Kupno mieszkania, a podatek od wzbogacenia

Zobacz też: Rynek nieruchomości – prognozy na 2022 rok

Podatek od kupna mieszkania – rynek pierwotny

Kiedy kupujemy mieszkanie od dewelopera jesteśmy zwolnieni z obowiązku zapłaty PCC.  W to miejsce musimy się jednak liczyć z koniecznością zapłaty podatku VAT. Dla mieszkań spełniających wymogi tzw. społecznego programu mieszkaniowego stawka VAT wynosi 8%. Warunkiem jest aby takie mieszkanie nie miało więcej niż 150m2, a w przypadku domu by było to maksymalnie 300 m2. Kiedy wybrana nieruchomość jest większa, podatek VAT wyniesie już 23% wartości nieruchomości.  W przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym zapłacimy  podatek PCC, ale nie od nieruchomości a od ustanowienia hipoteki (to także czynność cywilno-prawna). Podatek ten wynosi 19 zł.

Kupno mieszkania a  podatek od wzbogacenia się – rynek wtórny

wprawdzie nie zapłacimy podatku Vat, ale w zamian za to pojawi się obowiązek zapłaty PCC.  Dzieje się tak, ponieważ kupujący zostaje zobowiązany do zapłaty tego podatku przez fakt nabycia nieruchomości. Wysokość PCC w takim przypadku 2 % wartości rynkowej nieruchomości. Podatek opłacany jest za pośrednictwem notariusza sporządzającego umowę, który następnie odprowadza odpowiednią kwotę do urzędu skarbowego. Dodatkową opłatą będzie też taksa notarialna według wysokości ustalonych w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. z dnia 29 czerwca 2004 r.)

Może się też zdarzyć, że sprzedający nieruchomość prowadzi działalność gospodarczą i jest płatnikiem Vat. Wtedy, nawet jeśli mieszkanie kupujemy na rynku wtórnym, jest ono również zwolnione z obowiązku zapłaty PCC, tak jak w przypadku zakupu od dewelopera, który wyjaśniono powyżej.

Podatek od kupna skarbowy

Wspomnieć należy, że jeśli mieszkanie zostanie kupione – niższej niż podobne na rynku, należy podać stosowne uzasadnienie w akcie notarialnym. Przykład takiego uzasadnienia to zły stan techniczny nieruchomości. W innym wypadku Urząd Skarbowy może nie uznać kwoty transakcji uzasadniając, że cena transakcji została celowo zaniżona a  rynkowa nieruchomości znacznie odbiega od ceny mieszkania. Co za tym idzie – podatek wraz z odsetkami może zostać naliczony   w wyższej wysokości, odpowiadającej cenie rynkowej nieruchomości.

Kiedy nie będziemy zobowiązani do zapłaty PCC przy kupnie mieszkania?

Tak, istnieją przypadki kiedy nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty PCC. Są nimi sytuacje, kiedy:

• kupujemy mieszkanie od spółdzielni, a nieruchomość obejmuje prawo spółdzielcze własnościowe;
• wykupujemy mieszkanie komunalne, na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami;
• kupujemy mieszkanie ze środków pochodzących z odszkodowania otrzymanego od skarbu państwa tytułu wywłaszczenia – nieruchomość zajęta na cele publiczne (np. w bliskim otoczeniu naszego domu planuje się budowę autostrady). Zwolnieniu podlega mieszkanie zakupione w ciągu 5 lat, licząc od momentu otrzymania odszkodowania;
• wykupujemy nieruchomość na mocy przepisów o ochronie i kształtowaniu .

Reasumując – kupując mieszkanie lub inną nieruchomość w większości przypadków jesteśmy zobowiązani do zapłaty podatku z tego tytułu. Czasami obowiązek ten występuje pod postacią podatku Vat ( nieruchomości nowe od dewelopera), innym razem pod postacią podatku PCC. To, jaką kwotę zapłacimy finalnie fiskusowi jest uzależnione od wartości nieruchomości, którą nabywamy. Planując zakup nieruchomości musimy być zawsze gotowi na ten niemały wydatek.

Zobacz też: Kredyt mieszkaniowy a hipoteczny – czym się różnią

FAQ – często zadawane pytania

Czy przy kupnie mieszkania od dewelopera płacę PCC czy VAT?

Przy kupnie mieszkania od dewelopera płaci się VAT, a nie PCC; zamiast PCC należy liczyć się z podatkiem VAT (8% dla mieszkań w programie społecznym spełniających warunki wielkości, inaczej 23%).

Ile wynosi podatek PCC przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym i kto go odprowadza?

Podatek PCC przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości, a podatek PCC odprowadza notariusz sporządzający umowę, który pobiera i przekazuje odpowiednią kwotę do urzędu skarbowego.

Kiedy kupujący nie musi płacić PCC przy zakupie mieszkania?

Kupujący nie musi płacić PCC, gdy nabywa mieszkanie z prawa spółdzielczego własnościowego od spółdzielni, gdy wykupuje mieszkanie komunalne na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami, lub gdy kupuje mieszkanie ze środków po odszkodowania za wywłaszczenie w ciągu 5 lat od jego otrzymania; ponadto brak PCC może wystąpić, gdy sprzedający na rynku wtórnym jest podatnikiem VAT.

Co się stanie, jeśli cena kupionego mieszkania jest znacznie niższa od ceny rynkowej?

Jeśli cena kupionego mieszkania jest znacznie niższa od ceny rynkowej i nie zostanie podane uzasadnienie w akcie notarialnym (np. zły stan techniczny), urząd skarbowy może uznać cenę za zaniżoną i naliczyć podatek od wartości rynkowej wraz z odsetkami.