Mieszkanie bez księgi wieczystej a kredyt hipoteczny

Kupno mieszkania to jedna z ważniejszych decyzji dla wielu z nas. Już samo postanowienie wzięcia kredytu hipotecznego musi być dobrze przemyślane, ponieważ spłata zobowiązania to perspektywa wielu lat. Kredyt hipoteczny – jak sama nazwa wskazuje – to kredyt, którego zabezpieczeniem jest hipoteka nieruchomości. Można założyć ją tylko na księdze wieczystej.  Pozwala ona także ustalić stan prawny nieruchomości.

Kiedy wybierzesz już interesującą Cię lokalizację, przed dokonaniem zakupu powinieneś dokładnie przeanalizować, kto jest jej rzeczywistym właścicielem lub czy nieruchomość nie jest np. obciążona. Umożliwia to również księga wieczysta. Co jednak zrobić, gdy interesująca Cię nieruchomość jej nie posiada? Poznaj zależności między kredytem hipotecznym a księgą wieczystą.

Zobacz też: Jak znaleźć księgę wieczystą?

Księga wieczysta – czym jest?

Księgi wieczyste są jednymi z najważniejszych dokumentów dotyczących nieruchomości – zarówno mieszkań, jak i domów czy działek. To one zawierają informacje o stanie prawnym oraz dane m.in. właściciela czy powierzchni. Składają się z 4 rozdziałów, w których wyróżniamy:

• Rozdział I – informacje o nieruchomości (powierzchnia, rozkład budynku, dostęp do parkingu itp.).
• Rozdział II – informacje o właścicielu (ilość osób mogących dysponować nieruchomością, prawa użytkowników).
• Rozdział III – informacje dotyczące praw i roszczeń (informacje o ewentualnej egzekucji komorniczej).
• Rozdział IV – informacje o hipotekach (dane dotyczące obciążenia nieruchomości hipoteką, kwota hipoteki itp.).

Widząc tak kluczowe dane aż trudno sobie wyobrazić zakup mieszkania bez księgi wieczystej. Czy jest to możliwe? Dowiesz się w dalszej części artykułu.

Mieszkanie bez księgi wieczystej a kredyt hipoteczny

Kupno mieszkania bez księgi wieczystej powinno być decyzją dobrze przemyślaną, wymagającą ostrożności oraz dokładnej analizy dokumentów, w tym stanu prawnego. Co prawda, zakup takiej nieruchomości jest dużo bardziej ryzykowny, jednak pozwala nam np. na negocjację ceny.

Warto jednak zaznaczyć, że taka transakcja wymagać będzie spełnienia znacznie większej liczby formalności, co za tym idzie – procedura będzie bardziej czasochłonna. Chcąc zrealizować zakup mieszkania bez księgi z pomocą kredytu, musisz pamiętać o tym, że czekają Cię wyższe koszty ubezpieczenia pomostowego, które stanowi zabezpieczenie dla banku do czasu wpisu mieszkania. Kiedy ten proces trwa dłużej niż zwykle, koszt również rośnie – niektórzy czekają nawet 1 rok.

Zgodnie z nowelizacją ustawy o kredycie hipotecznym, która obowiązuje od 17.09.2022 roku, banki muszą zwrócić dodatkowe koszty związane z okresem oczekiwania na wpis do księgi wieczystej. Resort tłumaczy, że naliczane kwoty powinny być traktowane jako kaucja, która po uregulowaniu wszelkich formalności wraca do kredytobiorcy. Od 2023 roku prawdopodobnie będzie można również wnioskować w sprawie mieszkań bez księgi nie tylko w sądach, ale także kancelariach notarialnych, aby cały proces trwał krócej.

Przejdź do kalkulatora kredytu hipotecznego i zrealizuj marzenia o własnym mieszkaniu lub domu.

Kredyt hipoteczny a księga wieczysta – zakup mieszkania

Znaczna większość mieszkań bez ksiąg wieczystych to nieruchomości spółdzielczo-własnościowe. Chcesz kupić mieszkanie własnościowe bez księgi wieczystej, ale nie wiesz, jak sprawdzić, czy osoba podająca się za właściciela jest nim faktycznie? Możesz go poprosić o okazanie aktu notarialnego lub posiłkować się orzeczeniem sądu bądź decyzją administracyjną, na podstawie której uzyskał prawo do nieruchomości.  

Po ustaleniu, kim jest właściciel bądź ilu ich jest, jeśli nieruchomość jest współwłasnością, należy poprosić go o zaświadczenie, które będzie stanowiło prawo do dopełnienia formalności w sprawie mieszkania bez księgi. Dokument powinien obejmować następujące dane:

1. Informacje o właścicielu.
2. Dane adresowe nieruchomości.
3. Dane gruntu (numer ewidencyjny).
4. Dokładny plan nieruchomości (metraż, ilość pokoi, toalet, łazienek, informacja o posiadaniu miejsca postojowego lub garażu).
5. Zaświadczenie o braku księgi wieczystej oraz zaświadczenie o braku przeciwwskazań do jej założenia (ważne: oba zaświadczenia powinny być podpisane przez osobę uprawnioną do wystawienia takiego dokumentu).
6. Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami eksploatacyjnymi.
7. Potwierdzenie celu zaświadczenia – informacja, że dokument posłuży do założenia księgi wieczystej.