19 czerwca 2019

Zakup mieszkania od dewelopera – 6 kroków do progu własnego mieszkania

Dynamicznie rosnące ceny nieruchomości na rynku wtórnym coraz częściej skłaniają nas do zastanowienia się nad zakupem mieszkania u dewelopera. Z czym wiąże się taki zakup, jeśli planujemy go dokonać z wykorzystaniem kredytu hipotecznego? Przyjrzyjmy się, jak wygląda proces zakupu mieszkania u dewelopera.

nowe mieszkanie

 

6 kroków do progu własnego mieszkania:

 

1. Lokalizacja

Tuż przed kupnem mieszkania warto zwrócić uwagę na to, w jakiej lokalizacji znajduje się nasze potencjalne mieszkanie: jak daleko jest do sklepów, pracy, szkoły; jakie daje możliwości komunikacyjne. Ustawa deweloperska mówi o tym, że firma sprzedająca mieszkania musi przygotować tzw. prospekt informacyjny, w którym zawarte są szczegółowe elementy inwestycji, takie jak:

  • wiarygodność dewelopera – jakie ma doświadczenie na rynku, jakie zrealizował inwestycje do tej pory, czy nie jest prowadzone przeciw niemu postępowanie egzekucyjne
  • status prawny działki – czy jest obciążona (np. zabezpiecza kredyt bankowy), jak wygląda jak wygląda plan zagospodarowania przestrzennego działek w pobliżu np. planowane inwestycje drogowe bądź inne o cechach uciążliwości
  • stan prawny – czy inwestycja posiada niezbędne zezwolenia, jaki jest termin jej zakończenia i przeniesienia prawa własności nieruchomości, kto finansuje budowę i jak zabezpieczone są interesy nabywców (m.in. który bank prowadzi rachunek powierniczy).

2. Kto sprzedaje mieszkanie?

Nie raz słyszy się o nieuczciwości czy braku profesjonalizmu deweloperów. Choć istnieją ustawy deweloperskie, które jasno określają kosztorysy i rachunki powiernicze, to mimo tego może zdarzyć się, że deweloper splajtuje. Wspomniany prospekt informacyjny powinien zawierać informacje o możliwych ryzykach związanych z wybraną inwestycją. Zgodnie z obowiązującą od 2012 roku tzw. ustawą deweloperską na straży pieniędzy nabywców stoi rachunek powierniczy, który nawet w razie bankructwa dewelopera gwarantuje nam, że odzyskamy swoje pieniądze.

3. Finansowanie

Aby kupić mieszkanie od dewelopera z użyciem kredytu hipotecznego musimy przejść w zasadzie tę samą procedurę, jak w przypadku każdego innego kredytu, czyli: porównanie naszej zdolności kredytowej do kwoty, jaką chcemy pożyczyć; znalezienie najatrakcyjniejszego na rynku kredytu, uzyskanie wstępnej decyzji kredytowej, by móc przystąpić do umowy przedwstępnej. Proces ten może być znacznie krótszy i mniej stresujący, jeśli skorzystamy z oferty doświadczonego eksperta kredytowego, który nam w tym pomoże.

4. Umowa rezerwacyjna

Jeśli chcemy nabyć nieruchomość ze środków pozyskanych z kredytu, powinniśmy podpisać z deweloperem umowę rezerwacyjną. Jest to de facto zobowiązanie obydwu stron do zawarcia ostatecznej umowy, przenoszącej własność lokalu, w określonym w umowie czasie.
Umowa taka powinna zawierać:

  • określenie ceny nieruchomości i jej lokalizacji
  • wskazanie konkretnych terminów wpłaty zadatku oraz zapłaty kolejnych transz
  • wskazanie terminu przekazania lokalu
  • informacje o skutkach ewentualnej zmiany terminu zakończenia inwestycji
  • informacje o sposobach rozliczenia możliwych niezgodności z projektem (np. gdy powierzchnia mieszkania okaże się nieco inna niż w planie)
  • wskazanie terminu i warunków odbioru budowlanego lokalu
  • jasno opisane procedury w przypadku wycofania się z zawartej umowy

5. Umowa deweloperska

Po podpisaniu umowy rezerwacyjnej powinniśmy poprosić dewelopera o wzór umowy deweloperskiej. Umowa ta podpisywana jest zazwyczaj w kancelarii notarialnej (czynności notarialne opłacane są przez taksę, która obciąża po połowie nabywcę oraz dewelopera). Nim jednak zdecydujemy się na podpisanie umowy, warto przyjrzeć się jej i upewnić, że treść jest dla nas zrozumiała. Wypłata kredytu będzie dopasowana do warunków zawartych w umowie.

6. Odbiór nieruchomości

W momencie, gdy deweloper otrzymuje pozwolenie na użytkowanie, nabywca może odebrać mieszkanie. Nie należy jednak lekceważyć tego momentu – należy zweryfikować, jak zostało wykonane mieszkanie oraz sprawdzić, czy jego stan nadaje się do użytkowania. Jeśli wszystko zostało sprawdzone, i nie odbiega od zapisów w umowie, można przystąpić do podpisania umowy przenoszącej własność, a następnie do odbioru kluczy.

Ekspert mFinanse
Masz dodatkowe pytania?

Porozmawiaj z naszymi ekspertami

Zobacz również: