Kredyt hipoteczny na rozbudowę domu — czy to możliwe?

Chcesz powiększyć dom o ogród zimowy, dodatkowe piętro albo garaż? Od strony finansowej w spełnieniu tych marzeń pomocny będzie kredyt hipoteczny. Banki oferują finansowanie nie tylko zakupu nieruchomości, ale także jej rozbudowy. Aby uzyskać taki kredyt, trzeba spełnić określone warunki. Jakie, wyjaśniamy poniżej.

Rozbudowa, przebudowa i remont. Co trzeba o nich wiedzieć?

Nie każde działanie prowadzone na bryle budynku można uznać za rozbudowę. Przykładowo możesz skuć stary tynk i położyć nowy albo wymienić okna z drewnianych na plastikowe, ale osadzone w tych samych otworach okiennych — w takich przypadkach mówimy o remoncie.

Jeśli jednak zamurujesz otwór okienny albo wymienisz konstrukcję dachu, tego typu roboty oznaczają przebudowę. Zajrzyjmy do prawa budowlanego. Tam, w art. 3 pkt 7a, przeczytamy, że przez przebudowę należy rozumieć „wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji”.

Gdy roboty budowlane doprowadzą do zmiany wymienionych wyżej parametrów, mamy do czynienia z rozbudową. Jej specyficznym rodzajem jest nadbudowa. Efektem rozbudowy jest zmiana kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości lub szerokości istniejącego obiektu budowlanego (definicja za: wyrok NSA II OSK 2484/14). Z kolei w wyniku przeprowadzenia nadbudowy obiektu budowlanego, zwiększa się jego wysokość i powierzchnia użytkowa (definicja za: wyrok WSA w Poznaniu II SA/Po 528/12).

Rozbudowa domu, krok pierwszy: przepisy i pozwolenia

O tym, które prace budowlane wymagają pozwolenia na budowę lub zgłoszenia do starostwa albo urzędu miasta, informuje prawo budowlane. W niektórych sytuacjach, zwłaszcza jeśli prace nie ingerują w konstrukcję budynku i nie zwiększają jego powierzchni zabudowy w istotny sposób, wystarczające może być jedynie zgłoszenie do starostwa lub urzędu miasta. Jednak w przypadku rozbudowy, nadbudowy, odbudowy oraz przebudowy domu z zasady konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę. 

Przed rozpoczęciem rozbudowy warto też sprawdzić obowiązujące przepisy lokalne, w szczególności miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz decyzję o warunkach zabudowy. Mogą one określać istotne ograniczenia dotyczące możliwości rozbudowy budynku, np. na skutek wyznaczenia maksymalnej wysokości zabudowy, minimalnej odległości od granicy działki, wskaźnika intensywności zabudowy czy konieczności zachowania określonego stylu architektonicznego.

Znajomość przepisów i wiedza o tym, jakich dokumentów potrzebujesz, może odegrać zasadniczą rolę przy ubieganiu się o finansowanie.

Kredyt na rozbudowę domu? Tak, ale…

Banki udzielają kredytów hipotecznych zarówno na budowę, jak i rozbudowę domu. Warunki, które należy spełnić, aby otrzymać finansowanie, są w obu przypadkach bardzo podobne. Przede wszystkim potrzebne są:

• odpowiednia zdolność kredytowa,
• dobra historia kredytowa,
• wkład własny,
• kosztorys i harmonogram prac,
• pozwolenie na budowę lub inny dokument, np. zgłoszenie budowy,
• decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
• dokumenty potwierdzające prawo własności do nieruchomości jak akt notarialny albo umowa darowizny,
• odpis z księgi wieczystej.

Miej na uwadze, że każdy bank może mieć swoją listę dokumentów, które należy dołączyć do wniosku kredytowego. Może to być np. aktualna wycena nieruchomości albo dokumentacja fotograficzna nieruchomości. Niektórzy kredytodawcy mogą także wymagać umowy z wykonawcą prac budowlanych lub dodatkowego ubezpieczenia nieruchomości na czas rozbudowy. O tym, jakie warunki trzeba spełnić, by uzyskać finansowanie, najlepiej porozmawiać z ekspertem kredytowym mFinanse. Opowie on o ofertach w kilku bankach i przedstawi wymagania, które każda z tych instytucji stawia potencjalnym kredytobiorcom.

Drugi kredyt hipoteczny na rozbudowę domu

Sytuacja, gdy kredytobiorca nie skończył jeszcze spłacać jednego kredytu hipotecznego na budowę domu, a potrzebuje kolejnego na jego rozbudowę, wcale nie należy do rzadkości. Zdarza się, że pierwotny projekt domu nie uwzględniał wszystkich potrzeb mieszkańców, rodzina się powiększyła lub zmienił się sposób użytkowania budynku. Wzięcie drugiego kredytu hipotecznego na rozbudowę jest możliwe — więcej na ten temat przeczytasz tutaj: Czy można mieć drugi kredyt hipoteczny?

Warto mieć świadomość, że podstawą do udzielenia drugiego kredytu hipotecznego, nawet przez ten sam bank, nie jest dotychczasowa dobra współpraca, ale zdolność kredytowa i spełnienie wymagań formalnych. Przy wyliczaniu zdolności kredytowej istotny będzie fakt, że dotychczasowa rata kredytu zostanie uwzględniona jako stałe zobowiązanie finansowe, co może zmniejszyć maksymalną dostępną kwotę nowego kredytu. Dlatego jeszcze na etapie planowania prac budowlanych i szacowania ich kosztów, warto policzyć swoją zdolność kredytową.

Kredyt hipoteczny na rozbudowę domu — czy to się opłaca?

Rozbudowa domu nie zawsze podyktowana jest względami estetycznymi, czasami decyzja wynika z realnych potrzeb życiowych. Bez względu na motywację, często pojawia się pytanie, czy warto w tym celu zaciągać kredyt hipoteczny. Jest to bowiem zobowiązanie długoterminowe, które wiąże się z takimi kosztami jak odsetki, prowizje, ubezpieczenie czy opłaty notarialne związane z ustanowieniem hipoteki. Skoro o tym mowa — konieczny jest też wpis hipoteki w księdze wieczystej.

Druga strona medalu to: zwiększenie wartości nieruchomości po jej rozbudowie, poprawa komfortu życia, a w niektórych przypadkach także możliwość oszczędności. Większy metraż może pozwolić uniknąć kosztownej przeprowadzki w przyszłości albo wygenerować dodatkowy lokal na wynajem, przez co będzie przynosić dochód. Rozbudowa domu może być połączona z modernizacją systemu ogrzewania, poprawą izolacji czy wprowadzeniem energooszczędnych technologii, które pozwolą obniżyć koszty jego eksploatacji.

To może Cię zainteresować: Kredyt na fotowoltaikę – czym się kierować przy wyborze?

Decyzja o rozbudowie domu powinna więc uwzględniać zarówno kwestie finansowe, jak i długoterminowy wpływ tego przedsięwzięcia na komfort domowników.