Hipoteka – co warto o niej wiedzieć? Podpowiadamy

Hipoteka jest kluczowym słowem, którym operuje się w branży mieszkaniowej. Większość z nas wie, że wiąże się z nim zadłużenie nieruchomości, pozwalające na zakup własnego mieszkania. Warto jednak przyjrzeć się temu zagadnieniu jeszcze dokładniej, szczególnie podczas podejmowania decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego. Z tego artykułu dowiesz się, co to jest hipoteka, jakie są jej rodzaje i o czym jeszcze trzeba wiedzieć, decydując się na zakup nieruchomości w drodze kredytu hipotecznego.

Zobacz też: Inwestowanie w nieruchomości – czy po podwyżce stóp wciąż się opłaca? 

Co to jest hipoteka?

Hipoteka to uprawnienie ograniczone prawem rzeczowym przysługujące wierzycielowi hipotecznemu – w tym przypadku konkretnie bankowi. Innymi słowy, hipoteka jest rodzajem zabezpieczenia spłaty kredytu. Nakładana jest między innymi na nieruchomość; w tym przypadku wierzyciel może egzekwować zobowiązanie nawet wtedy, kiedy właścicielem nieruchomości jest inna osoba niż kredytobiorca. Zabezpiecza ona wierzytelności (należność, a więc zadłużenie), które posiada wobec niego właściciel nieruchomości (tak zwany dłużnik hipoteczny).

Jeśli dłużnik nie spłaci swojego zadłużenia, wierzyciel może mu odebrać nieruchomość – jemu bądź prawnemu właścicielowi – i sprzedać ją. Dzięki temu bank odzyska pieniądze. Wszystkie kwestie prawne, w tym określające, co to jest hipoteka, reguluje Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, a konkretniej dział II [Hipoteka].

Więcej na temat samego kredytu hipotecznego dowiesz się w tym miejscu.

Przedmiot hipoteki – co może być obciążone przez hipotekę?

Zgodnie z art. 65 wyżej wymienionej Ustawy przedmiotem hipoteki może być:

• Nieruchomość – hipoteka obciąża wówczas np. dom, mieszkanie, lokal usługowy lub grunty.
• Użytkowanie wieczyste – czyli prawo rzeczowe, które pozwala osobie fizycznej korzystać z gruntów należących do Skarbu Państwa, województwa, powiatu albo gminy. Prawo użytkowania obowiązuje na 99 lat lub (w drodze wyjątku) na minimum 40 lat.
• Spółdzielcze prawo do lokalu – hipoteka obciąża prawo rzeczowe, które pozwala osobie fizycznej użytkować lokal (oraz nim rozporządzać) należący do spółdzielni mieszkaniowej.
• Wierzytelność zabezpieczona hipoteką (subintabulat) – w tym przypadku hipoteka nie obciąża bezpośrednio nieruchomości, a inną hipotekę już „nałożoną” na dany budynek bądź grunt. To więc „hipoteka na hipotece”.

Jak powstaje hipoteka?

Hipoteka powstaje zazwyczaj jako umowa, którą trzeba wpisać do księgi wieczystej nieruchomości, aby była ważna. Umowa powinna zostać spisana w formie:

• pisemnej (w przypadku, gdy wierzycielem zostaje bank lub SKOK),
• aktu notarialnego (w przypadku, gdy wierzycielem zostaje inna osoba fizyczna lub prawna).

Ustanowienie hipoteki – kto za nią odpowiada?

Za ustanowienie hipoteki odpowiada sąd rejonowy. Przy zakupie nieruchomości zostaje sporządzony akt notarialny, a następnie składany jest wniosek o wpis w księdze wieczystej w gmachu wspomnianego sądu, w dziale ksiąg wieczystych. Złożyć może go wierzyciel hipoteczny, czyli w tym przypadku bank albo sam kredytobiorca; zazwyczaj obowiązek ten spada na dłużnika. Ważnym jest dopilnowanie, aby po spłacie zadłużenia wykreślić zastaw hipoteczny ciążący na nieruchomości.

Rodzaje hipotek

• Hipoteka umowna – powstała na podstawie spisanej umowy i wpisu do księgi wieczystej.
• Hipoteka przymusowa – powstała z wniosku osoby, która dysponuje wyrokiem.
• Hipoteka łączna-umowna – powstała na podstawie spisanej umowy, na której powstaje hipoteka łącznie na kilku nieruchomościach.

Hipoteka – co powinno znaleźć się we wniosku o hipotekę?

Wniosek o hipotekę składa się na formularzu KW-WPIS, który można bezpłatnie uzyskać w siedzibie sądu rejonowego, a często także na jego stronie internetowej. Muszą się w nim znaleźć takie informacje, jak:

• dane sądu rejonowego ze wskazaniem działu ksiąg wieczystych,
• numer księgi wieczystej,
• numer oraz data zawarcia umowy kredytowej, której zabezpieczeniem ma być hipoteka,
• wysokość hipoteki,
• rodzaj hipoteki (np. hipoteka umowna),
• termin spłaty kredytu,
• wysokość oprocentowania kredytu,
• powód, dla którego jest ustanawiana hipoteka,
• dane osoby wnioskującej o hipotekę,
• dane banku udzielającego kredytu.

W wypełnieniu takiego wniosku może wspomóc Cię jeden z ekspertów mFinanse, który z przyjemnością odpowie na wszelkie dodatkowe pytania dotyczące hipoteki. Znajdź swojego eksperta tutaj.

Co dzieje się z hipoteką po sprzedaży nieruchomości?

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką nie jest jednoznaczna z usunięciem hipoteki – ona wciąż ciąży na nieruchomości. W przypadku, gdy właściciel nie jest w stanie spłacić kredytu, wierzyciel hipoteczny może wystąpić o rozpoczęcie egzekucji komorniczej, w której sprzedana zostanie nieruchomość wraz z hipoteką. Co za tym idzie – stając się nowym właścicielem mieszkania obciążonego hipoteką, będziesz zobligowany do tego, aby tę hipotekę spłacić.

Zobacz też: Kredyt hipoteczny – 6 podstawowych pojęć, które warto znać.