Kupno mieszkania z hipoteką – czy to dobry pomysł?

Przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania większość osób sprawdza, czy nieruchomość jest w jakiś sposób obciążona – w tym celu wystarczy zapoznać się z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla danego lokalu. Jednak co, jeśli mieszkanie zostało kupione na kredyt, który nie został jeszcze spłacony? Czy kupno mieszkania z hipoteką jest dobrym pomysłem?

Zakup mieszkania z hipoteką – czy w ogóle jest możliwy?

Jakiekolwiek obciążenie nieruchomości, niezależnie czy mowa o ograniczonych prawach rzeczowych, czy hipotece, zniechęca wielu potencjalnych nabywców do jej kupna. Część osób może być zresztą przekonana, że zakup mieszkania obciążonego hipoteką jest w jakiś sposób utrudniony lub wręcz niemożliwy. To jednak nie jest prawda, a kupno nieruchomości z hipoteką może być niekiedy świetnym rozwiązaniem.

Jak zatem kupić mieszkanie z hipoteką i jak taki proces wygląda w praktyce?

Kupno mieszkania z hipoteką: formalności

Warto podkreślić, że hipoteka nie jest żadną przeszkodą, jeśli chodzi o zakup nieruchomości. Nie zmienia to jednak faktu, że kupujący powinien zwrócić uwagę na kilka kwestii.

Po pierwsze, dobrze jeszcze dokładniej przyjrzeć się działowi IV księgi wieczystej – to właśnie w nim znajdują się niezbędne informacje o kredycie hipotecznym, w tym o wartości zabezpieczenia i banku, który udzielił zobowiązania. Po drugie, kupujący powinien mieć świadomość, że albo dokona spłaty kredytu samodzielnie, u notariusza (jeśli nabywa mieszkanie w całości za własne środki) lub spłaty dokonuje w jego imieniu bank (jeśli nabywca sam posiłkuje się kredytem hipotecznym – co jak najbardziej jest możliwe). Kupujący powinien jednak dopilnować, by przed dokonaniem spłaty (i de facto samej transakcji) sprzedający otrzymał od swojego kredytodawcy promesę z wszystkimi niezbędnymi danymi, czyli:

• imieniem i nazwiskiem kredytobiorcy,
• numerem umowy kredytowej,
• datą zawarcia umowy,
• informacją o stanie zadłużenia na konkretny dzień (z podziałem na część kapitałową i odsetkową),
• całkowitą kwotą do spłaty,
• numerem rachunku technicznego do spłaty.

Jeśli bank pobiera prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu, informacja o tym (i o wysokości tej prowizji) również powinna znaleźć się w promesie. Dokument jest niezbędny, by dokonać spłaty zadłużenia i tym samym – zwolnić hipotekę. Jest to niezbędne, by nieruchomość mogła zostać sprzedana.

Co dzieje się w momencie, gdy kredyt poprzedniego właściciela nieruchomości zostaje spłacony, a środki wpłyną na rachunek techniczny podany w promesie? Bank wydaje wtedy dokument informujący o zgodzie na wykreślenie hipoteki; co istotne, zgodę od banku odbiera sprzedający, zatem kupujący powinien dopilnować, by dokument został mu później przekazany. To na jego podstawie będzie można później wnioskować o wykreślenie „pierwotnej” hipoteki.

Kupno domu z hipoteką (lub mieszkania): czy kredytobiorca musi spełniać dodatkowe warunki?

Z punktu widzenia kredytobiorcy niewiele się zmienia – kredyt, który zaciągnął sprzedający, zostanie spłacony, a nieruchomość nie będzie dłużej obciążona hipoteką (przynajmniej z tytułu poprzedniego zobowiązania). Jest to zatem rozwiązanie w pełni bezpieczne, a cały proces wymaga jedynie kilku dodatkowych formalności. Warto też podkreślić jeszcze raz, że mieszkanie z hipoteką można kupić, zaciągając kredyt hipoteczny – o ile oczywiście przyszły nabywca nieruchomości ma odpowiednią zdolność kredytową. Przed udaniem się do placówki banku i złożeniem wniosku kredytowego warto również sprawdzić kalkulator zdolności kredytowej, a dodatkowo – kalkulator kredytu hipotecznego i ranking kredytów hipotecznych (tak, by wiedzieć, która oferta jest najatrakcyjniejsza). Po zakupie przydać się może kalkulator kredytu gotówkowego – w razie konieczności pozyskania dodatkowych środków na remont.

Mieszkanie na start a kupno mieszkania z hipoteką

Jeśli rząd wprowadzi program Mieszkanie na start (a raczej: Kredyt na start), to część osób może się zastanawiać, czy zakup nieruchomości obciążonej hipoteką będzie możliwy właśnie przy pomocy preferencyjnego kredytu. Na ten moment nic nie wskazuje na to, by było inaczej – dla porównania, program Bezpieczny Kredyt nie zabraniał zakupu mieszkania z hipoteką. O ile nowy program dopłat do kredytów hipotecznych zostanie wprowadzony, osoby zainteresowane skorzystaniem z niego mogą wykorzystać kalkulator Mieszkania na start, by sprawdzić, ile zyskają na dopłatach i czy spełniają warunki, by otrzymać preferencyjny kredyt.