ustawa deweloperska
5 listopada 2021

W czerwcu 2021 prezydent podpisał ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, znaną też jako ustawa deweloperska. Nowe przepisy zakładają lepszą ochronę praw konsumentów i regulują kilka kwestii, które wcześniej nie były dokładnie opisane w przepisach. Co nowa ustawa deweloperska 2021 zawiera ważnego dla osób, które chcą kupić nieruchomość z rynku pierwotnego? Wyjaśniają eksperci mFinanse.

Zobacz też: Koszty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera

Ustawa deweloperska – co to jest?

Ustawa deweloperska – co to jest? Ustawa deweloperska to akt prawny, a dokładniej potoczna nazwa ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ustawa weszła w życie w lipcu 2021, chociaż niektóre z jej przepisów będą obowiązywały dopiero od lipca 2022 roku.

Cel, jaki ma ustawa deweloperska 2021 to przede wszystkim ochrona praw kupujących nieruchomość. Przeprowadzona nowelizacja ma w jeszcze większym stopniu ułatwić nabywcom zawieranie umów z deweloperami.

Chociaż zapisy, jakie wprowadza nowa ustawa deweloperska 2021, dotyczą całej branży nieruchomości, to najwięcej jej zapisów dotyczy deweloperów, ale także banków. W przypadku deweloperów jedną z nowych regulacji jest powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego i nałożenie na deweloperów obowiązku uiszczania odpowiednich wpłat na jego rzecz. Celem stworzenia Funduszu jest zabezpieczenie interesów konsumentów, czyli nabywców mieszkań z rynku pierwotnego. W przypadku np. upadłości dewelopera lub innych problemów z ukończeniem inwestycji kupujący otrzymuje dodatkową rekompensatę finansową właśnie ze środków Funduszu.

Jeżeli chodzi o to, jak nowa ustawa wpływa na banki, to są one zobowiązane do kontrolowania oraz rozliczania inwestycji i w zależności od tego, mają wypłacać poszczególne transze środków dla deweloperów.

Nowa ustawa deweloperska 2021 a umowa rezerwacyjna

Jedną ze zmian jakie wprowadza ustawa jest nazwanie umowy rezerwacyjnej. Najprościej rzecz ujmując umowa rezerwacyjna to porozumienie, na podstawie którego deweloper, w zamian za opłatę, rezerwuje nieruchomość dla przyszłego właściciela i wycofuje ją ze swojej oferty sprzedaży.  

Dotychczas ta forma umowy nie była uregulowana w prawie i funkcjonowała na zasadzie umowy nienazwanej prawa cywilnego. To oznaczało, że każdy z deweloperów mógł podejść inaczej do jej zawierania. Nowa ustawa precyzyjnie określa jak taka umowa powinna być zawierana. Ustawodawca zdecydował się na te zapisy, argumentując to między innymi tym, że deweloperzy pobierają opłaty rezerwacyjne różnej wysokości, a często wysokie opłaty i tak nie chronią praw nabywcy.

Planujesz zakup mieszkania lub domu?

Porozmawiaj z ekspertem mFinanse o kredycie hipotecznym.

Umowa rezerwacyjna w nowej ustawie – co się zmieni?

Zgodnie z zapisami nowej ustawy, umowa rezerwacyjna będzie zawierana między deweloperem a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży nieruchomości. Przedmiotem umowy będzie zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu, którym zainteresowany jest nabywca. Wymogiem będzie, pod rygorem nieważności, pisemna forma takiego dokumentu. Samo podpisanie umowy nie będzie jednak obowiązkowe, ale może poprzedzać zawarcie umowy deweloperskiej.

Strony zawierają taką umowę na czas określony. W sytuacji, gdy kupujący chce sfinansować zakup ze środków z kredytu hipotecznego, ten czas powinien uwzględniać okres niezbędny do otrzymania pozytywnej decyzji finansowania z banku. Jednocześnie ustawodawca nie zdecydował się uregulować minimalnego i maksymalnego czasu, na jaki powinna być zawierana umowa.

Umowa rezerwacyjna powinna zawierać w szczególności informację na temat jej stron, ceny rezerwowanej nieruchomości, wysokość opłaty rezerwacyjnej (jeżeli została przewidziana) oraz okres na jaki oferta będzie zarezerwowana.

Opłata rezerwacyjna określonej wysokości

Przy umowie rezerwacyjnej, według nowych przepisów, strony będą mogły ustalić, że zobowiązanie wynikające z umowy będzie wiązało się z opłatą rezerwacyjną. Jej wysokość nie może przekraczać 1 procenta ceny nieruchomości określonej w prospekcie informacyjnym. To nowość, ponieważ dotychczas deweloperzy mogli dowolnie ustalać wysokość opłaty rezerwacyjnej kierując się bardzo różnymi czynnikami np. popularnością inwestycji lub jej położeniem. Zmiana w tym zakresie powinna uporządkować kwestie opłat i zapobiegać ich dowolnemu kształtowaniu.

Wpłacona opłata rezerwacyjna będzie zaliczona na poczet nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej oraz będzie przekazywana przez dewelopera na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla danej inwestycji.

Według zapisów nowej ustawy opłata rezerwacyjna powinna zostać też zwrócona w przypadku, gdy rezerwujący nie otrzymał pozytywnej decyzji kredytowej, deweloper nie wykonuje zobowiązań wynikających z umowy lub dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym albo jego załącznikach bez poinformowania o tym rezerwującego.

Nowa ustawa wchodzi w życie dopiero w przyszłym roku, jednak na pewno ureguluje kilka ważnych dla kupujących nieruchomości tematów.

Zobacz też: Zakup mieszkania od dewelopera – 6 kroków do progu własnego mieszkania

avatar

Zamów bezpłatną konsultację z ekspertem mFinanse

Zamów bezpłatną konsultację z ekspertem mFinanse


    * pola wymagane

    * Administratorem Twoich danych osobowych jest mFinanse S.A. Twoje dane będą przetwarzane w celu telefonicznego kontaktu konsultanta mFinanse S.A. z Tobą w celu przedstawienia oferty. Wypełnienie powyższych pól jest równoznaczne z wyrażeniem przez Ciebie zgody na ten kontakt. W przypadku zaznaczenia dodatkowej zgody powyżej Twoje dane osobowe będą przetwarzane również w celu przedstawiania Ci ofert w przyszłości. Obie zgody możesz wycofać w dowolnym czasie drogą pisemną lub elektroniczną pod adres rodo@mfinanse.pl. Więcej informacji na temat przetwarzania danych osobowych, w tym o przysługujących Ci prawach oraz o danych kontaktowych Administratora, znajduje się tutaj.

    *mFinanse S.A. z siedzibą w Łodzi (ul. Kilińskiego 74, 90-119 Łódź), wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi, XX Wydział Gospodarczy KRS pod nr 0000365126, kapitał zakładowy: 115.245.000 złotych, NIP: 7251903631. Numer wpisu do działu I rejestru pośredników kredytowych: RPH000300. Rejestr pośredników kredytowych dostępny jest na stronie internetowej www.knf.gov.pl.

    Ta strona jest chroniona przez mechanizm reCaptcha i stosujemy Regulamin i Politykę prywatności Google.