowy deweloperskiej.

Co to jest wada istotna lokalu i jakie uprawnienia ma nabywca w przypadku stwierdzenia takiej wady?

Wada istotna lokalu to usterka uprawniająca nabywcę do odmowy odbioru mieszkania; nabywca może odmówić odbioru i w razie uznania wady istotnej przez dewelopera lub potwierdzenia jej przez rzeczoznawcę budowlanego ma prawo odstąpić od umowy, a deweloper ma 14 dni na pisemne poinformowanie o uznaniu lub odmowie uznania wady wraz z uzasadnieniem.

Co oznacza obowiązek prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego i jakie warunki musi sprawdzić bank przed wypłatą środków deweloperowi?

Obowiązek prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego oznacza, że deweloper dla lokalu już ukończonego i oddanego do użytku musi prowadzić i ponosić koszty takiego rachunku oraz odprowadzać składki do DFG; przed dokonaniem wypłaty z rachunku bank ma obowiązek weryfikować m.in. czy deweloper nie zalega z podatkami i składkami ZUS, czy uregulował wymagalne i bezsporne zobowiązania wobec wykonawców i podwykonawców oraz czy dokonał wpłaty należnej składki na DFG.