Ceny najmu stanęły w miejscu po okresie wzrostu

Jak wynika z danych „Kwartalnika Mieszkaniowego” opracowanego przez analityków Polityki Insight i Otodom, z początkiem 2024 r. wzrost cen najmu mieszkań praktycznie się zatrzymał. Zauważyli również istotną anomalię: w samym I kwartale 2024 zostało reaktywowanych ponad 10 tys. ofert wynajmu mieszkań. Co o tej porze roku jest mocno nietypowe.  

Stabilizacja cen najmu

Zgodnie z publikacją Polityki Insight i Otodom, w I kwartale 2024 roku średnia ofertowa cena najmu mieszkania wynosiła 3 243 zł. W przeliczeniu na metraż stawki wynajmu mieszkań ustabilizowały się na poziomie ok. 71 zł/mkw, co stanowi średni wzrost o zaledwie 0,7 proc. w stosunku do IV kwartału 2023 r.

Z kolei w IV kwartale 2023 r. odnotowano wyższy wzrost: o 0,8 proc. w stosunku do poprzednich 3 miesięcy. Z początkiem 2024 r. mówi się zatem o spadku rocznej dynamiki cen najmu do poziomu 5,9 proc. Co więcej, autorzy raportu podkreślają, że stawki rosły w tym okresie najwolniej w przypadku mieszkań do 40 mkw: o 0,3 proc.

To też może Cię zainteresować: Kredyt mieszkaniowy #naStart dla singla

Przyczyny stagnacji cen najmu: coraz więcej mieszkań na wynajem

Na zatrzymanie się wzrostu cen najmu wpłynęła stale powiększająca się liczba ofert wynajmu mieszkań. A tutaj przyczyn jest kilka. Eksperci Polityki Insight i Otodom wskazują między innymi masowe zwalnianie najmowanych lokali przez obywateli Ukrainy oraz przez osoby, które kupiły nieruchomości na własność.

Jak wynika z danych ZUS, w samym grudniu 2023 roku prawie 7 tys. osób mających ukraińskie obywatelstwo przestało być płatnikami. Z kolei Eurostat podaje, że w tym samym miesiącu zmniejszyła się liczba ukraińskich beneficjentów pomocy tymczasowej w Polsce, za to zwiększyła się na Zachodzie.

Z kolei w kwestii rosnącej liczby posiadaczy własnych nieruchomości istotną rolę odgrywa program Bezpieczny Kredyt, a także obniżki stóp procentowych w 2023 roku. Wszystkie te czynniki sprawiły, że zwiększyła się zdolność kredytowa sporej liczby Polaków. I co istotne, wpłynęły nie tylko na reaktywację ofert wynajmu mieszkań, ale również: na zwiększenie się ich liczby o całkiem nowe lokale, kupowane w celach inwestycyjnych (właśnie pod wynajem).

W niektórych miastach ceny najmu nawet spadają

Ceny najmu nie tylko się zatrzymują, ale – jak wynika z „Kwartalnika Mieszkaniowego” Polityki Insight i Otodom – na rynkach największych miast odnotowano również ich spadki. Dotyczy to w szczególności dzielnic słabiej skomunikowanych z centrum. Jak można przeczytać w publikacji: „To zapewne rezultat wchodzenia na rynek najmu kawalerek kupowanych inwestycyjnie w latach 2020-2021. Wówczas największym powodzeniem wśród drobnych inwestorów cieszyły się małe mieszkania jedno- i dwupokojowe”.

Wysoka podaż kawalerek sprawiła, że w I kwartale 2024 r. w serwisie Otodom pojawiło się 56 tys. nowych ogłoszeń. To najwyższy wynik od pandemicznej recesji w III kwartale 2020 r., gdy aktywowano 64 tys. ofert wynajmu mieszkania.

Zobacz również: Kalkulator kredytu gotówkowego

Niższe zainteresowanie wynajmem mieszkań, wyższe: kupnem

Poprawa zdolności kredytowej wielu osób wynika nie tylko z dostępności rządowych programów czy obniżek stóp procentowych kredytów hipotecznych, ale również ze wzrostu dochodów. To sytuacja, dzięki której coraz więcej Polaków ma możliwość zawarcia umowy kredytowej i kupna nieruchomości. Zwiększył się zatem popyt na lokale własnościowe, a zmniejszył: na wynajem mieszkania.

I choć program Bezpieczny Kredyt został zawieszony, to rząd pracuje nad jego następcą: Mieszkanie na Start. Pokrótce, opublikowany 16.07.2024 r. projekt ustawy o „Kredycie mieszkaniowym #naStart” zakłada dostępność preferencyjnych kredytów dla singli do 35. roku życia oraz małżeństw i związków nieformalnych bez limitu wiekowego. Można się zatem spodziewać, że w związku z zapowiedzią nowego programu wsparcia, większe zainteresowanie kupnem nieruchomości niż wynajmem mieszkania będzie się utrzymywać.

Kuszą Cię stojące w miejscu ceny najmu, a przy tym wahasz się nad mieszkaniem własnościowym? Zanim wejdzie w życie program #naStart, możesz sprawdzić swoją obecną, szacunkową zdolność kredytową z prostym w obsłudze narzędziem online: kalkulatorem zdolności kredytowej. Warto oczywiście zestawić te informacje z kilkoma ofertami kredytów hipotecznych, bo te mogą się dla Ciebie różnić w zależności od banku. A tutaj przydatny będzie kalkulator raty kredytu hipotecznego, z którym sprawnie porównasz dostępne opcje i znajdziesz finansowanie dopasowane do indywidualnych wymagań.

Zobacz również: Kalkulator kredytu Mieszkanie na Start

FAQ – często zadawane pytania

Jak obecnie zmieniają się ceny najmu mieszkań w Polsce?

Ceny najmu mieszkań są zasadniczo ustabilizowane — średnia ofertowa najmu wynosi około 3 243 zł, a stawki na metr to ok. 71 zł/mkw; wzrost był minimalny (ok. 0,7% w I kwartale 2024 r. wobec IV kwartału 2023 r.), a roczna dynamika spadła do około 5,9%. W przypadku mieszkań do 40 mkw. stawki rosły najsłabiej (ok. 0,3%).

Co spowodowało zatrzymanie wzrostu cen najmu?

Zatrzymanie wzrostu cen najmu wynika przede wszystkim ze znacznego zwiększenia podaży ofert — m.in. reaktywacji ponad 10 tys. ofert w I kw. 2024 r., masowego zwalniania mieszkań przez osoby z Ukrainy (np. blisko 7 tys. osób przestało być płatnikami ZUS w grudniu 2023 r.) oraz z powrotu części najemców do posiadania własnych nieruchomości dzięki poprawie zdolności kredytowej spowodowanej programami wsparcia i obniżkami stóp procentowych; dodatkowo pojawiają się nowe lokale kupowane inwestycyjnie, co zwiększa podaż.

Czy gdzieś ceny najmu nawet spadają i z jakich przyczyn?

Tak — ceny najmu w niektórych największych miastach, szczególnie w słabiej skomunikowanych dzielnicach, odnotowują spadki; przyczyną jest lokalna nadpodaż zwłaszcza małych mieszkań (kawalerek) kupowanych inwestycyjnie w latach 2020–2021, co w I kwartale 2024 r. przełożyło się na wzrost liczby nowych ogłoszeń (ok. 56 tys. nowych ofert na serwisie ogłoszeniowym).

Jak poprawa dostępności kredytów wpływa na decyzje między wynajmem a kupnem mieszkania?

Poprawa dostępności kredytów zwiększa zainteresowanie kupnem nieruchomości i zmniejsza popyt na wynajem — wyższą zdolność kredytową zapewniły programy wsparcia (np. Bezpieczny Kredyt), obniżki stóp procentowych oraz wzrost dochodów; zapowiadane programy preferencyjne (np. Kredyt mieszkaniowy #naStart/Mieszkanie na Start) mogą dodatkowo utrzymać przewagę zainteresowania kupnem nad wynajmem.