Jak zmienia się rata przy zmianie oprocentowania?

Kilka lat temu wziąłeś kredyt na dobrych (wówczas) warunkach. Ale kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem długoterminowym i kiedyś atrakcyjna oferta, dzisiaj może być kulą u nogi. Często powodem jest oprocentowanie: stałe lub zmienne. Czy warto w celu zmiany oprocentowania aneksować umowę albo refinansować kredyt?  Sprawdźmy to.

Oprocentowanie stałe i zmienne — spokój czy niższa rata w kontekście zmian na rynku?

Zwolennicy oprocentowania stałego przekonują, że to „kupno spokoju”: rata jest nieco wyższa, ale za to nie trzeba obawiać się podwyżek stóp procentowych przez kilka lat. Z kolei kredytobiorcy wybierający oprocentowanie zmienne często stawiają na niższą ratę w tym momencie i wierzą, że gdy stopy zaczną spadać, ich miesięczny koszt zobowiązania także się obniży. A nawet jeśli na jakiś czas stopy procentowe zostaną podniesione, to w ogólnym rozrachunku kredyt i tak będzie kosztował ich mniej niż gdyby wybrali oprocentowanie stałe.

Patrząc na historyczne dane widać, jak bardzo wybór oprocentowania między stałym a zmiennym jest uzależniony od aktualnego cyklu gospodarczego i nastrojów na rynku. Porównując raporty AMRON-SARFiN z IV kwartału 2021 r. oraz tego samego okresu w 2024 r. uderzająca jest rozbieżność między udziałem kredytów o okresowo stałym oprocentowaniu: w 2021 r. stanowiły one 5,01% portfela nowych umów kredytowych, w 2024 r. ich udział wzrósł do niemal 87%^[i]. Powodem jest przede wszystkim gwałtowne podnoszenie stóp procentowych w latach 2021‑2022 i utrzymywanie ich na wysokim poziomie w 2023 r. Upowszechnianiu kredytów o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu służyła też rekomendacja KNF z 2023 r.

Dopiero początek maja 2025 r. przyniósł pierwszą od dawna obniżkę stóp procentowych. Zdaniem ekonomistów i analityków kolejne cięcia w następnych miesiącach są bardzo prawdopodobne. To sprawiło, że zainteresowanie kredytami o zmiennym oprocentowaniu znowu może wzrosnąć.

Refinansowanie kredytu hipotecznego – przykładowe wyliczenia

• Kredyt hipoteczny na okres 30 lat
• LTV do 80%
• (dane wyliczone na podstawie oferty mBanku z dnia 17 czerwca)

• Kredyt hipoteczny na okres 30 lat
• LTV do 90%
• (dane wyliczone na podstawie oferty mBanku z dnia 17 czerwca)

Przedstawiona symulacja została przygotowana na podstawie aktualnych danych banków oraz informacji podanych przez Klienta. mFinanse S.A. nie ponosi odpowiedzialności za błędy obliczeniowe, zmiany w danych banków, o których nie zostało powiadomione, oraz błędy spowodowane podaniem przez Klienta nieprawdziwych informacji. Oferty kredytów przygotowane przez banki mogą różnić się od przedstawionych powyżej wyników. Symulacja ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi oferty w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego. 

Zmiana oprocentowania ze zmiennego na stałe

Załóżmy, że Twoja dotychczasowa umowa kredytowa opiera się na zmiennej stopie. Gdy podpisywałeś ją w styczniu 2021 r., średni WIBOR 3M wynosił zaledwie 0,21%, co z marżą banku 2% dawało łączne oprocentowanie ok. 2,21%. Przy kredycie 350 tys. zł na 25 lat i racie równej przekładało się na miesięczny wydatek rzędu 1,5 tys. zł. Po serii podwyżek stóp procentowych oprocentowanie Twojego kredytu wzrosło do około 8,95%, co w efekcie niemal podwoiło ratę.

Dzięki cięciu stóp procentowych w maju 2025 r. rata spadła do ok. 2,5 tys. zł, wciąż jednak jest sporo wyższa niż w początkowym okresie spłaty. Czy opłaca się zmieniać ją na ratę opartą na oprocentowaniu stałym? Gdyby bank zaproponował Ci oprocentowanie rzędu 6%, miesięczna rata oscylowałaby w granicach 2,2 tys. zł. Czyli wciąż więcej niż na początku, ale zauważalnie mniej niż obecne 2,5 tys. zł. Mając jednak na uwadze potencjalne kolejne obniżki stóp procentowych, trudno przewidzieć jak długo takie oprocentowanie będzie atrakcyjne.

Stała stopa procentowa oznacza rezygnację z potencjalnych korzyści w razie dalszych obniżek — jeśli zapadnie decyzja o kolejnych cięciach, zostaniesz przy wyższej racie aż do końca okresu stałego (zwykle 5-10 lat). Chcąc po raz wtóry zmieniać oprocentowanie, musisz liczyć się z dodatkową opłatą za aneks albo szeregiem formalności (i opłat) za przenoszenie kredytu do innego banku.

Zmiana oprocentowania ze stałego na zmienne. Czy jest możliwa?

Co w sytuacji, gdy kredyt został zaciągnięty w chwili, gdy stopy procentowe były wysokie, a umowa zakłada oprocentowanie stałe, a Ty chcesz zmienić je na zmienne? Taka operacja nie jest możliwa w ramach refinansowania. To efekt stanowiska UKNF dot. ryzyka przedpłaty w umowach o kredyt hipoteczny z okresowo stałą stopą procentową^[ii]. W dokumencie tym uznano bowiem za niedopuszczalne oferowanie przez banki refinansowania kredytów o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu (zarówno własnych, jak i udzielonych przez inne banki):

• kredytem o oprocentowaniu zmiennym;
• kredytem o oprocentowaniu okresowo stałym z okresem jego obowiązywania krótszym niż okres, na jaki oprocentowanie stałe zostało ustalone w umowie kredytu refinansowanego lub krótszym niż minimalny okres wymagany Rekomendacją S (tj. 5 lat).

Jedyna opcja to przeniesienie kredytu do innego banku, ale wyłącznie w ramach oprocentowania stałego (stałego lub okresowo stałego).

• W takiej sytuacji warto obserwować, czy wartości stóp procentowych faktycznie spadają. Różnica co najmniej 1,5-2% pomiędzy rynkowymi stawkami referencyjnymi a Twoją „zamrożoną” stopą procentową wydaje się wystarczająca, żeby koszt raty wyraźnie zmalał, a koszty przeniesienia zwróciły się względnie szybko. Decydując się na refinansowanie, weź też pod uwagę, jak długi okres pozostał do końca spłaty kredytu — czy jest to jeszcze kilkanaście albo kilkadziesiąt lat — im dłuższy czas, tym łatwiej o odzyskanie kosztów przeniesienia i uzyskanie korzyści z niższej raty.

Dobrym sposobem na sprawdzenie, która oferta kredytowa jest dla Ciebie najlepsza w danym momencie, jest skorzystanie z kalkulatora rat kredytowych. Dzięki temu narzędziu szybko i łatwo porównasz swoją obecną ratę z tą, jaką możesz płacić dzięki aneksowi albo refinansowaniu kredytu.

FAQ — jak zmienia się rata przy zmianie oprocentowania?

Ile razy można aneksować umowę w celu zmiany oprocentowania?

Nie ma przepisu, który limituje liczbę aneksów służących zmianie formuły oprocentowania. Jednak zapisy regulujące tę kwestię mogą być ujęte w umowie kredytowej, dlatego dokładnie zapoznaj się z jej zapisami i ewentualnie skonsultuj je z ekspertem mFinanse.

Czy przenosząc kredyt do innego banku, można zmienić formułę oprocentowania?

Tak, przy refinansowaniu niejako podpisujesz nową umowę, więc możesz wybrać inną formułę, ale tylko jeśli będzie to przejście ze zmiennej na stałą stopę procentową. Ponadto musisz też spełniać wymagania zdolności kredytowej i zaakceptować koszty przeniesienia. Więcej o refinansowaniu przeczytasz w artykule „Czy można przenieść kredyt hipoteczny do innego banku?”.

Czy bank analizuje zdolność kredytową przy zmianie formuły oprocentowania?

Jeśli rozważasz refinansowanie kredytu w innym banku, taka analiza będzie konieczna. Będzie ona częścią pełnego procesu kredytowego, przez który należy przejść. W przypadku zmiany warunków kredytu hipotecznego w tym samym banku będzie to zależało od polityki danej instytucji.

^[i] Źródło: „Raport AMRON-SARFiN. Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości 4/2021” oraz „Raport AMRON-SARFiN. Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości 4/2024”

^[ii] Stanowisko UKNF dot. ryzyka przedpłaty w umowach o kredyt hipoteczny z okresowo stałą stopą procentową, źródło online: https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Stanowisko_UKNF_dot_ryzyka_przedplaty_w_umowach_o_kredyt_hipoteczny_z_okresowo_stala_stopa_procentowa_82902.pdf, dostęp: 10 czerwca 2025 r.