Czym jest rachunek powierniczy i jakie są jego rodzaje?

Na rynku pierwotnym cały czas pojawiają się nowe mieszkania, a Ty masz szansę znaleźć wymarzone lokum. Taka inwestycja może budzić obawy, jednak czy wiesz, że deweloper ma obowiązek zagwarantować Ci bezpieczeństwo finansowe? Służy do tego rachunek powierniczy. Dowiedz się, czym jest i jak może ochronić Twoje pieniądze.

Co to rachunek powierniczy?

Na podstawie tzw. ustawy deweloperskiej^[1] deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek zagwarantować Ci jeden ze środków ochrony wpłat, jakie przeznaczasz na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego.

W tym celu musi on zawrzeć z bankiem umowę rachunku powierniczego (otwartego lub zamkniętego). Jej stronami są:

• instytucja kredytująca,
• deweloper – posiadacz rachunku (powiernik).

Obowiązuje ona do czasu prawidłowej realizacji zobowiązania istniejącego pomiędzy powiernikiem a powierzającym (kupującym), np. umowy deweloperskiej.

Jako nabywca nie jesteś stroną tego umowy rachunku powierniczego, jednak przysługują Ci określone uprawnienia wobec banku, np. prawo do żądania określonych informacji.

Przeczytaj też: Zmiany dla kupujących nieruchomości od deweloperów. Nowa ustawa deweloperska

Mechanizm działania rachunku powierniczego

Na czym polega istotna rachunku powierniczego? Mogą znaleźć się na nim wyłącznie pieniądze powierzone posiadaczowi przez osobę trzecią, na podstawie odrębnej umowy.

Tymi środkami dysponuje bank i przekazuje je deweloperowi, po spełnieniu określonych warunków, np. gdy ten zrealizuje etap inwestycji.

Rachunek powierniczy – rodzaje

Istnieją dwa rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych. Różnią się zasadami wypłaty środków deweloperowi, co wpływa na poziom Twojej ochrony i na sposób finansowania budowy.

Zamknięty rachunek powierniczy

Wypłata środków zgromadzonych na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym następuje jednorazowo. Oznacza to, że:

• wszystkie pieniądze są zablokowane do czasu zakończenia inwestycji i chwili, w której sprzedający przenosi na Ciebie prawo własności.
• sprzedawca finansuje budowę z własnych zasobów.

Ten model zapewnia Ci maksymalne bezpieczeństwo – pieniądze są chronione przez cały okres realizacji budowy i nie wejdą w skład masy upadłościowej w razie problemów finansowych po stronie dewelopera.

Otwarty rachunek powierniczy

Przy umowie o otwarty rachunek powierniczy wypłaty następują cyklicznie. Jak wygląda ten proces?

• Bank musi za każdym razem sprawdzić, czy określony etap został ukończony, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.
• Po pozytywnej weryfikacji wypłaca określoną transzę deweloperowi.

W tym modelu sprzedawca może na bieżąco korzystać z pieniędzy, by realizować poszczególne etapy przedsięwzięcia budowlanego. Może być on jednak bardziej ryzykowny dla Ciebie, zwłaszcza w razie ogłoszenia upadłości dewelopera.

Znaczenie rachunku powierniczego przy kredycie hipotecznym

Gdy chcesz kupić nieruchomość z rynku pierwotnego, nie zawsze masz wystarczającą pulę pieniędzy, dlatego wtedy możesz rozważyć kredyt hipoteczny. Dzięki niemu sfinansujesz zakup wymarzonego lokum, a spłatę rozłożysz w czasie, np. na 30 lat. Jeśli chcesz ustalić wygodną ratę, skorzystaj z kalkulatora kredytu hipotecznego.

A czy takie długoterminowe zobowiązanie będzie bezpieczne, zwłaszcza gdy dotyczy ono inwestycji, która dopiero startuje lub nie została jeszcze zakończona? Trudno przewidzieć, co przyniesie przyszłość, jednak zwróć uwagę, że bank zawsze wcześniej sprawdzi Twoją zdolność kredytową. Dzięki temu oceni, czy:

• jesteś w stanie spłacić zadłużenie,
• kredyt nie będzie dla Ciebie nadmiernym obciążeniem.

Oprócz środkiem ochrony przy tego typu inwestycjach jest rachunek powierniczy. Pamiętaj, że pieniądze z kredytu nie trafiają bezpośrednio na konto dewelopera. Pozostają one pod opieką instytucji kredytującej, która ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie na każdego nabywcy.

Oznacza to, że system działania rachunku powierniczego minimalizuje ryzyko związane z zakupem nieruchomości na rynku pierwotnym.

Przeczytaj też:

• Ile kosztuje kredyt hipoteczny? O koszcie całkowitym kredytu
• Co to jest zdolność kredytowa i od czego zależy?

Rachunek powierniczy a kredyt hipoteczny – praktyczne wskazówki

Jeśli rozumiesz różnicę pomiędzy mieszkaniowymi rachunkami powierniczymi, możesz skuteczniej zabezpieczyć swoje interesy jako kupujący. Gdy rozważasz taką inwestycję pamiętaj, m.in. by:

• Sprawdzić rodzaj rachunku powierniczego przed podpisaniem umowy – to ma znaczenie dla sposobu i terminu wypłat środków dla dewelopera oraz Twojego bezpieczeństwa finansowego.
• Korzystać ze swoich praw – nie bój się zapytać eksperta, jak przebiega proces inwestycji i co dzieje się z Twoimi pieniędzmi.
• Zwrócić uwagę na dodatkowe zabezpieczenia, zwłaszcza przy otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, np. czy deweloper korzysta z gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, które zwiększają ochronę wpłaconych środków.

Dzięki temu ocenisz, czy umowa kredytu oraz rachunku powierniczego gwarantują Ci dostateczną ochronę.

Rachunek powierniczy – podsumowanie

Rachunek powierniczy to specjalny typ konta bankowego, którego głównym celem jest zabezpieczenie Twoich interesów jako nabywcy. Pieniądze są wypłacane deweloperowi dopiero po spełnieniu określonych warunków – cyklicznie lub jednorazowo.

Dzięki temu masz pewność, że powierzone przez Ciebie środki zostaną wykorzystane zgodnie z planem inwestycyjnym. To minimalizuje ryzyko finansowe i zwiększa przejrzystość całej transakcji.

Planujesz zakup nieruchomości na rynku pierwotnym? Zobacz nasze wideo

[1] Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2021 poz. 1177 ze zm.).

FAQ – często zadawane pytania

Czym jest rachunek powierniczy i kto zawiera umowę rachunku powierniczego?

Rachunek powierniczy to specjalne konto bankowe służące zabezpieczeniu środków wpłacanych przez nabywcę na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego; umowę rachunku powierniczego zawiera deweloper (posiadacz rachunku/powiernik) z instytucją kredytującą (bankiem), a zgodnie z ustawą deweloperską deweloper musi zagwarantować kupującemu jeden ze środków ochrony wpłat. Kupujący nie jest stroną tej umowy, ale ma określone prawa, np. prawo do żądania informacji od banku.

Jak działa rachunek powierniczy?

Rachunek powierniczy działa tak, że na konto trafiają wyłącznie pieniądze powierzone posiadaczowi przez osobę trzecią, bank ewidencjonuje wpłaty i wypłaty oddzielnie dla każdego nabywcy i dysponuje środkami, przekazując je deweloperowi dopiero po spełnieniu określonych warunków (np. potwierdzeniu ukończenia etapu inwestycji); dzięki temu pieniądze z kredytu hipotecznego nie trafiają bezpośrednio na konto dewelopera, co minimalizuje ryzyko kupującego.

Jakie są rodzaje rachunku powierniczego i czym się różnią?

Istnieją dwa rodzaje rachunków powierniczych: zamknięty, w którym wypłata środków następuje jednorazowo po zakończeniu inwestycji i przeniesieniu prawa własności (zapewnia maksymalne bezpieczeństwo i chroni przed wejściem środków do masy upadłościowej dewelopera), oraz otwarty, w którym wypłaty są dokonywane cyklicznie po pozytywnej weryfikacji ukończenia poszczególnych etapów przez bank (umożliwia deweloperowi bieżące finansowanie budowy, ale jest bardziej ryzykowny dla nabywcy).

Jak rachunek powierniczy wpływa na bezpieczeństwo przy kredycie hipotecznym i co warto przed podpisaniem sprawdzić?

Rachunek powierniczy zwiększa bezpieczeństwo przy kredycie hipotecznym, bo środki z kredytu pozostają pod kontrolą banku i są przekazywane deweloperowi tylko po spełnieniu warunków; przed podpisaniem umowy warto sprawdzić rodzaj rachunku powierniczego (zamknięty czy otwarty), korzystać ze swoich praw do informacji, oraz zwrócić uwagę na dodatkowe zabezpieczenia przy rachunku otwartym, np. gwarancję bankową lub ubezpieczeniową dewelopera.