Czym jest księga wieczysta i dlaczego warto ją sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

Każdy, kto chce nabyć nieruchomość, powinien najpierw dokładnie sprawdzić jej stan – przy czym mowa nie tylko o stanie technicznym, ale też stanie prawnym. Aby to było możliwe, konieczne jest zapoznanie się z treścią księgi wieczystej. Czym jest ten dokument, w jaki sposób można sprawdzić księgę wieczystą i na co zwrócić przy tym uwagę?

Czym jest księga wieczysta?

Księga wieczysta to ogólnodostępny dokument, który zawiera najważniejsze informacje dotyczące nieruchomości; prowadzi się ją w celu ustalenia stanu prawnego mieszkania, domu czy działki. Warto zaznaczyć, że dostępne są elektroniczne księgi wieczyste – aby zapoznać się z treścią dokumentu, nie trzeba mieć dostępu do jej papierowej wersji.

Każda księga wieczysta ma nadany numer; składa się również z czterech działów.

Księga wieczysta – działy

Dział pierwszy i drugi księgi wieczystej

W pierwszym dziale księgi wieczystej podane są oznaczenia nieruchomości, takie jak numer działki, powierzchnia gruntu/mieszkania lub domu, adres nieruchomości czy przeznaczenie nieruchomości; zakres podanych danych różni się w zależności od rodzaju nieruchomości. Oprócz tego w dziale pierwszym można znaleźć też spis praw związanych z własnością.

W drugim dziale księgi wieczystej znajdują się informacje dotyczące właściciela/właścicieli nieruchomości/osób posiadających spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu/użytkowników wieczystych. Jeśli tytuł prawny do nieruchomości posiada osoba fizyczna, podane są takie dane jak:

• imię i nazwisko,
• imiona rodziców,
• numer PESEL.

Jeśli tytuł prawny posiada firma, podana jest jej nazwa, osoba będąca przedstawicielem firmy, a także numer NIP i REGON. Z działu drugiego księgi wieczystej można się również dowiedzieć, czy nieruchomość została zakupiona, czy też może była przedmiotem darowizny lub została odziedziczona.

Dział trzeci i czwarty księgi wieczystej

Dział trzeci księgi wieczystej jest szczególnie istotny z punktu widzenia osoby nabywającej nieruchomość. To w nim ujawnione są ograniczone prawa rzeczowe, a także prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości. Tym samym to właśnie w tym dziale należy szukać informacji m.in. na temat ewentualnej służebności (zarówno osobistej, jak i np. gruntowej). Oprócz tego to w dziale trzecim księgi wieczystej są podane informacje na temat ewentualnego prawa pierwokupu, wszczęcia egzekucji komorniczej i przyłączenia do egzekucji, roszczenia o przeniesienie własności czy jakiekolwiek inne roszczenia dotyczące nieruchomości. Z tego względu kupujący powinni szczególnie uważnie przeanalizować zapisy właśnie trzeciego działu księgi wieczystej – tak, by uniknąć sytuacji, w której np. ktoś inny ma ograniczone prawa rzeczowe do danej nieruchomości czy uzasadnione roszczenia.

W ostatnim, czwartym dziale księgi wieczystej, zawarte są wpisy dotyczące hipoteki (o ile taka została oczywiście ustanowiona). W tym dziale można znaleźć informacje zarówno o wierzycielu (czyli zazwyczaj banku), jak i kwocie hipoteki. Warto jednak przy tym pamiętać, że sam wpis o hipotece nie powinien zniechęcać kupującego do zawarcia transakcji kupna nieruchomości; hipoteka zostanie spłacona ze środków, które nabywca przekaże w ramach umowy kupna. Nie ma przy tym znaczenia, czy kupujący chce nabyć nieruchomość na kredyt (wtedy to bank dokonuje spłaty zadłużenia, a resztę kwoty zakupu przekazuje na rzecz sprzedającego) czy też za środki własne (wtedy spłata zadłużenia następuje o notariusza).

Księga wieczysta – jak sprawdzić treść księgi?

Aby móc zapoznać się z treścią księgi wieczystej, trzeba co do zasady dysponować jej numerem. Kupujący ma pełne prawo zapytać o numer KW; jeśli sprzedający nie będzie chciał go udostępnić, powinno to zaniepokoić potencjalnego nabywcę. Po otrzymaniu numeru można sprawdzić treść KW w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego lub online – zawartość elektronicznej księgi wieczystej jest dostępna na portalu Ministerstwa Sprawiedliwości (www.ekw.ms.gov.pl).

Księga wieczysta a kredyt hipoteczny

Jeśli kupujący chce sfinansować zakup nieruchomości kredytem hipotecznym, musi mieć nie tylko odpowiednią zdolność kredytową (można ją sprawdzić przy pomocy kalkulatora zdolności kredytowej), ale też przedstawić odpis księgi wieczystej. Analitycy banku sprawdzają, czy nieruchomość jest obciążona i czy występują jakiekolwiek nieprawidłowości w zapisach.

Warto jednocześnie przypomnieć, że przed wyborem oferty warto sprawdzić kalkulator kredytu hipotecznego i kalkulator rat kredytu hipotecznego; to pozwoli potencjalnemu kredytobiorcy podjąć przemyślaną decyzję. Jeśli program Mieszkanie na start (Kredyt na start) wejdzie w życie, przydatny może się okazać również kalkulator Mieszkania na start.

Odpis – księga wieczysta. Jak uzyskać?

Osoby zainteresowane nabyciem oficjalnego odpisu księgi wieczystej mogą złożyć wniosek w centrali Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych lub w każdym oddziale CIKW przy wydziałach ksiąg wieczystych sądów rejonowych. Należy przy tym pamiętać, że wydanie odpisu księgi wieczystej (podobnie zresztą jak wyciągu) wiąże się z dodatkowymi opłatami. Za odpis zwykły z księgi wieczystej należy zapłacić 30 zł; za odpis zupełny – 60 zł.

Podsumowując, osoby chcące nabyć nieruchomość powinny zapoznać się najpierw z treścią księgi wieczystej. Dzięki temu dowiedzą się, jaki jest tytuł prawny sprzedającego do nieruchomości, czy mieszkanie/dom są w jakikolwiek sposób obciążone i czy osobom trzecim nie przysługują ograniczone prawa rzeczowe (takie jak choćby służebność osobista).