Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” a zakup mieszkania od dewelopera

Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” to jeden z elementów polityki społecznej Nowego Ładu. 27 maja 2022r. weszła w życie Ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym, dzięki której osoby, które posiadają zdolność kredytową i stać je na spłatę kredytu hipotecznego, ale nie mają oszczędności na tzw. wkład własny, będą wreszcie mogły uzyskać kredyt hipoteczny na budowę domu lub zakup mieszkania. Na czym polega nowy program rządowy i kto może z niego skorzystać?

Założenie programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”

Zgodnie z ustawą państwo, za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego, będzie gwarantować od 10% do 20% kwoty kredytu, nie więcej jednak niż 100 tys. zł. Gwarancja zastępuje konieczność wniesienia wkładu własnego. Kredyt będzie udzielany na minimum 15 lat.

Gwarantowany kredyt hipoteczny będzie mógł być udzielony w złotówkach. Gwarantowanych kredytów mieszkaniowych będą udzielać banki, które zawrą w tym zakresie umowę z BGK. Jak dotąd umowy podpisały Bank Pekao S.A. oraz PKO Bank Polski. Kolejnych 11 banków wyraziło zainteresowanie podpisaniem umów. Obecnie, w bankach, które podpisały umowę z BGK trwają procedury, które pozwolą na uruchomienie finansowania wkładu z użyciem rządowych gwarancji. Program obejmie kupujących mieszkania na rynku wtórnym, rynku pierwotnym oraz planujących zbudować dom. Kredytobiorcy, którzy zaciągną kredyt bez wkładu własnego, będą mogli także liczyć na dopłaty do spłaty zobowiązania. Jeśli w trakcie trwania umowy urodzi im się drugie dziecko, otrzymają Bon Plus na tzw. spłatę rodzinną w wysokości 20 tys. zł, a w przypadku urodzenia trzeciego lub kolejnego dziecka w wysokości 60 tys. zł

Zobacz też: Rynek mieszkaniowy w obliczu wyzwań 2022 roku. Wojna, inflacja, stopy procentowe – jak wpłyną na rynek pierwotny?

Kto może ubiegać się o kredyt z rządową gwarancją?

Program wsparcia skierowany jest do osób w wieku 20-40 lat, w tym:

• Małżeństw, singli
• Rodziców samotnie wychowujące, co najmniej jedno dziecko,
• Osób niepełnosprawnych, mające orzeczenie o niepełnosprawności całkowitej lub w znacznym stopniu.
• Obcokrajowców, jeśli tylko spełnią pozostałe założenia programu

Kredytobiorca oraz członkowie jego gospodarstwa domowego nie mogą być właścicielami innego mieszkania, chyba, że w skład gospodarstwa domowego wchodzi dwoje albo więcej dzieci. W takim przypadku mogą łącznie posiadać jedno inne mieszkanie, jednak nie większe niż 50m2, gdy dzieci jest dwoje, 75m2, gdy dzieci jest troje, i 90m2, gdy dzieci jest czworo. Dla rodzin posiadających pięcioro lub więcej dzieci limit metrażu już nie obowiązuje.

Co jeszcze zawierają nowe przepisy o wkładzie do kredytu hipotecznego?

Ustawodawca przewidział również zastosowanie narzędzi, które ograniczają ryzyko stymulowania wzrostu cen mieszkań, tj. maksymalny limit ceny (w tym wkładu budowlanego) w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej finansowanego mieszkania.

„Niestety narzędzia zapobiegające spekulacjom na rynku nieruchomości, zaproponowane przez rząd w ustawie, w niektórych miastach praktycznie uniemożliwiają realizację programu. Wprawdzie dla mieszkań z rynku pierwotnego limity cen za 1m2 są wyższe, ale i tak trudno znaleźć mieszkania, które w tym limicie się mieszczą. W szczególności dotyczy to dużych aglomeracji” – zaznacza Łukasz Makar, Dyrektor Rynku Deweloperskiego mFinanse

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zdaje sobie sprawę z tego, że ceny mieszkań ciągle rosną a oferta mieszczące się w limitach w niektórych miastach Polski sięga obecnie zaledwie kilku procent, jak np. w Łodzi czy Krakowie.  Z tego też powodu zapowiada urealnienie limitów cenowych do obecnych cen ofertowych, ale zanim to nastąpi upłynie pewnie sporo czasu.

Dla przykładu w Warszawie limit cenowy za 1 m2 na rynku pierwotnym wynosi 10 013 zł, a średnia cena transakcyjna to 12 412 zł/m2. W Szczecinie to aż 5945 zł/m2 limitu, do średniej 8840 zł/m2. W Poznaniu porównanie jest nieco lepsze, bo to adekwatnie 8919 zł/m2 limitu do 8791 zł/m2 do średniej ofertowej.  Znacznie lepiej wygląda dostępność w mniejszych miastach i w pobliżu aglomeracji, więc może będzie to furtka, która wielu osobom  otworzy drzwi do własnego M.

Przykłady dostępności mieszkań w poszczególnych limitach na rynku pierwotnym w wybranych polskich miastach

Źródło: Obido 

Czy program „Mieszkanie bez wkładu własnego” wpłynie na sytuację na rynku pierwotnym?

„Na razie nic tego nie zapowiada. Należy pamiętać, że aby dostać kredyt z gwarancją rządową należy dysponować odpowiednio wysokimi dochodami, by móc spłacać regularnie zobowiązanie kredytowe. Niestety ostatnie kilka miesięcy przyniosło 9 podwyżek stóp procentowych, a w konsekwencji rat o nawet 80-100%, dodatkowo znacznie zmalała zdolność kredytowa a ceny mieszkań wciąż rosną. Osoby w trudnej sytuacji mieszkaniowej, czy rodziny z kilkorgiem dzieci, które szczególnie chciałyby z tego wsparcia skorzystać, mogą jeszcze długo nie mieć takiej możliwości” – podkreśla Dyrektor Rynku Deweloperskiego. 

Być może za jakiś czas, kiedy program zostanie wdrożony i przystąpi do niego więcej banków deweloperzy zwrócą uwagę na potencjalnych klientów, którzy będą chcieli skorzystać z rządowego wsparcia przy zakupie nieruchomości i przygotują dla nich adekwatne do możliwości oferty.

Zobacz też: Zmiany dla kupujących nieruchomości od deweloperów. Nowa ustawa deweloperska.