Zakup mieszkania od dewelopera – 6 kroków do progu własnego mieszkania

Zobacz też: Rynek nieruchomości – prognozy na 2022 rok

6 kroków do własnego mieszkania:

Lokalizacja nowego mieszkania

Tuż przed kupnem mieszkania warto zwrócić uwagę na to, w jakiej lokalizacji znajduje się nasze potencjalne mieszkanie: jak daleko jest do sklepów, pracy, szkoły; jakie daje możliwości komunikacyjne. Ustawa deweloperska mówi o tym, że firma sprzedająca mieszkania musi przygotować tzw. prospekt informacyjny, w którym zawarte są szczegółowe elementy inwestycji, takie jak:

• wiarygodność dewelopera – jakie ma doświadczenie na rynku, jakie zrealizował inwestycje do tej pory, czy nie jest prowadzone przeciw niemu postępowanie egzekucyjne
• status prawny działki – czy jest obciążona (np. zabezpiecza kredyt bankowy), jak wygląda jak wygląda plan zagospodarowania przestrzennego działek w pobliżu np. planowane inwestycje drogowe bądź inne o cechach uciążliwości
• stan prawny – czy inwestycja posiada niezbędne zezwolenia, jaki jest termin jej zakończenia i przeniesienia prawa własności nieruchomości, kto finansuje budowę i jak zabezpieczone są interesy nabywców (m.in. który bank prowadzi rachunek powierniczy).

Kto sprzedaje mieszkanie?

Nie raz słyszy się o nieuczciwości czy braku profesjonalizmu deweloperów. Choć istnieją ustawy deweloperskie, które jasno określają kosztorysy i rachunki powiernicze, to mimo tego może zdarzyć się, że deweloper splajtuje. Wspomniany prospekt informacyjny powinien zawierać informacje o możliwych ryzykach związanych z wybraną inwestycją. Zgodnie z obowiązującą od 2012 roku tzw. ustawą deweloperską na straży pieniędzy nabywców stoi rachunek powierniczy, który nawet w razie bankructwa dewelopera gwarantuje nam, że odzyskamy swoje pieniądze.

Finansowanie zakupu mieszkania

Aby kupić mieszkanie od dewelopera z użyciem kredytu hipotecznego musimy przejść w zasadzie tę samą procedurę, jak w przypadku każdego innego kredytu, czyli: porównanie naszej zdolności kredytowej do kwoty, jaką chcemy pożyczyć; znalezienie najatrakcyjniejszego na rynku kredytu, uzyskanie wstępnej decyzji kredytowej, by móc przystąpić do umowy przedwstępnej. Proces ten może być znacznie krótszy i mniej stresujący, jeśli skorzystamy z oferty doświadczonego eksperta kredytowego, który nam w tym pomoże.

Umowa rezerwacyjna

Jeśli chcemy nabyć nieruchomość ze środków pozyskanych z kredytu, powinniśmy podpisać z deweloperem umowę rezerwacyjną. Jest to de facto zobowiązanie obydwu stron do zawarcia ostatecznej umowy, przenoszącej własność lokalu, w określonym w umowie czasie.
Umowa taka powinna zawierać:

• określenie ceny nieruchomości i jej lokalizacji
• wskazanie konkretnych terminów wpłaty zadatku oraz zapłaty kolejnych transz
• wskazanie terminu przekazania lokalu
• informacje o skutkach ewentualnej zmiany terminu zakończenia inwestycji
• informacje o sposobach rozliczenia możliwych niezgodności z projektem (np. gdy powierzchnia mieszkania okaże się nieco inna niż w planie)
• wskazanie terminu i warunków odbioru budowlanego lokalu
• jasno opisane procedury w przypadku wycofania się z zawartej umowy

Umowa deweloperska

Po podpisaniu umowy rezerwacyjnej powinniśmy poprosić dewelopera o wzór umowy deweloperskiej. Umowa ta podpisywana jest zazwyczaj w kancelarii notarialnej (czynności notarialne opłacane są przez taksę, która obciąża po połowie nabywcę oraz dewelopera). Nim jednak zdecydujemy się na podpisanie umowy, warto przyjrzeć się jej i upewnić, że treść jest dla nas zrozumiała. Wypłata kredytu będzie dopasowana do warunków zawartych w umowie.

Zobacz też: Koszty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera

Odbiór nieruchomości

W momencie, gdy deweloper otrzymuje pozwolenie na użytkowanie, nabywca może odebrać mieszkanie. Nie należy jednak lekceważyć tego momentu – należy zweryfikować, jak zostało wykonane mieszkanie oraz sprawdzić, czy jego stan nadaje się do użytkowania. Jeśli wszystko zostało sprawdzone, i nie odbiega od zapisów w umowie, można przystąpić do podpisania umowy przenoszącej własność, a następnie do odbioru kluczy.

FAQ – często zadawane pytania

Na co zwrócić uwagę przy wyborze lokalizacji mieszkania i co powinien zawierać prospekt informacyjny dewelopera?

Przy wyborze lokalizacji mieszkania warto sprawdzić odległość do sklepów, pracy, szkoły oraz możliwości komunikacyjne; prospekt informacyjny powinien zawierać wiarygodność dewelopera (doświadczenie, realizacje, postępowania egzekucyjne), status prawny działki (obciążenia, miejscowy plan zagospodarowania, planowane inwestycje w pobliżu), stan prawny inwestycji (zezwolenia, termin zakończenia i przeniesienia własności) oraz informacje o finansowaniu budowy i zabezpieczeniach interesów nabywców (np. który bank prowadzi rachunek powierniczy).

Jak przebiega finansowanie zakupu mieszkania od dewelopera kredytem hipotecznym?

Finansowanie zakupu mieszkania od dewelopera kredytem hipotecznym wymaga porównania własnej zdolności kredytowej z potrzebną kwotą, znalezienia najkorzystniejszej oferty, uzyskania wstępnej decyzji kredytowej przed podpisaniem umowy przedwstępnej; wypłata kredytu będzie dopasowana do warunków zawartych w umowie deweloperskiej, a w procesie może pomóc doświadczony ekspert kredytowy.

Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna przed zakupem mieszkania od dewelopera?

Umowa rezerwacyjna powinna zawierać określenie ceny nieruchomości i jej lokalizacji, terminy wpłaty zadatku oraz kolejnych transz, wskazanie terminu przekazania lokalu, informacje o skutkach ewentualnej zmiany terminu zakończenia inwestycji, sposoby rozliczenia niezgodności z projektem (np. różnice w powierzchni), termin i warunki odbioru budowlanego oraz procedury i konsekwencje wycofania się z umowy.

Jak zabezpieczone są środki nabywców i co sprawdzić przy odbiorze mieszkania?

Środki nabywców są zabezpieczone przez rachunek powierniczy, który w razie upadłości dewelopera gwarantuje możliwość odzyskania wpłaconych pieniędzy; przy odbiorze mieszkania należy sprawdzić, czy deweloper uzyskał pozwolenie na użytkowanie, dokładnie zweryfikować stan wykonania mieszkania i jego zgodność z umową, a następnie podpisać umowę przenoszącą własność i odebrać klucze (umowa deweloperska jest zazwyczaj podpisywana u notariusza, a taksa notarialna bywa dzielona po połowie).