Zdolność kredytowa od 800 tysięcy złotych

Przestronne mieszkanie, domek w górach, a może apartament nad morzem? Aby zrealizować taki zakup z kredytem hipotecznym, najprawdopodobniej potrzebujesz zdolności kredytowej powyżej 800 tys. zł. Jakie zarobki pozwalają na taki kredyt? Odpowiedź znajdziesz poniżej.

Czy ceny mieszkań spadną w drugiej połowie 2025 roku?

„Przytulne” mieszkanie w sercu Warszawy (20 minut od centrum), rynek wtórny, umeblowane, stan określony jako „do zamieszkania”. Wielkość: 50 mkw. Cena: 800 tys. zł. Szybka kalkulacja i już wiemy, że metr tej nieruchomości kosztuje 16 tys. zł. Kilka lat temu przecieralibyśmy oczy i zastanawiali się, czy to pomyłka w ogłoszeniu. Takie ceny były zarezerwowane dla apartamentów o wysokim standardzie w prestiżowych lokalizacjach, a nie dla przeciętnych mieszkań w bloku. Jednak w 2025 rok rynek nieruchomości wszedł z rekordowo wysokimi cenami. Nie tylko w stolicy, ale w całej Polsce.

Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w styczniu 2025 średnia cena ofertowa mieszkań w Warszawie wynosiła około 17,7 tys. zł za mkw. Dla Krakowa ów wskaźnik był niewiele niższy i oscylował wokół 16,6 tys. zł/mkw, dla Wrocławia wynosił 14,7 tys. zł/mkw. Średnia cena mieszkania w Trójmieście sięgała 16 tys. zł/mkw. Nieco taniej było w Łodzi i Aglomeracji Katowickiej. Tam należało liczyć się z wydatkiem ok. 11 tys. zł za metr własnego mieszkania.

Eksperci zajmujący się rynkiem nieruchomości mają jednak dobrą wiadomość: ceny w ostatnich miesiącach ustabilizowały się i nie powinny w najbliższym czasie wzrosnąć. W niektórych rejonach można nawet zaobserwować lekkie spadki, zwłaszcza na rynku wtórnym. Warto jednak zauważyć, że niektórzy analitycy przewidują dalszy wzrost cen mieszkań w 2025 roku. Ma on być spowodowany rosnącymi dochodami gospodarstw domowych oraz ograniczoną podażą nieruchomości.

Ostateczny kierunek zmian będzie więc zależeć od takich czynników, jak polityka kredytowa banków, inflacja oraz ogólna kondycja gospodarki.

Ile trzeba zarabiać, żeby mieć zdolność kredytową powyżej 800 tys. zł?

Przy obecnych cenach, by sfinansować kredytem zakup średniej wielkości mieszkania w Warszawie należy zaciągnąć zobowiązanie wysokości minimum 800 tys. zł. Aby otrzymać takie finansowanie, trzeba wykazać się nie tylko wysokimi zarobkami, ale także stabilną sytuacją finansową. Jak wysokie powinny być dochody, można policzyć z kalkulatorem zdolności kredytowej.

Zgodnie z jego szacunkami, aby otrzymać kredyt hipoteczny wyższy niż 800 tys. zł, należy wykazać łączny dochód netto ok. 12-15 tys. zł miesięcznie przy zobowiązaniach nie wyższych niż 2-3 tys. zł. Są to wyliczenia dla jednego wnioskodawcy (singla w wieku 28 lat)^[i].

Warto przy okazji zwrócić uwagę, że zdolność kredytowa nie jest liczona wyłącznie na podstawie dochodów, ale też zobowiązań. Jeśli więc masz zaciągnięte inne kredyty, pożyczki, wysoki limit na karcie kredytowej, leasing samochodowy itp., bank może przyznać Ci niższy kredyt. Zobowiązaniem jest też płatność za czynsz, koszty utrzymania gospodarstwa domowego oraz koszty wynikające z umów abonamentowych, np. za Internet lub telefon. Więcej na ten temat przeczytasz w artykule „Co to jest zdolność kredytowa i od czego zależy”.

Chcesz wiedzieć jak zadbać o zdolność kredytową? Obejrzyj wideo

Rata kredytu hipotecznego na 800 tys. zł

Decyzja o wzięciu kredytu hipotecznego na 800 tys. zł to nie tylko kwestia zdolności kredytowej, ale także wysokości wkładu własnego. Bank będzie bowiem wymagał, aby 20% wartości nieruchomości pokryć z własnych środków. Niektóre instytucje umożliwiają wniesienie wkładu własnego rzędu 10%. Niemniej oznacza to konieczność posiadania 80-160 tys. zł oszczędności.

Załóżmy więc, że wymarzona nieruchomość kosztuje 900 tys. zł, z czego 800 tys. zł będzie pochodziło z kredytu wziętego na 30 lat. Korzystając z kalkulatora raty kredytu hipotecznego, możemy sprawdzić, że miesięczna rata będzie wynosiła ok. 5,5 tys. zł. Skrócenie okresu kredytowania o połowę — do 15 lat — oznacza już ratę wysokości ponad 7 tys. zł^[ii]. Ów krótszy czas pozwala zaoszczędzić na całkowitym koszcie zobowiązania, jednak oznacza większe obciążenie domowego budżetu i większe ryzyko, gdyby np. na skutek wzrostu stóp procentowych miesięczna rata podrożała.

Warto w takiej sytuacji rozważyć wydłużenie okresu kredytowania przy jednoczesnych nadpłatach. Niezależnie od wyboru czasu spłaty, pamiętaj też o pozostawieniu poduszki finansowej, abyś w razie nieprzewidzianych wydatków lub wzrostu kosztów życia, nie znalazł się w trudnej sytuacji.

Czy warto brać kredyt na 800 tys. zł? Podsumowanie

To, czy opłaca się brać kredyt hipoteczny, zależy więc w znacznym stopniu od Twojej sytuacji finansowej. Jeśli masz stabilne i odpowiednio wysokie dochody, może to być sposób na realizację marzenia o własnych czterech kątach. Aby dowiedzieć się, czy rata kredytu hipotecznego na 800 tys. zł nie będzie zbyt dużym obciążeniem, warto tę kwestię przedyskutować z ekspertem kredytowym.

^[i] Powyższe wyliczenia oraz parametry mogą się różnić od ostatecznej decyzji banku, tym samym nie stanowią oferty w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93, z późniejszymi zmianami).

^[ii] J.w.