Hipoteka przymusowa – czym jest i co warto o niej wiedzieć?

Czym jest hipoteka przymusowa?

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe (tzn. prawo do rzeczy cudzej), które jest formalnym zabezpieczeniem spłaty wierzytelności. Można ustanowić ją np. na nieruchomości, dzięki czemu wierzyciel zyskuje większą pewność co do tego, że zaciągnięte zobowiązanie zostanie spłacone. Jeśli dłużnik nie będzie terminowo spłacać rat, wierzyciel może bowiem dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości obciążonej hipoteką bez względu na to, kto jest jej właścicielem.

Hipoteka przymusowa daje możliwość wpisania określonej wierzytelności do księgi wieczystej każdej osobie, której wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym (np. orzeczeniem sądu).

Czym zatem jest hipoteka przymusowa? To nic innego, jak odmiana hipoteki, do ustanowienia której nie jest potrzebna zgoda właściciela (lub właścicieli) nieruchomości. W takim przypadku nie istnieje żadna formalna umowa między stronami. Inaczej jest w przypadku hipoteki umownej, która bazuje na dobrowolnej, dwustronnej umowie między wierzycielem a dłużnikiem (typowym przykładem jest kredyt hipoteczny, gdzie wierzycielem staje się bank, a drugą stroną umowy jest kredytobiorca).

Przy hipotece przymusowej, wpisu dokonuje się na podstawie tytułu egzekucyjnego potwierdzającego istnienie zadłużenia: prawomocnego orzeczenia sądu, ugody przed mediatorem, decyzji administracyjnej lub postanowienia prokuratorskiego.

Sprawdź również:

>> Hipoteka umowna – czym właściwie jest?

Kiedy można ustanowić hipotekę przymusową?

W sytuacji, kiedy wierzyciel realnie obawia się, że może nie odzyskać od dłużnika swoich pieniędzy, ma prawo zwrócić się bezpośrednio do sądu o stosowne orzeczenie, które pomoże mu wyegzekwować jego wierzytelność. Taki tytuł wykonawczy może otrzymać nie tylko osoba prywatna, ale również pożyczkodawca, bank, firma, a nawet urząd skarbowy czy ZUS.

Hipoteka przymusowa a ZUS

Zgodnie z art. 26 Ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych, ZUS może wnioskować o założenie księgi wieczystej dla mieszkania czy domu osoby zadłużonej, która zalega z opłatą należności z tytułu składek. W takim przypadku podstawą do działania jest doręczenie decyzji o określeniu wysokości należności – orzeczenie sądu jest zbędne.

W związku z powyższym, przedmiotem hipoteki przymusowej może być np.:

• udział w nieruchomości należącej do dłużnika;
• nieruchomość, która jest współwłasnością łączną dłużnika oraz jego małżonka;
• użytkowanie wieczyste i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bądź udział w tym prawie.

Hipoteka przymusowa a podatki

Zarówno Skarb Państwa, jak i jednostki samorządu terytorialnego mogą ustanowić hipotekę na wszystkich nieruchomościach należących do podatnika z tytułu zobowiązań podatkowych. Celem jest spłata wszystkich należności.

Hipoteka przymusowa – kiedy wygasa?

Hipoteka przymusowa wygasa, gdy dłużnik spłaci całość zadłużenia wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami, jeśli takie istnieją. Warto jednak pamiętać, że hipoteka nie jest automatycznie wykreślana z księgi wieczystej – aby usunąć wpis, trzeba złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego wraz z dołączonym dokumentem, który formalnie potwierdzi spłatę całości zobowiązania. Zgodnie z art. 100 ustawy o księgach wieczystych, wierzyciel jest zobowiązany do dokonania wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki – jest to równoznaczne m.in. z wystawieniem odpowiednich dokumentów, które należy dołączyć do wniosku.

Hipoteka przymusowa a licytacja komornicza

Licytacja komornicza to jeden ze sposobów na drodze do odzyskania należności. Do postępowania egzekucyjnego dochodzi w momencie, gdy strony nie są w stanie dojść do porozumienia bądź, gdy dłużnik przez długi czas nie spłaca swojego zobowiązania. Gdy tak się dzieje, wówczas wierzyciel może złożyć w sądzie wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego, które z reguły kończy się nadaniem tytułu wykonawczego. W takim przypadku komornik może przejąć nieruchomość, a następnie wystawić ją na licytacji, by pozyskać środki, które można będzie przeznaczyć na spłatę wierzytelności. Zdarza się jednak, że środki ze sprzedaży nieruchomości nie pokrywają całości długu – wtedy uzyskane pieniądze:

• w pierwszej kolejności przeznacza się na pokrycie kosztów egzekucyjnych,
• następnie na należności (m.in. alimentacyjne, za pracę oraz zabezpieczone hipoteką morską),
• na końcu – na wierzytelności zabezpieczone hipoteką przymusową.

Kolejność ta zawsze jest taka sama i jest zgodna z art. 1025 kodeksu postępowania cywilnego.

To również może Cię zainteresować:

>> Odwrócona hipoteka – sposób na powiększenie domowego budżetu

FAQ – często zadawane pytania

Czym jest hipoteka przymusowa i czym różni się od hipoteki umownej?

Hipoteka przymusowa to ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane bez zgody właściciela nieruchomości w celu zabezpieczenia spłaty wierzytelności; różni się od hipoteki umownej tym, że nie wymaga dobrowolnej umowy między stronami, a wpis następuje na podstawie tytułu wykonawczego (np. prawomocnego wyroku sądu, ugody przed mediatorem, decyzji administracyjnej czy postanowienia prokuratorskiego).

Kiedy można ustanowić hipotekę przymusową i kto może się o nią ubiegać?

Hipotekę przymusową można ustanowić, gdy wierzyciel obawia się, że nie odzyska należności — wówczas po uzyskaniu tytułu wykonawczego może żądać wpisu do księgi wieczystej; o ustanowienie mogą się ubiegać osoby prywatne, pożyczkodawcy, banki, firmy, a także organy publiczne jak urząd skarbowy czy ZUS.

Czy ZUS lub organy podatkowe mogą założyć hipotekę przymusową i na jakiej podstawie?

Tak — ZUS może wnioskować o wpis hipoteki przymusowej na nieruchomości dłużnika, który zalega ze składkami, na podstawie doręczenia decyzji o określeniu należności (orzeczenie sądu nie jest konieczne), a Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego mogą ustanowić hipotekę z tytułu zobowiązań podatkowych na wszystkich nieruchomościach podatnika w celu zapewnienia spłaty należności.

Kiedy wygasa hipoteka przymusowa i jak wygląda wykreślenie wpisu oraz wpływ na licytację komorniczą?

Hipoteka przymusowa wygasa po spłacie całości zadłużenia łącznie z odsetkami i kosztami; wpis nie jest usuwany automatycznie — trzeba złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego z dokumentem potwierdzającym spłatę, a wierzyciel jest zobowiązany do podjęcia czynności umożliwiających wykreślenie (art.100 ustawy o księgach wieczystych). W postępowaniu egzekucyjnym nieruchomość może trafić na licytację, a uzyskane środki są rozdzielane w stałej kolejności: najpierw koszty egzekucyjne, potem określone należności (np. alimentacyjne, za pracę), a na końcu wierzytelności zabezpieczone hipoteką przymusową (zgodnie z art.1025 k.p.c.).