Czy opłaca się teraz spłacić kredyt hipoteczny? 

Aktualnie aż 4 miliony Polaków to kredytobiorcy, którzy co miesiąc spłacają raty kredytu hipotecznego. Integralną częścią takiego zobowiązania są odsetki – podstawowy koszt kredytu, na który wpływa kilka istotnych czynników, jak choćby okres kredytowania czy stopy procentowe, które w ostatnich miesiącach sukcesywnie rosły. Czy zatem opłaca się teraz spłacić kredyt hipoteczny? Co zrobić z wolnymi środkami – wykorzystać je na nadpłatę? I w końcu, jak wygląda kwestia zwrotu prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu? 

Zobacz także: Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” a zakup mieszkania od dewelopera

Stopy procentowe – zmiany 

Na przestrzeni lat kredytobiorcy zdążyli przyzwyczaić się do stóp procentowych utrzymujących się na względnie stabilnym poziomie. Sytuacja zaczęła zmieniać się dopiero w czasie pandemii, kiedy to Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się na ustalenie stóp procentowych na poziomie zbliżonym do zera. Co ciekawe, wówczas stopa referencyjna wynosiła 0,1%, co było bardzo korzystną sytuacją dla ówczesnych kredytobiorców, którzy wówczas płacili o wiele niższe raty kredytów niż dziś. 

Aktualnie sytuacja wygląda diametralnie inaczej – stopy procentowe galopują podobnie jak inflacja, a od końca 2022 roku można zauważyć regularne podnoszenie ich, co w wielu przypadkach wpływa negatywnie na domowe budżety kredytobiorców spłacających kredyty z oprocentowaniem zmiennym. 

Nadpłata kredytu hipotecznego – czy dziś jest opłacalna? 

Nadpłata kredytu hipotecznego to rozwiązanie, które zawsze warto wziąć pod uwagę, jeśli dysponuje się wolnymi środkami. W takiej sytuacji można rozważyć także ich ulokowanie na lokatach lub rachunkach oszczędnościowych, ale nie zawsze jest to opłacalne. Choć aktualnie rośnie oprocentowanie lokat i kont oszczędnościowych, wciąż pozostaje jednak poniżej poziomu inflacji i nie jest wystarczająco atrakcyjne zwłaszcza, że Polacy zmagają się aktualnie z coraz wyższymi kosztami życia. Z tych właśnie względów każdy, kto zgromadził pewne oszczędności i równocześnie spłaca kredyt hipoteczny powinien rozważyć jego nadpłatę. W największym możliwym uproszczeniu, nadpłacenie kredytu może pomóc kredytobiorcom „cofnąć czas” i wrócić do poziomu niższych rat lub pomóc skrócić okres kredytowania bez istotnego wpływu na wysokość rat. 

• Obniżenie wysokości rat – to rozwiązanie pomoże Ci łatwiej dopiąć domowy budżet zwłaszcza, jeśli dotychczasowe raty są dla Ciebie dużym obciążeniem.  
• Skrócenie okresu kredytowania – to opcja idealna dla osób, które mają dobrą sytuację finansową i chcą szybciej spłacić kredyt, by móc skupić się na realizacji innych celów.  

Nadpłata kredytu hipotecznego a wakacje kredytowe 

Dużą szansą dla obecnych kredytobiorców są także wprowadzone w lipcu wakacje kredytowe. Dzięki nim, zyskać można nieco oddechu w kwestii zarządzania domowym budżetem. Zawieszone raty (maksymalnie 8: po dwie w drugim i trzecim kwartale 2022 i po 1 racie w każdym kwartale 2023 roku) pozwolą zbudować poduszkę finansową lub zgromadzić środki, które można przeznaczyć na nadpłatę kredytu – części kapitałowej. Przykładowo więc, jeśli kredytobiorca płaci ratę w wysokości 3500 zł i chce skorzystać z pełnej puli wakacji kredytowych, to w pewnym uproszczeniu można przyjąć, że uda mu się nadpłacić aż 28000 zł kapitału. 

Co ciekawe, tylko w ciągu pierwszych dwóch dni, od kiedy można było składać wnioski o wakacje kredytowe, skorzystało z nich ponad 500 tysięcy kredytobiorców.1 Za okres zamrożenia rat, czyli tzw. zawieszenia spłaty kredytu, banki nie będą naliczać odsetek, zaś okres kredytowania ulegnie wydłużeniu o tyle miesięcy, ile trwały wakacje kredytowe. 

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – jak działa? 

Regularnie dokonywane nadpłaty w wielu przypadkach skutkują wcześniejszą spłatą zobowiązania. Spłata kredytu hipotecznego przed określonym w umowie terminem może wiązać się dla kredytobiorcy z pewnymi oszczędnościami. Aktualne zasady dotyczące spłat kredytów reguluje ustawa z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Jedną z zasad dotyczącą wszystkich osób, które wzięły kredyty hipoteczne jest ustawowe prawo konsumenta do spłaty kredytu w części lub całości przed terminem z umowy. Jednocześnie należy pamiętać, że obowiązkiem kredytobiorcy są terminowe płatności dokonywane zgodnie z ustalonym harmonogramem. Nie może być zatem mowy o jakichkolwiek opóźnieniach w tym zakresie. Co do zasady, wcześniejsza spłata kredytu sprowadza się do wpłacenia do banku dodatkowych kwot ponad te, które są określone w harmonogramie.  

Zobacz także: Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym na 10 lat – czy to możliwe?

Zwrot prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu 

Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, w sytuacji, gdy dojdzie do wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego, jego całkowity koszt zostaje obniżony o odsetki oraz inne koszty dodatkowe, które przypadałyby na okres, o który została skrócona umowa kredytowa. Wcześniejsza spłata kredytu to zatem realna oszczędność dla kredytobiorcy. Zyskać można zarówno na odsetkach, jak i proporcjonalnym obniżeniu innych opłat związanych z zaciągniętym kredytem, np. ubezpieczeniem czy prowizją. Podstawą do zwrotu prowizji przy umowach kredytowych zawartych od 22 lipca 2017 roku jest art. 39 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym23, w którym można znaleźć następujący zapis: 

„W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny, całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą.”

Dodatkową korzyścią jest komfort psychiczny – „uwolnienie się” od kredytu oznacza brak kolejnych comiesięcznych rat, które dotychczas należało spłacać. Dzięki temu można zacząć inaczej zarządzać domowym budżetem, w którym będzie zostawać więcej pieniędzy.  

Co ciekawe, jeszcze do niedawna wcześniejsza spłata kredytu mogła być dla wielu kredytobiorców nieopłacalna – wiązała się bowiem z prowizją za wcześniejszą spłatę. Choć ustawa o kredycie konsumenckim dawała możliwość ubiegania się o zwrot prowizji, zdarzało się, że banki nie interpretowały przepisów na korzyść swoich klientów. Po wyroku wydanym przez TSUE w 2019 roku sytuacja ta diametralnie się zmieniła. Zgodnie z nim, jeżeli konsument spłacił swój kredyt hipoteczny, bank jest zobowiązany zwrócić mu prowizję. 

W przypadku kredytów z oprocentowaniem zmiennym, bank nie naliczy prowizji z tytułu przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego o ile od dnia zawarcia umowy kredytowej minęły przynajmniej 3 lata. W przypadku kredytu z oprocentowaniem stałym, kwestia ta jest uregulowana w ustawie z 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

Warto pamiętać również, że odzyskana część kosztów związana z kredytem hipotecznym (w tym prowizja) według Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (Interpretacja Dyrektora KIS z 9 czerwca 2020 r. sygnatura 0112-KDIL2-1.4011.400.2020.1.KF) nie powoduje powstania przychodu po stronie kredytobiorcy, a zatem zwrócone środki trafią wyłącznie do jego majątku osobistego.  

Opracowanie merytoryczne: Waldemar Rak – ekspert finansowy mFinanse