Dochód z najmu nieruchomości: czy banki go akceptują?

Masz mieszkanie, ale marzy Ci się dom pod miastem. Pierwszą nieruchomość, zamiast sprzedawać, chcesz wynajmować. Na podobny pomysł wpada coraz więcej osób. Dane pokazują, że od niemal dekady systematycznie zwiększa się liczba zeznań podatkowych od przychodów z wynajmu^[i]. Tylko czy dochód z najmu jest dla banków wiarygodnym źródłem zarobku? Czy może on wpłynąć na zdolność kredytową i pomóc w otrzymaniu kredytu hipotecznego na kolejną nieruchomość? Dowiesz się tego z poniższego tekstu.

Rynek najmu w Polsce

Nie trzeba od razu mianować się rentierem, by dostrzec potencjał płynący z wynajmu nieruchomości. Coraz więcej osób decyduje się na taki krok, traktując swoje mieszkanie jako dodatkowe źródło dochodu. Patrząc na dane, np. na raport „Regulacje rynku najmu mieszkań w Polsce i w Europie” Polskiego Instytutu Ekonomicznego, trudno się dziwić:

• w 2023 r. szacowana liczba mieszkań, które były wynajmowane na polskim rynku prywatnym, wynosiła 1,3 mln — rynek jest więc wciąż stosunkowo niewielki;
• przeciętne ceny najmu w Polsce w 2024 r. względem 2015 r. były wyższe o 66 proc. — to czwarty najwyższy wzrost w Unii Europejskiej;
• osoby prywatne stanowią 96 proc. wszystkich wynajmujących. Dodatkowo szacuje się, że 81 proc. właścicieli mieszkań na wynajem posiada (dane za 2022 r.) tylko jeden lokal na wynajem — oznacza to, że konkurencja ze strony podmiotów najmu instytucjonalnego oraz firm zarządzających najmem jest niewielka^[ii].

Teoretycznie więc dane przemawiają za tym, że wynajem nieruchomości to atrakcyjna forma inwestycji, która może przynosić stabilne dochody. W praktyce każdy inwestor musi indywidualnie przeanalizować swoją sytuację: wziąć pod uwagę lokalizację nieruchomości, jej stan techniczny, potencjał najmu oraz ryzyka związane z wahaniami na rynku. Istotne jest także uwzględnienie w kalkulacjach kwestii podatkowych, kosztów utrzymania oraz ewentualnych przerw w wynajmie, które mogą wpływać na rentowność inwestycji.

Czy wynajem mieszkania wlicza się do dochodu?

Jeśli wynajmujesz nieruchomość i masz przychody z najmu lub dzierżawy, to Twoim obowiązkiem jest odprowadzenie od nich podatku do urzędu skarbowego^[iii]. To nasuwa pytanie, czy skoro ten dochód jest oficjalnie wykazywany i opodatkowany, to czy banki uznają go za realne źródło finansowe przy ocenie zdolności kredytowej? Odpowiedź na ogół jest pozytywna — tak, banki z reguły uznają dochody z najmu. Trzeba jednak w tym miejscu postawić gwiazdkę i dopisać „ale…”.

Akceptacja dochodu z najmu przez banki

Kredytodawcy dokładnie analizują dokumentację potwierdzającą dochód z najmu, najczęściej biorą pod uwagę deklaracje podatkowe PIT oraz umowy najmu i inne dowody regularnych wpływów.

Masz już umówioną konsultację z ekspertem kredytowym? Dowiedz się jakie pytania warto zadać: 

Decydujące znaczenie ma też stabilność i trwałość tego przychodu. Za standard można uznać, że najem musi trwać od co najmniej 12 miesięcy, a umowa powinna obowiązywać kilka miesięcy w przód — ile, to zależy do polityki konkretnego banku.

Niektóre instytucje nie akceptują dochodów w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej. Kredytodawcy mogą też stawiać warunki, że osoba wnioskująca o kredyt hipoteczny i wykazująca dochody z najmu musi być jedynym właścicielem wynajmowanego lokalu, jeśli najemca jest współwłaścicielem to przyjmuje się dochód proporcjonalnie do udziału albo, że umowa najmu nie może być zawarta między członkami rodziny.

Wpływ dochodu z wynajmu mieszkania na zdolność kredytową

Niektóre banki dochód z najmu traktują wyłącznie jako dodatkowe źródło dochodu, które może wesprzeć podstawowe wpływy, ale nie stanowi podstawy do przyznania kredytu.

Warto również wiedzieć, że nie każdy kredytodawca uzna 100 proc. dochodu z najmu przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Niektóre banki uwzględniają tylko część, np. 70 lub 80 proc. wpływów, uwzględniają bowiem konieczność odliczenia kosztów eksploatacji nieruchomości.

FAQ — dochód z najmu nieruchomości a zdolność kredytowa, pytania i odpowiedzi

Jakich dokumentów bank zwykle wymaga do uznania dochodów z najmu?

Aby uwzględnić dochody z najmu do zdolności kredytowej wnioskodawcy, bank zwykle wymaga: kopii umowy najmu, ewentualnie umów z ostatnich 12 miesięcy, potwierdzenia wpływów z tytułu najmu na konto bankowe, deklaracji podatkowej PIT, dokumentów potwierdzających prawo własności do wynajmowanej nieruchomości.

Czy banki akceptują dochód z najmu, jeśli jest on rozliczany ryczałtem?

Od 2023 r. jedyną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych^[iv].

Które banki uznają dochód z najmu do zdolności kredytowej?

Każdy bank ma swoją politykę kredytową, a o szczegóły ofert najlepiej pytać ekspertów mFinanse. Dzięki dostępowi do aktualnych informacji i promocji w różnych bankach mogą oni pomóc znaleźć najlepsze rozwiązanie dopasowane do Twojej sytuacji.

Zdolność kredytowa to jedno z najważniejszych kryteriów przyznania kredytu. Dlatego jeszcze przed spotkaniem z ekspertem warto także skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej, który pomoże Ci oszacować, o jakiej wysokości kredyt hipoteczny możesz się ubiegać.

^[i] Regulacje rynku najmu mieszkań w Polsce i w Europie, Polski Instytut Ekonomiczny, Warszawa, maj 2025 r. Źródło online: https://pie.net.pl/wp-content/uploads/2025/06/PIE_Policy-Paper_Regulacje-rynku-najmu-mieszkan-w-Polsce-i-w-Europie.pdf, dostęp: 30 września 2025 r.

^[ii] J.w.

^[iii] Rozliczenie przychodów z najmu – ryczałt ewidencjonowany, źródło online: https://www.podatki.gov.pl/pit/osoba-nieprowadzaca-dzialalnosci-gospodarczej/rozliczenie-osob-26-60/rozliczenie-dochodow-z-najmu-ryczalt-ewidencjonowany/, dostęp: 30 września 2025 r.

^[iv] J.w.