Refinansowanie kredytu z niskim wkładem własnym — czy ma to sens?

Refinansowanie kredytu wiąże się z szeregiem formalności: złożeniem nowego wniosku, ponowną oceną zdolności kredytowej, wyceną nieruchomości itd. A co z wkładem własnym — czy trzeba go ponownie wpłacać? I czy opłaca się refinansować kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym? Sprawdźmy.

Wkład własny a koszt kredytu

Wkład własny to nie tylko gotówka. Może nim być także inna nieruchomość, działka budowlana, środki zgromadzone na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) itd. Banki akceptują różne formy wkładu własnego, zawsze jednak jego wartość będzie miała bezpośredni wpływ na koszty kredytu. Przede wszystkim im wyższy wkład własny wniesiesz, tym niższe będzie Twoje zadłużenie wobec banku. Mówiąc inaczej: im więcej zapłacisz za nieruchomość z własnej kieszeni, tym mniej musisz pożyczyć od banku, przez co odsetki i koszty dodatkowe będą niższe. Właśnie — koszty dodatkowe.

Banki „premiują” wysoki wkład własny korzystniejszymi warunkami kredytu takimi jak niższa marża czy brak obowiązku dokupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Przez wysoki wkład własny zwykle rozumie się 30% wartości nieruchomości albo więcej — zawsze jednak powyżej minimum ustalonego na 20%. Z kolei niski wkład własny to 10% kosztu inwestycji albo mniej. Niektóre banki udzielają też kredytów w ramach programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy/Mieszkanie bez wkładu własnego.

Wkład własny ma wpływ na wysokość wskaźnika LTV, czyli stosunku kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Wysoki wskaźnik LTV (np. 90%) to dla banku sygnał, że ryzyko kredytowe jest większe, a dla kredytobiorcy – że warunki kredytu będą mniej korzystne. W praktyce oznacza to wyższą marżę (średnio o ok. 0,5%) i konieczność opłacania dodatkowego ubezpieczenia. Ubezpieczać będziesz brakującą kwotę do wymaganego 20% wkładu własnego. Jeśli więc chcesz kupić mieszkanie za 600 tys. zł i dysponujesz jedynie 60 tys. zł na wkład własny, musisz ubezpieczyć drugie 60 tys. Może wiązać się to z wydatkiem dodatkowych kilku tysięcy złotych.

>> Dowiedz się, co to jest wskaźnik LTV w kredycie hipotecznym:

Co dzieje się z wpłaconym wkładem własnym przy refinansowaniu kredytu?

Niesatysfakcjonujące warunki kredytowe, m.in. wysoka marża, to najczęstszy powód, dla którego kredytobiorcy chcą przenosić zobowiązania do innych banków. Trzeba jednak wiedzieć, że jest to dość czasochłonny proces, który przebiega analogicznie do ubiegania się o pierwszy kredyt. Należy więc złożyć w nowym banku wniosek kredytowy, dostarczyć wymagane dokumenty, poddać się ocenie zdolności kredytowej, zlecić operat szacunkowy itd. Formalności mogą trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy, w dodatku refinansując kredyt hipoteczny, trzeba liczyć się z kosztami.

Podejmując decyzję o refinansowaniu, warto też wiedzieć, co dzieje się z już wpłaconym wkładem własnym, a jeśli był on niski — jaki będzie to miało wpływ na nowe zobowiązanie.

Po pierwsze: wkład własny wpłacony przy zaciąganiu pierwotnego zobowiązania nie przepada. Zostaje on automatycznie uwzględniony przy refinansowaniu kredytu jako różnica między aktualną wartością nieruchomości a pozostałą do spłaty kwotą. Może więc okazać się, że przez kilka lat spłacania kredytu hipotecznego Twój udział własny „urósł” i spełniasz już warunek 20% wkładu własnego. To z kolei otwiera drogę do lepszych warunków kredytu w nowym banku — bez podwyższonej marży czy konieczności dodatkowego ubezpieczania.

Refinansowanie kredytu hipotecznego – przykładowe wyliczenia

• Kredyt hipoteczny na okres 30 lat
• LTV do 80%
• (dane wyliczone na podstawie oferty mBanku z dnia 17 czerwca)

• Kredyt hipoteczny na okres 30 lat
• LTV do 90%
• (dane wyliczone na podstawie oferty mBanku z dnia 17 czerwca)

Przedstawiona symulacja została przygotowana na podstawie aktualnych danych banków oraz informacji podanych przez Klienta. mFinanse S.A. nie ponosi odpowiedzialności za błędy obliczeniowe, zmiany w danych banków, o których nie zostało powiadomione, oraz błędy spowodowane podaniem przez Klienta nieprawdziwych informacji. Oferty kredytów przygotowane przez banki mogą różnić się od przedstawionych powyżej wyników. Symulacja ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi oferty w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego. 

Niski wkład własny, zmiana wartości nieruchomości i refinansowanie

Kilka lat temu kupiłeś mieszkanie warte 600 tys. zł, biorąc na nie 540 tys. zł kredytu (10% wkładu własnego). Obecnie rynkowa wartość mieszkania to 800 tys. zł. To dla Ciebie świetna wiadomość. Bo refinansując kredyt, wnioskujesz o taką kwotę, aby spłacić pozostałe zadłużenie, ale bank ocenia Twój wniosek już na podstawie nowej, wyższej wartości nieruchomości. Dzięki temu wskaźnik LTV znacząco się obniża. Możesz więc liczyć na lepsze warunki kredytowe, bo jesteś dla banku bardziej wiarygodnym klientem niż w dniu podpisywania pierwotnej umowy.

Gorzej, jeśli wartość nieruchomości spadła — w sąsiedztwie domu wybudowano drogę szybkiego ruchu, okolica straciła na prestiżu, stan techniczny budynku wielorodzinnego znacznie pogorszył się na skutek powodzi itd. W takiej sytuacji mimo kilku lat regularnej spłaty kredytu i zmniejszenia salda zadłużenia, wskaźnik LTV może pozostać wysoki albo nawet wzrosnąć. Bank weźmie pod uwagę aktualną, niższą wartość nieruchomości, co może poskutkować mniej korzystną ofertą, a nawet odmową refinansowania — byłoby ono zbyt ryzykowne dla banku.

Kiedy refinansowanie z niskim wkładem ma sens?

Refinansowanie kredytu hipotecznego z niskim wkładem własnym może być dobrym pomysłem, jeśli:

• cena nieruchomości znacząco wzrosła,
• masz możliwość połączyć refinansowanie z częściową wcześniejszą spłatą kredytu,
• przy wysokim LTV bank może zaproponować Ci lepsze warunki niż masz obecnie,
• oszczędności wynikające z niższej raty będą wystarczające, aby zrekompensować koszty refinansowania.

FAQ — refinansowanie kredytu z niskim wkładem własnym

Czy warto refinansować kredyt z niskim wkładem własnym?

W określonych przypadkach — tak. Np. gdy wzrosła wartość nieruchomości lub spłaciłeś część kapitału i wskaźnik LTV spadł poniżej 80%. Ponieważ jednak refinansowanie to dość skomplikowany i kosztowny proces, warto skonsultować ten pomysł z ekspertem mFinanse. Z jego pomocą dowiesz się, czy zmiana warunków kredytu przyniesie Ci realne oszczędności. Sprawdź też ranking kredytów hipotecznych, żeby zorientować się, na jakie warunki możesz obecnie liczyć.

Czy oprócz zmiany marży podczas refinansowania można też zmienić oprocentowanie kredytu ze zmiennego na stałe (lub odwrotnie)?

Tak, refinansując kredyt, możesz zdecydować się na zmianę rodzaju oprocentowania — ze zmiennego na stałe lub odwrotnie. Sprawdź, co mówi na ten temat nowa Rekomendacja KNF w sprawie refinansowania kredytów na stałej stopie.

Czy chcąc obniżyć marżę kredytu, trzeba go refinansować w innym banku?

Nie, zmiany warunków kredytu hipotecznego możesz dokonać też w banku, z którym już masz podpisaną umowę. Jeśli instytucja wyrazi na to zgodę, możesz aneksować umowę.