Czy można refinansować kredyt z oprocentowaniem stałym i zmienić je na zmienne?

Spadek stóp referencyjnych NBP wywołał entuzjazm wśród osób mających kredyty z oprocentowaniem zmiennym. Wielu kredytobiorców zastanawia się, czy przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku sprawi, że też skorzystają na obniżce stóp. Jednak refinansowanie kredytu z oprocentowaniem stałym podlega pewnym wymogom.

Stałość dobra tylko w uczuciach? Zmiana trendu na rynku kredytowym

W okresie 2025 r. liczba umów na kredyty hipoteczne o stałej stopie procentowej zmalała o 8% względem poprzedniego kwartału i o niemal 4% porównując dane rok do roku^[i]. Ale jak wynika z raportu AMRON-SARFiN, udział kredytów o stałym oprocentowaniu wciąż stanowi aż 79% wszystkich umów. Ekonomiści wskazują jednak na trend, który może odwrócić tabelę — po okresie wysokich stóp procentowych spowodowanych gwałtowną walką z inflacją, coraz głośniej mówi się o obniżkach stóp NBP. Pierwsza już miała miejsce w maju 2025 r., gdy Rada Polityki Pieniężnej ścięła stopy o 0,5% (na 5,25%)^[ii]. Kolejna w lipcu 2025, kiedy stopa referencyjna została obniżona do 5,0%. Jak twierdzą analitycy, kolejnych można spodziewać się jeszcze w tym roku.

Szacuje się, że do końca 2025 r. stopa referencyjna może spaść łącznie o 1-1,25%. Oznaczałoby to obniżkę rat kredytów o zmiennym oprocentowaniu. Jednak dla osób mających kredyty z oprocentowaniem stałym i „zamrożoną” stopą procentową na okres pięciu lub dziesięciu lat, nic się nie zmieni. Wielu kredytobiorców — szczególnie tych, którzy zaciągali zobowiązania w latach 2022-2024 — myśli więc o zmianie warunków kredytu hipotecznego, w szczególności o przejściu z oprocentowania stałego na zmienne. Niektórzy liczą też na to, że nawet jeśli nie uda im się aneksować umowy, będą mogli przenieść kredyt do innego banku. Na drodze do niższej raty może im jednak stanąć pewien dokument.

Zalecenie KNF a refinansowanie kredytu o stałym oprocentowaniu

Chodzi o stanowisko Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego dot. ryzyka przedpłaty w umowach o kredyt hipoteczny z okresowo stałą stopą procentową. W owym dokumencie, datowanym na czerwiec 2023 r., jest mowa o tym, że „obserwowany wzrost wartości portfela hipotecznych kredytów mieszkaniowych z okresowo stałym oprocentowaniem powoduje wzrost istotności ryzyka przedpłaty mogącego wiązać się z potencjalnym refinansowaniem kredytów mieszkaniowych w związku ze spadkiem rynkowych stóp procentowych”^[iii]. Przekładając z języka finansów na język potoczny: UKNF przewiduje, że gdy tylko stopy NBP zaczną spadać, kredytobiorcy z wysoką stałą stopą procentową masowo spróbują „uciec” do tańszego oprocentowania zmiennego. Dla banków oznaczałoby to stratę przychodów z odsetek, a w skali całego sektora — możliwość utraty stabilności.

Dlatego w ocenie UKNF należało uznać za niedopuszczalne oferowanie przez banki refinansowania kredytów o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu (zarówno własnych, jak i udzielonych przez inne banki):

• kredytem o oprocentowaniu zmiennym;
• kredytem o oprocentowaniu okresowo stałym z okresem jego obowiązywania krótszym niż okres, na jaki oprocentowanie stałe zostało ustalone w umowie kredytu refinansowanego lub krótszym niż minimalny okres wymagany Rekomendacją S (tj. 5 lat).

W efekcie tych zaleceń banki nie refinansują kredytów z oprocentowaniem stałym zmieniając je na oprocentowanie zmienne. Warto jednak mieć na uwadze, że w obniżeniu raty pomocna może być nie tylko zmiana rodzaju oprocentowania, ale też inne działania.

Jak refinansować kredyt ze stałym oprocentowaniem, żeby płacić niższe raty?

Stanowisko UKNF nie zakazuje refinansowania kredytów hipotecznych ze stałą stopą w ogóle — można to robić, ale pod warunkiem, że nowy kredyt również będzie oprocentowany stałą stopą przez co najmniej tak długi okres, jak pozostał w obecnej umowie (minimalnie 5 lat).

Możesz więc starać się refinansowanie, a ponieważ instytucje finansowe traktują takie wnioski jak zaciągnięcie nowego kredytu, dlatego przedstawią Ci warunki zgodne z aktualną tabelą oprocentowania i obowiązującą ofertą banku^[iv].

Skąd jednak wiedzieć, że aktualna propozycja przyniesie oszczędności? Można to w prosty sposób policzyć:

• sumując koszty związane z przenoszeniem kredytu do innego banku;
• licząc, ile wyniesie koszt całkowity obecnego kredytu do końca jego okresu spłaty oraz — przy pomocy kalkulatora raty kredytu hipotecznego — jaki będzie koszt nowego kredytu;
• odejmując od kosztu całkowitego obecnego kredytu koszt nowego zobowiązania oraz sumę opłat związanych z refinansowaniem — dzięki temu dowiesz się, na jakie oszczędności możesz liczyć;
• jeśli wynik podzielisz przez liczbę miesięcy, które pozostały Ci do spłaty, otrzymasz średnią miesięczną korzyść z przeniesienia zobowiązania.

FAQ — refinansowanie kredytu ze stałym oprocentowaniem

Co bank weźmie pod uwagę, rozpatrując wniosek o refinansowanie na nową stałą stopę?

Bank sprawdzi głównie zdolność kredytową, historię spłat, wskaźnik LTV, pozostały okres spłaty, wiek kredytobiorcy, stabilność zatrudnienia oraz istniejące zobowiązania (karty, limity, pożyczki).

Kiedy nie ma możliwości przeniesienia kredytu ze stałym oprocentowaniem do nowego banku?

Nie da się przenieść kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem, gdy np. zdolność kredytowa lub wskaźnik LTV nie spełniają wymogów banku, historia w BIK wskazuje na opóźnienia w spłacie zobowiązania albo, gdy wartość nieruchomości znacząco spadła. Aby zweryfikować, czy istnieje ryzyko negatywnej oceny Twojego wniosku z któregokolwiek z tych powodów, umów się na spotkanie z ekspertem mFinanse. Ekspert oceni Twoje szanse na refinansowanie i pomoże w przygotowaniu dokumentów.

Czy można zmienić oprocentowanie kredytu ze stałego na zmienne bez refinansowania?

Zgodnie z rekomendacją KNF^[v], niedopuszczalne jest zastąpienie stałego oprocentowania oprocentowaniem zmiennym przed końcem określonego w umowie okresu obowiązywania oprocentowania stałego (tj. konwersję umowy o kredyt z oprocentowaniem stałym lub okresowo stałym na umowę o kredyt z oprocentowaniem zmiennym).

^[i] Źródło: Raport AMRON-SARFiN Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości 1/2025, data publikacji: 22 maja 2025 r.

^[ii] Archiwum podstawowych stóp procentowych NBP od 1998, źródło online: https://nbp.pl/podstawowe-stopy-procentowe-archiwum/, dostęp: 10 czerwca 2025 r.

^[iii]  Stanowisko UKNF dot. ryzyka przedpłaty w umowach o kredyt hipoteczny z okresowo stałą stopą procentową, źródło online: https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Stanowisko_UKNF_dot_ryzyka_przedplaty_w_umowach_o_kredyt_hipoteczny_z_okresowo_stala_stopa_procentowa_82902.pdf, dostęp: 10 czerwca 2025 r.

^[iv] Przykłady ofert znajdują się w rankingu kredytów hipotecznych, źródło online: https://mfinanse.pl/ranking-kredytow-hipotecznych/

^[v] Źródło: Stanowisko UKNF…