Co to jest LTV i jak wpływa na kredyt hipoteczny?

Zobacz też: Ubezpieczenie pomostowe – zabezpieczenie dla banku

Kluczowe informacje

• LTV (Loan to Value) to stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości (kredyt ÷ wartość ×100), którego banki używają do oceny ryzyka przy kredycie hipotecznym.
• Maksymalny zalecany poziom LTV to 80% (czyli co najmniej 20% wkładu własnego), a przekroczenie tego progu zwykle wymaga wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego lub dodatkowych zabezpieczeń.
• Niższe LTV przekłada się na niższą marżę i oprocentowanie, a więc niższe raty kredytu hipotecznego — optymalnie dążyć do LTV 80% lub niższego.
• LTV obliczysz dzieląc kwotę kredytu przez cenę nieruchomości i mnożąc przez 100% lub korzystając z kalkulatora kredytu hipotecznego; wskaźnik jest również monitorowany przez KNF i agencje ratingowe (Rekomendacja S).

Co to jest LTV?

LTV (ang. Loan to Value) w dosłownym tłumaczeniu oznacza „pożyczkę od wartości”. Jest to stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, która jest zabezpieczeniem kredytu. Przykładowo, jeśli bank udzielił Ci 80 tys. zł kredytu, a nieruchomość ma wartość 100 tys. zł, to Loan to Value będzie wynosić 80%. Wskaźnik LTV służy do oceny ryzyka kredytowego przez bank.  

Czym jest wskaźnik LTV i jaki ma wpływ na udzielenie kredytu?

Loan to Value jest jednym z kluczowych czynników w przypadku kredytu hipotecznego. Banki stosują wskaźnik LTV jako narzędzie zarządzania ryzykiem. Ma również znaczenie dla kredytobiorców, ponieważ może wpływać na kwotę kredytu oraz oprocentowanie.

Zastanawiasz się, co to jest LTV i dlaczego banki umieszczają to w umowie kredytu? Im wyższy wskaźnik LTV, tym większe ryzyko dla banku. Wysokie LTV oznacza, że kredytobiorca wnosi mniejszy wkład własny, co zmniejsza zabezpieczenie spłaty kredytu. Instytucje finansowe chcą zabezpieczyć się przed sytuacją, w której kredytobiorca może nie spłacić należności.

Maksymalny poziom wskaźnika LTV potrzebny do zaciągnięcia kredytu

Jeśli wskaźnik LTV przekroczy pewien próg, kredytobiorca może być zobowiązany do zakupu ubezpieczenia kredytu hipotecznego. Dlatego najlepiej dążyć do uzyskania jak najniższego poziomu wskaźnika LTV, aby zminimalizować koszty kredytu. Maksymalne LTV, przy jakim bank może udzielić Ci kredytu to 80% wartości nieruchomości. W praktyce oznacza to, że musisz wpłacić przynajmniej 20% wartości nieruchomości jako wkład własny. Przykładowo, jeśli nieruchomość jest warta 500 000 zł, bank może udzielić Ci kredytu do 400 000 zł.

Kryzys, który miał miejsce w 2008 roku bardzo negatywnie odbił się na wszystkich kredytach hipotecznych, dlatego nie udziela się ich, gdy wartość LTV wynosi 100%. Takie ostrzeżenia wprowadziła Komisja Nadzoru Finansowego w dokumencie zwanym Rekomendacją S w 2014 roku. Wskaźnik LTV jest wykorzystywany przez agencje ratingowe, oceniające wiarygodność banków oraz sektora finansowego w danym kraju. Korzysta z niego również wspomniana wyżej KNF.

Jaka jest optymalna wysokość wskaźnika LTV przy kredycie?

Im niższa jest wartość LTV, tym niższe oprocentowanie bank może być w stanie zaoferować. Banki wykorzystują wskaźnik w celu ustalenia maksymalnej kwoty kredytu, jaką mogą udzielić klientowi. Instytucje finansowe od wielu lat nie udzielają kredytu na nieruchomości przy LTV na poziomie 100%. Z tego powodu, często sugeruje się, że relacja kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia optymalnie powinna wynosić 80% lub mniej. Na przykład, kiedy kwota kredytu stanowi około połowę wartości zabezpieczenia, czyli wartość wskaźnika LTV wynosi 50%. W takiej sytuacji ewentualny spadek wartości zabezpieczenia nie będzie stanowił tak dużego zagrożenia dla pokrycia zobowiązania.

LTV a wkład własny

Wysokość wkładu własnego wpływa na Loan to Value. Im większy wkład własny, tym mniejszy wskaźnik LTV. Co to oznacza dla kredytobiorcy? Przede wszystkim im większą ilością gotówki dysponuje klient banku, tym mniejszy będzie wskaźnik. Przykładowo, jeśli masz 20 000 zł wkładu własnego, a nieruchomość kosztuje 100 000 zł, to ubiegasz się o środki finansowe na kwotę 80 000 PLN. W takim wypadku LTV będzie wynosić 80%, co jest maksymalnym limitem. Istnieje jednak możliwość uzyskania środków nawet z LTV na poziomie 90%. Kredyt hipoteczny z taką wartością wiąże się z koniecznością wykupienia dodatkowego ubezpieczenia od niskiego wkładu własnego.

Wysokość LTV a raty kredytu

Wiesz już, co to jest LTV i jakie ma znaczenie przy kredycie. Pamiętaj, że wskaźnik pożyczki od wartości ma wpływ na koszt samej należności. LTV wpływa na koszty finansowania kredytu, a więc i na wysokość rat. Na ogół najlepszy dla ubiegającego się o hipotekę jest jak najniższy wskaźnik. Kredyt hipoteczny, a właściwie jego marża, będzie wtedy niższy, ponieważ świadczy to o tym, że klient banku jest wiarygodny. Jeśli Loan to Value wynosi więcej niż 80%, kredytodawca ponosi wtedy większe ryzyko, przez co będzie zmuszony zastosować większą marżę przy oprocentowaniu. 

Czy można samodzielnie obliczyć wskaźnik LTV?

Zanim zdecydujesz się na kredyt hipoteczny, sprawdź, co to jest LTV i jak obliczyć jego wysokość. Jak liczyć wysokość pożyczki od wartości? Wzór jest bardzo prosty i musisz do tego znać dwie wartości. Pierwszą z nich jest kwota środków udzielanych przez bank, a drugą – cena nieruchomości. Teraz wystarczy, że wysokość udzielanego kredytu podzielisz przez koszt mieszkania lub domu i pomnożysz przez 100%. Jeśli przekroczysz limit 80%, bank poprosi Cię o dodatkowe zabezpieczenie lub zaproponuje Ci skorzystanie z odpowiedniego ubezpieczenia. Jeśli chcesz obliczyć LTV, pomoże Ci w tym kalkulator kredytu hipotecznego. 

Zobacz też: 10 kroków do kredytu hipotecznego

FAQ – często zadawane pytania

Co to jest wskaźnik LTV w kredycie hipotecznym?

Wskaźnik LTV (Loan to Value) to stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem; LTV oblicza się jako (kwota kredytu ÷ wartość nieruchomości) × 100% i służy bankowi do oceny ryzyka kredytowego.

Jak LTV wpływa na uzyskanie kredytu hipotecznego i oprocentowanie?

Wpływ LTV na uzyskanie kredytu hipotecznego i oprocentowanie polega na tym, że im wyższy wskaźnik LTV, tym większe ryzyko dla banku; wyższe LTV zwykle skutkuje wyższą marżą i wyższym oprocentowaniem, a w przypadku przekroczenia określonych progów bank może wymagać dodatkowego zabezpieczenia lub ubezpieczenia.

Jaki jest maksymalny dopuszczalny poziom LTV i jaki wkład własny trzeba mieć?

Maksymalny dopuszczalny poziom LTV przy standardowym kredycie wynosi zwykle 80%, co oznacza konieczność posiadania co najmniej 20% wartości nieruchomości jako wkładu własnego; możliwe są oferty z wyższym LTV (np. 90%), ale wiążą się one z obowiązkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia lub zabezpieczenia, natomiast kredyt przy LTV 100% zazwyczaj nie jest udzielany.

Jak samodzielnie obliczyć wskaźnik LTV przed zaciągnięciem kredytu?

Aby samodzielnie obliczyć wskaźnik LTV, podziel kwotę planowanego kredytu przez wartość nieruchomości i pomnóż przez 100% — na przykład kredyt 400 000 zł na nieruchomość wartą 500 000 zł daje LTV = (400 000 ÷ 500 000) × 100% = 80%; jeśli wynik przekracza 80%, bank może zażądać dodatkowego zabezpieczenia lub ubezpieczenia.