Wskaźnik LTV – czym jest i jak wpływa na kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny stanowi niemałe wyzwanie dla tych, którzy chcą kupić mieszkanie. Banki w szczegółach umowy zamieszczają między innymi wysokość LTV. Czym ten wskaźnik właściwie jest? Z angielskiego LVT to Loan to Value w dosłownym tłumaczeniu oznacza „pożyczkę od wartości”. Stanowi stosunek kwoty, jaka została udzielona w formie środków, do ceny rynkowej nieruchomości. Przykładowo, jeśli bank udzielił 80 tys. zł kredytu, a nieruchomość ma wartość 100 tys. zł, to wskaźnik LTV będzie wynosił 80%.

Zobacz też: Ubezpieczenie pomostowe – zabezpieczenie dla banku

Po co umieszcza się LTV w umowie kredytu?

Skoro wiesz już, co to jest LTV, pewnie zastanawiasz się, dlaczego banki umieszczają go w umowie kredytu. Instytucje finansowe ponoszą największe ryzyko związane z możliwością niespłacenia należności. Banki chcą się zabezpieczyć przed taką sytuacją. Instytucje finansowe od wielu lat nie udzielają kredytów na nieruchomości, których LTV wynosi 100%. Optymalny wskaźnik oscyluje zazwyczaj wokół 80 – 90 %. Banki wykorzystują Loan to Value w celu ustalenia maksymalnej kwoty, jaką mogą pożyczyć klientowi.

Kryzys, który miał miejsce w 2008 roku bardzo negatywnie odbił się na wszystkich kredytach hipotecznych, dlatego nie udziela się ich, gdy wartość LTV wynosi 100%. Takie ostrzeżenia wprowadziła Komisja Nadzoru Finansowego w dokumencie zwanym Rekomendacją S w 2014 roku. Wskaźnik LTV jest wykorzystywany przez agencje ratingowe, oceniające wiarygodność banków oraz sektora finansowego w danym kraju. Korzysta z niego również wspomniana wyżej KNF.

Wkład własny znacząco wpływa na LTV. Co to oznacza dla kredytobiorcy? Przede wszystkim im większą ilością gotówki dysponuje klient banku, tym mniejszy będzie wskaźnik. Przykładowo, jeśli masz 20 000 zł wkładu własnego, a nieruchomość kosztuje 100 000 zł, to ubiegasz się o środki finansowe na kwotę 80 000 PLN. W takim wypadku LTV będzie wynosić 80%, co jest maksymalnym limitem. Istnieje jednak możliwość uzyskania środków z nawet dziewięćdziesięcioprocentowym LTV. Kredyt hipoteczny z taką wartością  wiąże się z koniecznością wykupienia dodatkowego ubezpieczenia od niskiego wkładu własnego.

Czy można samodzielnie obliczyć wskaźnik LTV?

Wiesz już, jakie znaczenie przy kredycie ma wskaźnik LTV. Jak liczyć wysokość pożyczki od wartości? Wzór jest bardzo prosty i musisz do tego znać dwie wartości. Pierwszą z nich jest kwota środków udzielanych przez bank, a drugą cena nieruchomości. Teraz wystarczy, że wysokość udzielanego kredytu podzielisz przez koszt mieszkania lub domu i pomnożysz przez 100%. Jeśli przekroczysz limit 80%, bank poprosi Cię o dodatkowe zabezpieczenie lub zaproponuje Ci skorzystanie z odpowiedniego ubezpieczenia.

Pamiętaj, że wskaźnik pożyczki od wartości ma wpływ na koszt samej należności. Na ogół najlepszy dla ubiegającego się o hipotekę jest jak najniższy wskaźnik LTV. Kredyt hipoteczny, a właściwie jego marża, będzie wtedy niższy, ponieważ świadczy to o tym, że klient banku jest wiarygodny. Jeśli wskaźnik Loan to Value wynosi więcej niż 80%, kredytodawca ponosi wtedy większe ryzyko, przez co będzie zmuszony zastosować większą marżę przy oprocentowaniu.

Zobacz też: 10 kroków do kredytu hipotecznego