DTI - ważny wskaźnik przy określaniu zdolności kredytowej

15 grudnia 2020

Aby otrzymać wsparcie banku na zakup mieszkania, domu lub działki budowlanej, trzeba wykazać się odpowiednią zdolnością kredytową. Zastanawiasz się jak to zrobić? Co weźmie pod uwagę bank przy ocenie tego, czy będziesz w stanie regularnie spłacać zaciągnięte zobowiązanie? Sprawdź, czym jest wskaźnik DTI. To właśnie on ma duży wpływ na to, jaką decyzję kredytową otrzymasz – pozytywną czy negatywną.

Kluczowe informacje

DTI (Debt to Income) to wskaźnik wyrażający stosunek wszystkich zobowiązań finansowych (pożyczki, kredyty, alimenty, opłaty za media oraz potencjalna rata kredytu) do dochodu netto; oblicza się go wzorem DTI = ((suma zobowiązań + potencjalna rata) / dochód netto) × 100%.
KNF rekomenduje, by DTI nie przekraczało 50% dla dochodów poniżej średniej krajowej i 65% dla dochodów powyżej średniej, a przekroczenie tych progów może utrudnić uzyskanie kredytu hipotecznego.
Aby obniżyć wysoki wskaźnik DTI można spłacić istniejące zobowiązania, ograniczyć wydatki i limity kart, zwiększyć dochody (zmiana pracy, podwyżka, dodatkowe źródła) lub zaciągnąć kredyt wspólnie z inną osobą, co sumuje dochody i poprawia zdolność kredytową.
Przy wyliczeniach bank często dolicza 20% do rat kredytów walutowych jako zabezpieczenie kursowe; warto użyć kalkulatora DTI i skonsultować się z ekspertem (np. mFinanse) przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny.

Zobacz też: Wskaźnik LTV – czym jest i jak wpływa na kredyt hipoteczny?

Jak go obliczyć?

DTI – z ang. Debt to Income (dług do dochodu) – to wskaźnik wyrażający stosunek wszystkich zobowiązań finansowych do wysokości uzyskiwanych dochodów. Warto podkreślić, że do sumy bieżących należności wlicza się zarówno opłaty związane z już zaciągniętymi pożyczkami, kredytami, jak i alimenty oraz opłaty za media. Przy ubieganiu się o kredyt na zakup nieruchomości bank dolicza do nich jeszcze potencjalną comiesięczną ratę kredytową. Ponadto, w przypadku kredytów walutowych, doliczane jest zwyczajowo 20% – jako zabezpieczenie na wypadek wahań kursów walut. Jeżeli chodzi o dochody to przy wyliczeniach brana jest pod uwagę ich wartość netto.

Zgodnie z rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), wskaźnik DTI powinien wynosić maksymalnie 50% przy uzyskiwaniu przez przyszłego kredytobiorcę przychodów na poziomie poniżej średniej krajowej lub 65%, jeśli jego dochody netto są wyższe niż przeciętna pensja netto. Średnie wynagrodzenie w danym roku, kwartale i miesiącu oblicza i podaje Główny Urząd Statystyczny.

Chciałbyś sprawdzić, jak kształtuje się Twoje DTI? Co to znaczy – jak odczytać wynik? Zacznij od skorzystania ze wzoru:

DTI = ((suma wszystkich zobowiązań + potencjalna rata kredytu / dochód netto) * 100%

Jeśli uzyskany wynik będzie niższy niż 50% lub 65% (w zależności od poziomu uzyskiwanych przez Ciebie dochodów netto) to prawdopodobnie bank pozytywnie oceni Twoją zdolność kredytową. W przypadku przekroczenia wskazanych progów, możesz spodziewać się trudności w uzyskaniu wsparcia na zakup domu lub mieszkania.

Wysoki wskaźnik DTI – co to znaczy i czy można coś z tym zrobić?

Niekorzystny wskaźnik DTI nie przekreśla Twoich szans na nabycie wymarzonej nieruchomości. Możesz go zmienić przede wszystkim poprzez ograniczenie posiadanych zobowiązań – spłatę pożyczek oraz kart, ograniczenie bieżących opłat, zmianę abonamentów, obniżenie limitu na karcie kredytowej itp. Kolejną kwestią jest zwiększenie dochodu np. poprzez zmianę pracy, rozmowę o podwyżce, podjęcie nowych aktywności.

Warto również rozważyć zaciągnięcie kredytu z inną osobą, np. partnerem lub rodzicem. Przy wyliczaniu DTI brane są pod uwagę dochody uzyskiwane przez wszystkich potencjalnych kredytobiorców. Co więcej, jeśli mają wspólny domowy budżet i dzielą się wydatkami, to w ostatecznym rozrachunku ich zobowiązania będą niższe przy zestawieniu z dochodami.

Mimo tego, że wiesz jak obliczyć wskaźnik DTI, nadal masz wątpliwości, czy otrzymasz pozytywną decyzję banku? Chciałbyś poprawić swoją zdolność kredytową, ale nie wiesz od czego zacząć? Skontaktuj się z ekspertem kredytowym mFinanse.

Zobacz też: Kalkulator kredytu hipotecznego – czyli symulacja w kilka minut

FAQ – często zadawane pytania

Czym jest wskaźnik DTI i jak go obliczyć?

Wskaźnik DTI (Debt to Income) mierzy stosunek wszystkich zobowiązań do dochodu netto i oblicza się go według wzoru: DTI = ((suma wszystkich zobowiązań + potencjalna rata kredytu) / dochód netto) * 100%. Przy obliczeniach dochód brany jest jako wartość netto.

Jakie zobowiązania wchodzą w skład obliczeń DTI?

W obliczeniach DTI uwzględniane są wszystkie bieżące zobowiązania, czyli raty pożyczek i kredytów, zadłużenie na kartach, alimenty oraz opłaty za media; przy ubieganiu się o kredyt bank dolicza także potencjalną comiesięczną ratę nowego kredytu, a w przypadku kredytów walutowych zwyczajowo dodaje się 20% jako bufor na wahania kursów.

Jakie wartości DTI są uznawane za akceptowalne przy przyznawaniu kredytu?

Za akceptowalny wskaźnik DTI uznaje się maksymalnie 50% dla osób o dochodach netto poniżej średniej krajowej oraz do 65% dla osób, których dochody netto są wyższe niż przeciętne; średnie wynagrodzenie określa Główny Urząd Statystyczny, a progi rekomenduje KNF.

Co zrobić, gdy mój wskaźnik DTI jest zbyt wysoki?

Gdy wskaźnik DTI jest zbyt wysoki, można go obniżyć przez zmniejszenie zobowiązań (spłatę pożyczek i kart, ograniczenie abonamentów, obniżenie limitu na karcie), zwiększenie dochodów (zmiana pracy, podwyżka, dodatkowe aktywności) lub zaciągnięcie kredytu wspólnie z inną osobą (partnerem lub rodzicem), ponieważ przy wspólnych dochodach i dzieleniu wydatków relacja zobowiązań do dochodów poprawia się; wysoki DTI nie wyklucza całkowicie szans na kredyt, ale utrudnia decyzję banku.