Kosztorys inwestorski — co to jest i kiedy go przygotować?

Bank nie udzieli finansowania „w ciemno”, nie upewniwszy się, że wartość inwestycji zapewni odpowiednie zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Dlatego już na etapie składania wniosku o kredyt na budowę domu zwykle konieczne jest przedstawienie kosztorysu inwestorskiego — dokumentu, który pokaże, ile będzie kosztować budowa i z czego te koszty wynikają. Poniżej wyjaśniamy, kto może go sporządzić i ile to kosztuje.

Co to jest kosztorys inwestorski?

Kosztorys inwestorski to dokument finansowy, który przedstawia przewidywane koszty budowy domu albo realizacji innej inwestycji budowlanej, np. na potrzeby zamówień publicznych. Sporządza się go na podstawie projektu budowlanego, przedmiaru robót oraz obowiązujących stawek i cen rynkowych, zgodnie z zasadami określonymi w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju z dnia 18 maja 2004 r. w sprawie metod i podstaw sporządzania kosztorysu inwestorskiego (Dz.U. 2004 nr 130 poz. 1389).

Celem sporządzenia kosztorysu inwestorskiego jest oszacowanie kosztów planowanej inwestycji jeszcze przed rozpoczęciem prac. Dokument ten ma więc wiele zastosowań. Inwestorowi pozwala rozeznać się w potencjalnych wydatkach i zaplanować budżet. Może być wskazówką, jakiej wysokości kredyt należy zaciągnąć, aby pokryć wszystkie koszty realizacji inwestycji. Wstępne obliczenia warto uzupełnić o wyliczenia z kalkulatora rat kredytowych. To narzędzie pomoże Ci oszacować miesięczne zobowiązania i sprawdzić, czy planowany kredyt mieści się w Twoich możliwościach finansowych.

Kosztorys inwestorski jest również przydatny przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny — bank z pewnością będzie go wymagał, aby ocenić, czy planowane koszty są realistyczne i czy wartość inwestycji zapewnia odpowiednie zabezpieczenie kredytu. Dokument ten nierzadko jest też podstawą przy ubieganiu się o dofinansowanie budowy domu.

Zastanawiasz się nad kredytem hipotecznym?

Skorzystaj z wiedzy i doświadczenia ekspertów mFinanse

UMÓW SIĘ

Co zawiera kosztorys inwestorski?

Elementy kosztorysu inwestorskiego określa wyżej wspomniane rozporządzenie. Zgodnie z jego zapisami są to:

• strona tytułowa zawierająca nazwę obiektu lub robót budowlanych z uwzględnieniem nazw i kodów Wspólnego Słownika Zamówień i podaniem lokalizacji; nazwę i adres zamawiającego; nazwę i adres jednostki opracowującej kosztorys; imiona i nazwiska, z określeniem funkcji osób opracowujących kosztorys, a także ich podpisy; wartość kosztorysową robót oraz datę opracowania kosztorysu inwestorskiego;
• ogólną charakterystykę obiektu lub robót, zawierającą krótki opis techniczny wraz z istotnymi parametrami, które określają wielkość obiektu lub robót;
• przedmiar robót;
• kalkulację uproszczoną;
• tabelę wartości elementów scalonych,
• załączniki: założenia wyjściowe do kosztorysowania; kalkulacje szczegółowe cen jednostkowych, analizy indywidualne nakładów rzeczowych oraz analizy własne cen czynników produkcji i wskaźników narzutów kosztów pośrednich i zysku.

Myślisz o kredycie na budowę domu? Obejrzyj nasze wideo

Kto sporządza kosztorys inwestorski?

Jeśli planujesz budowę domu, wiesz pewnie jak skomplikowany, wielowymiarowy i czasochłonny to proces. Obliczenie kosztów budowy domu można porównać do rozgrywki szachowej arcymistrzów — każdy ruch musi być zaplanowany z dużym wyprzedzeniem, a jego konsekwencje dokładnie przeanalizowane. Aby odnieść sukces w tej rozgrywce, potrzebna jest nie tylko doskonała znajomość zasad gry, ale też praktyka. W teorii kosztorys inwestorski można sporządzić samodzielnie (w Internecie dostępne są nawet gotowe wzory), w praktyce — bez odpowiedniej wiedzy i doświadczenia — jest to bardzo trudne. Znacznie lepszym rozwiązaniem jest powierzenie jego przygotowania specjaliście.

Profesjonalny kosztorys inwestorski może sporządzić:

• inżynier budownictwa, który jest kosztorysantem,
• technik budownictwa,
• architekt, który zna specyfikę danej inwestycji i może uwzględnić jej wszystkie techniczne aspekty,
• biuro projektowe lub firma specjalizująca się w opracowywaniu dokumentacji kosztorysowej.

Ile kosztuje kosztorys do kredytu?

Cena kosztorysu inwestorskiego zależy od wielu czynników m.in. zakresu i stopnia skomplikowania inwestycji, powierzchni budynku, rodzaju obiektu (dom jednorodzinny, budynek usługowy itd.) czy choćby doświadczenia kosztorysanta. W przypadku prostego projektu domu jednorodzinnego koszt sporządzenia kosztorysu do kredytu zwykle mieści się w przedziale od 1000 do 1500 zł.

Warto mieć na uwadze, że często banki udzielające kredytów hipotecznych mają własne wymagania dotyczące kosztorysów. Mogą one np. dotyczyć tego, kto przygotowuje taki dokument — aby bank zgodził się finansować inwestycję, konieczny będzie kosztorys podpisany przez osobę uprawnioną do jego sporządzenia. Poszczególne instytucje finansowe mają też własne wzory kosztorysów, które charakteryzuje różny poziom skomplikowania. Przed zleceniem sporządzenia dokumentu i przed złożeniem wniosku w banku warto więc zasięgnąć rady eksperta kredytowego, który pomoże sprawdzić wymagania konkretnej instytucji i udostępni właściwy wzór dokumentu.

Czy kosztorys inwestorski można sfinansować z kredytu hipotecznego?

Kosztorys inwestorski jest dokumentem potrzebnym do kredytu hipotecznego. Mówiąc inaczej: musisz dostarczyć go do banku, zanim poznasz ostateczną decyzję, czy finansowanie zostało Ci przyznane. Opłacenie kosztorysu z przyznanego kredytu może być niemożliwe albo skomplikowane — ponieważ bank uruchamia środki dopiero po podpisaniu umowy kredytowej i spełnieniu określonych warunków. Z tego powodu koszt sporządzenia kosztorysu trzeba zwykle pokryć z własnych środków. W niektórych przypadkach możliwe jest jego refinansowanie w ramach wypłacanych transz kredytu.

FAQ — kosztorys inwestorski

Czy kosztorys inwestorski jest obowiązkowy?

W przypadku inwestycji prywatnych, takich jak budowa domu jednorodzinnego, nie ma prawnego obowiązku przygotowania kosztorysu inwestorskiego. Często jednak jest to dokument wymagany przez bank, jeśli budowa ma być finansowana kredytem hipotecznym.

Jak długo od sporządzenia kosztorys inwestorski jest ważny?

W przypadku inwestycji prywatnych przyjmuje się, że kosztorys jest ważny przez 6 miesięcy, o ile nie nastąpią znaczące zmiany w projekcie lub warunkach rynkowych. Inne zasady obowiązują w przypadku kosztorysów do zamówień publicznych.

Czym różni się kosztorys od wyceny?

Kosztorys inwestorski to dokument opracowany według określonych zasad i przepisów (np. rozporządzenia z 18 maja 2004 r.). Zawiera dokładne zestawienie robót, materiałów i stawek. Wycena jest mniej formalna i np. bank nie uzależni od niej swojej decyzji. Przykładowo wycena nie musi uwzględniać wszystkich etapów budowy czy szczegółowego przedmiaru robót, może być jedynie orientacyjną propozycją cenową przygotowaną przez wykonawcę.