Hipoteka – co warto o niej wiedzieć? Podpowiadamy

„Hipoteka” to słowo, którym bardzo często operuje się w branży mieszkaniowej. Większość z nas wie, że ma ono związek z zadłużeniem nieruchomości i pozwala na zakup własnego mieszkania. Warto jednak przyjrzeć się temu zagadnieniu jeszcze dokładniej, szczególnie podczas podejmowania decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego. Z tego artykułu dowiesz się, co to jest hipoteka, jakie są jej rodzaje i o czym jeszcze trzeba wiedzieć, decydując się na zakup nieruchomości w drodze kredytu hipotecznego.

Zobacz też: Inwestowanie w nieruchomości – czy po podwyżce stóp wciąż się opłaca? 

Co to jest hipoteka?

Hipoteka to uprawnienie ograniczone prawem rzeczowym przysługujące wierzycielowi hipotecznemu – w tym przypadku bankowi. Innymi słowy, jest ona rodzajem zabezpieczenia spłaty kredytu nakładanym na nieruchomość. Wierzyciel może egzekwować zobowiązanie nawet wtedy, kiedy właścicielem nieruchomości jest inna osoba niż kredytobiorca. Tym samym hipoteka zabezpiecza wierzytelności (należność, a więc zadłużenie), które posiada wobec niego właściciel nieruchomości (tak zwany dłużnik hipoteczny).

Jeśli dłużnik nie spłaci swojego zadłużenia, wierzyciel może mu odebrać nieruchomość – jemu bądź prawnemu właścicielowi – i sprzedać ją. Dzięki temu bank odzyska pieniądze. Wszystkie kwestie prawne, w tym określające, co to jest hipoteka, reguluje Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, a konkretniej dział II [Hipoteka].

Przedmiot hipoteki – co może być obciążone przez hipotekę?

Zgodnie z art. 65 wyżej wymienionej Ustawy przedmiotem hipoteki może być:

• Nieruchomość – hipoteka obciąża wówczas np. dom, mieszkanie, lokal usługowy lub grunty.
• Użytkowanie wieczyste – czyli prawo rzeczowe, które pozwala osobie fizycznej korzystać z gruntów należących do Skarbu Państwa, województwa, powiatu albo gminy. Prawo użytkowania obowiązuje przez 99 lat lub (w drodze wyjątku) przez minimum 40 lat.
• Spółdzielcze prawo do lokalu – hipoteka obciąża prawo rzeczowe, które pozwala osobie fizycznej użytkować lokal (oraz nim rozporządzać) należący do spółdzielni mieszkaniowej.
• Wierzytelność zabezpieczona hipoteką (subintabulat) – w tym przypadku hipoteka nie obciąża bezpośrednio nieruchomości, a inną hipotekę już „nałożoną” na dany budynek bądź grunt. To więc „hipoteka na hipotece”.

Jak powstaje hipoteka?

Hipoteka powstaje zazwyczaj jako umowa, którą trzeba wpisać do księgi wieczystej nieruchomości, aby była ważna. Umowa powinna zostać spisana w formie:

• pisemnej (w przypadku, gdy wierzycielem zostaje bank lub SKOK),
• aktu notarialnego (w przypadku, gdy wierzycielem zostaje inna osoba fizyczna lub prawna).

Jeśli rozważasz zaciągnięcie kredytu na mieszkanie bądź dom, porównaj oferty wielu banków i wybierz najkorzystniejsze dla siebie rozwiązanie. Zrobisz to, korzystając z kalkulatora kredytu hipotecznego.

Ustanowienie hipoteki – kto za nią odpowiada?

Za ustanowienie hipoteki odpowiada sąd rejonowy. Przy zakupie nieruchomości zostaje sporządzony akt notarialny, a następnie składany jest wniosek o wpis w księdze wieczystej w gmachu wspomnianego sądu, w dziale ksiąg wieczystych. Złożyć może go wierzyciel hipoteczny, czyli w tym przypadku bank albo sam kredytobiorca (zazwyczaj obowiązek ten spada na dłużnika). Istotne jest dopilnowanie, aby po spłacie zadłużenia wykreślić zastaw hipoteczny ciążący na nieruchomości.

Rodzaje hipotek

Wyróżnia się kilka typów hipotek, są to:

• Hipoteka umowna – powstaje na podstawie spisanej umowy i wpisu do księgi wieczystej; jest to najczęściej występujący rodzaj hipoteki.
• Hipoteka przymusowa – powstaje z wniosku osoby, która dysponuje wyrokiem; może zostać ustanowiona bez wiedzy właściciela nieruchomości.
• Hipoteka łączna-umowna – powstaje łącznie na kilku nieruchomościach. Wierzyciel ma prawo do wskazania, z której nieruchomości będzie spłacać kredyt hipoteczny
• Hipoteka odwrócona – to transakcja dokonywana pomiędzy osobą fizyczną a instytucją finansową polegająca na uzyskaniu pieniędzy zamrożonych dotychczas w nieruchomości. Innymi słowy, jest to oddanie bankowi prawa do swojej własności po śmierci. Najczęściej z takiego rozwiązania korzystają seniorzy.
•  

Hipoteka – co powinno znaleźć się we wniosku o hipotekę?

Wniosek o hipotekę składa się na formularzu KW-WPIS, który można bezpłatnie uzyskać w siedzibie sądu rejonowego, a często także na jego stronie internetowej. Muszą się w nim znaleźć takie informacje, jak:

• dane sądu rejonowego ze wskazaniem działu ksiąg wieczystych,
• numer księgi wieczystej,
• numer oraz data zawarcia umowy kredytowej, której zabezpieczeniem ma być hipoteka,
• wysokość hipoteki,
• rodzaj hipoteki (np. hipoteka umowna),
• termin spłaty kredytu,
• wysokość oprocentowania kredytu,
• powód, dla którego jest ustanawiana hipoteka,
• dane osoby wnioskującej o hipotekę,
• dane banku udzielającego kredytu.

W wypełnieniu takiego wniosku może wspomóc Cię jeden z ekspertów mFinanse, który z przyjemnością odpowie na wszelkie dodatkowe pytania dotyczące hipoteki.

Co dzieje się z hipoteką po sprzedaży nieruchomości?

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką nie jest jednoznaczna z usunięciem hipoteki – ona wciąż ciąży na nieruchomości. W przypadku, gdy właściciel nie jest w stanie spłacić kredytu, wierzyciel hipoteczny może wystąpić o rozpoczęcie egzekucji komorniczej, w której sprzedana zostanie nieruchomość wraz z hipoteką. Co za tym idzie, stając się nowym właścicielem mieszkania obciążonego hipoteką, będziesz zobligowany do tego, aby tę hipotekę spłacić.

Zobacz też: Kredyt hipoteczny – 6 podstawowych pojęć, które warto znać.