Jak rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania: przez Internet i w urzędzie?

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych to od 2023 r. jedyna forma opodatkowania przychodów z najmu prywatnego. Stawka wynosi 8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł, a od nadwyżki — 12,5%. Zeznania roczne można składać w formie papierowej i elektronicznej. A co z miesięcznymi rozliczeniami zaliczek? I która część kwoty za najem stanowi przychód? Dowiesz się tego z poniższego tekstu.

Co oznacza przychód z wynajmu?

W umowach najmu mieszkania zwykle jest zapis dotyczący czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych. Czynsz najmu najczęściej wpisany jest „na sztywno”: jest ustalony z góry, a jego zmiana wymaga formy pisemnej, np. w postaci aneksu. Umowa określa też dzień miesiąca, do którego najemca ma obowiązek uregulować płatność.

Umowa najczęściej określa także, jak regulowane będą opłaty eksploatacyjne (takie jak: dostawa wody, odbiór ścieków, dostawa prądu i gazu, wywóz śmieci, abonamenty za media czy opłaty dla wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej). Może je regulować najemca w wysokości wynikającej z faktur lub rachunków przesłanych przez dostawców tych usług. Druga opcja to opłacanie ich przez wynajmującego, który na poczet opłat pobiera od najemcy zaliczki w stałej miesięcznej wysokości.

Miej na uwadze, że opłaty eksploatacyjne, nawet jeśli pobierane na poczet zaliczki, nie są zaliczane do przychodu. Przychodem z najmu jest wyłącznie umówiony czynsz.

Dla przykładu: jeśli w umowie zapisano, że czynsz najmu wynosi 2 000 zł miesięcznie, a ponadto najemca ponosi opłaty eksploatacyjne w wysokości 1 500 zł miesięcznie („z tytułu czynszu administracyjnego i zużycia mediów”), to przychód do opodatkowania wynosi 2 000 zł miesięcznie (24 000 zł rocznie).

Ile wynosi podatek od wynajmu nieruchomości?

W przypadku wynajmu nieruchomości ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi:

• 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł;
• 12,5 % przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest od 2023 r. jedyną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego.

Jeśli natomiast przychody uzyskiwane są w ramach prowadzonej działalności gospodarczej — np. jest to najem instytucjonalny — wówczas opodatkowanie może być realizowane także na zasadach ogólnych (wg skali podatkowej) lub podatkiem liniowym (19 %).

Pamiętaj, że w przypadku ryczałtu nie masz możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu. Przykładowo, jeśli wynajmowane mieszkanie kupione jest na kredyt, nie ma możliwości potraktowania raty kredytu jako kosztu.

Czy podatek od wynajmu trzeba płacić co miesiąc?

Jak informuje strona podatki.gov.pl¹, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych obliczasz i wpłacasz co miesiąc do urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia następnego miesiąca, za grudzień — w terminie do 20. stycznia następnego roku podatkowego.

Możesz także rozliczać go co kwartał, o ile spełnisz określone warunki. Wówczas opłatę musisz uiścić do 20. dnia następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony. Za ostatni kwartał roku podatkowego również obowiązuje termin płatności do 20. stycznia następnego roku podatkowego.

Bazując na przytoczonym wcześniej przykładzie, przy czynszu najmu rzędu 2 000 zł miesięcznie, ryczałt będzie wynosił 170 zł (2 000 zł × 8,5%).

Podatek należy wpłacać na mikrorachunek podatkowy². Można sprawdzić go korzystając z generatora mikrorachunku podatkowego albo w dowolnym urzędzie skarbowym.

Jak rozliczyć PIT-28 za wynajem mieszkania w 2026 roku?

Wpłacane co miesiąc zaliczki na poczet podatku od przychodów z najmu prywatnego to nie wszystko. Pomiędzy 15 lutego a 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, musisz jeszcze złożyć zeznanie roczne PIT-28.

Zeznanie może mieć formę papierową albo elektroniczną.

Jak złożyć PIT-28 w urzędzie?

Druk deklaracji PIT-28 możesz znaleźć na stronie podatki.gov.pl albo pobrać go w urzędzie skarbowym. Kiedy wypełnisz dokument, podpisz go własnoręcznie. Następnie możesz go zanieść do urzędu i złożyć osobiście.

Możesz także wysłać je pocztą. Pamiętaj o zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Ponadto miej na uwadze, że zeznanie powinno być nadane w placówce Poczty Polskiej, czyli pocztowego operatora publicznego, przed upływem terminu na złożenie zeznania.

Jak złożyć PIT-28 przez Internet?

Zeznanie możesz również złożyć przez portale e-Deklaracje albo w usłudze Twój e-PIT dostępnej w serwisie e-Urząd Skarbowy. Są to bezpłatne i wygodne sposoby na rozliczenie się z podatku ryczałtowego bez wychodzenia z domu.

Rozliczenia podatku od wynajmu mieszkania przez Twój e-PIT

Aby skorzystać z usługi Twój e-PIT, zaloguj się poprzez login.gov.pl. Możesz to zrobić, wybierając profil zaufany, aplikację mObywatel, e-dowód lub bankowość elektroniczną. Po zalogowaniu wybierz usługę Twój e-PIT i formularz PIT-28. System automatycznie uzupełni Twoją deklarację na podstawie danych zgromadzonych przez urząd skarbowy.

Sprawdź dane i ewentualnie skoryguj je. Pamiętaj o ewentualnych przysługujących Ci ulgach podatkowych (np. termomodernizacyjna, rehabilitacyjna, abolicyjna, na internet itd.). Na koniec zaakceptuj i wyślij zeznanie. System wystawi Urzędowe Poświadczenie Odbioru (UPO), potwierdzające prawidłowe złożenie dokumentu.

Jak złożyć zeznanie podatkowe przez e-Deklaracje?

Alternatywnie możesz skorzystać z portalu e-Deklaracje. Tam, po zalogowaniu się pobierz interaktywny formularz online lub plik PDF i wypełnij wszystkie wymagane pola. Po uzupełnieniu dokumentu podpisz go podpisem kwalifikowanym albo danymi autoryzującymi, takimi jak PESEL lub NIP, imię, nazwisko, data urodzenia, kwota przychodu³. Następnie korzystając z systemu wyślij dokument elektronicznie i pobierz Urzędowe Poświadczenie Odbioru (UPO).

FAQ — najczęściej zadawane pytania

Czy mogę uwzględnić ratę kredytu hipotecznego jako koszt przy najmie?

Nie, rozliczając najem prywatny w formie ryczałtu, nie możesz potraktować raty kredytu ani odsetek jako kosztu uzyskania przychodu.

Czy zakup mieszkania za środki własne zmienia sposób opodatkowania najmu względem zakupu na kredyt?

Nie, od 2023 r. jedyną dostępną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt. Nie ma znaczenia, czy zakup nieruchomości finansujesz ze środków własnych, czy kredytem.

Jak może pomóc ekspert mFinanse przy kupnie mieszkania na wynajem?

Eksperci mFinanse specjalizują się w analizie zdolności kredytowej, porównywaniu oferty kredytowej w różnych bankach czy wskazywaniu najkorzystniejszych warunków kredytu. Pomagają także skompletować dokumenty oraz wypełnić i złożyć wniosek kredytowy. Jeśli opowiesz im o swoich planach wynajmu przyszłego mieszkania, z pewnością spersonalizują ofertę finansowania oraz podpowiedzą, czy zakup nieruchomości pod wynajem ma ekonomiczne uzasadnienie.

Źródła:

Rozliczenie przychodów z najmu — ryczałt ewidencjonowany, źródło online: https://www.podatki.gov.pl/pit/osoba-nieprowadzaca-dzialalnosci-gospodarczej/rozliczenie-osob-26-60/rozliczenie-dochodow-z-najmu-ryczalt-ewidencjonowany/, dostęp: 3 listopada 2025 r.

Generator mikrorachunku podatkowego, źródło online: https://www.podatki.gov.pl/generator-mikrorachunku-podatkowego, dostęp: 3 listopada 2025 r.

Kwota wskazana w zeznaniu lub rocznym obliczeniu podatku za rok podatkowy o dwa lata wcześniejszy niż rok, w którym są składane deklaracje/wniosek albo wartość „0” (zero), w przypadku gdy za rok o dwa lata wcześniejszy niż rok podatkowy, w którym są składane deklaracje/wniosek, nie zostało złożone żadne z zeznań lub rocznych obliczeń podatku. Źródło online: https://www.podatki.gov.pl/pit/osoba-nieprowadzaca-dzialalnosci-gospodarczej/rozliczenie-osob-26-60/rozliczenie-dochodow-z-najmu-ryczalt-ewidencjonowany/, dostęp: 3 listopada 2025 r.