Co to jest Wskaźnik Rentowności Inwestycji (ROI)?

Chcesz kupić nieruchomość na wynajem, ale nie wiesz, czy będzie to opłacalne? W świecie inwestycji jednym z najważniejszych narzędzi do oceny rentowności jest wskaźnik ROI. Z tego artykułu dowiesz się, czym jest wskaźnik rentowności, jak go obliczyć oraz na co zwrócić uwagę, by osiągnąć oczekiwane finansowe rezultaty.

Do czego służy i jak oblicza się wskaźnik ROI?

Inwestycja to wg słownikowej definicji „przeznaczenie środków finansowych na powiększenie lub odtworzenie zasobów majątkowych”. Priorytetową kwestią dla każdego inwestora jest więc to, ile pieniędzy przeznaczyć, aby osiągnąć satysfakcjonujący zwrot z inwestycji. Mówiąc wprost: ile środków należy zaangażować, by zainwestowany kapitał nie okazał się wyższy od potencjalnych zysków?

W szukaniu odpowiedzi na to pytanie pomocny jest wskaźnik ROI — Return on Investment, wskaźnik rentowności inwestycji. Pozwala on ocenić efektywność inwestycji poprzez porównanie przewidywanych zysków do poniesionych kosztów. Oblicza się go za pomocą wzoru: zysk podzielony przez koszty x 100%.

Wskaźnik ROI pokazuje, jaki procent zwrotu uzyskano z inwestycji w stosunku do pierwotnie zainwestowanej kwoty. Im wyższy ROI, tym bardziej opłacalna inwestycja.

Jak obliczyć rentowność inwestycji w nieruchomości?

„Nieruchomość na wynajem to kura znosząca złote jajka”. „Inwestowanie w nieruchomości to sposób na prosty zysk bez chodzenia do pracy”. Kto nie spotkał się z takimi nagłówkami artykułów czy opiniami znajomych? Lokowanie kapitału w mieszkaniach na wynajem często jest mitologizowane i przedstawiane jako bezpieczna i pewna droga do pasywnego dochodu. Dlatego stało się jednym z ulubionych sposobów inwestowania wśród Polaków. Jednak aby ocenić faktyczną opłacalność takiej inwestycji, konieczne jest obliczenie jej rentowności.

W takim przypadku wzór na ROI wygląda następująco:

Roczny dochód z najmu minus koszty utrzymania nieruchomości, podzielone przez całkowity koszt inwestycji x 100%.

Zyskiem z inwestycji jest w tym przypadku roczny dochód z najmu brutto. Od niego należy odjąć wszystkie koszty niezbędne przy utrzymaniu nieruchomości. Będą to m.in.:

• opłaty administracyjne (czynsz),
• opłaty za media,
• koszt ubezpieczenia nieruchomości,
• podatki (od gruntu i nieruchomości).

W podanym wzorze mianownikiem jest cena zakupu nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że składa się na nią nie tylko koszt samego mieszkania, ale też dodatkowe wydatki, takie jak opłaty notarialne, prowizja dla agenta nieruchomości czy podatki związane z zakupem. Lokal musisz także wyposażyć, nierzadko też przeprowadzić w nim remont. Takie koszty — w zależności od tego, czy kupujesz mieszkanie od dewelopera, czy z rynku wtórnego — mogą wynieść nawet 10–20% wartości nieruchomości.

Koszty kredytu a rentowność inwestycji

Bardzo istotne w kontekście obliczania wskaźnika ROI jest to, czy kupujesz nieruchomość za gotówkę, czy z kredytem. Jeśli korzystasz z kredytu hipotecznego, weź pod uwagę, że miesięczna rata składa się z części kapitałowej i odsetkowej. Musisz więc do kosztów inwestycji doliczyć koszty związane z obsługą kredytu, takie jak odsetki, prowizja czy ubezpieczenie. Powinny one zostać uwzględnione jako stały wydatek.

Bieżącą działalność gospodarczą sfinansujesz również np. kredytem w rachunku bieżącym. Możesz w ten sposób kredytować zakup nieruchomości, jeśli jest to zakup firmowy.

Jakich kosztów nie uwzględniać wyliczając wskaźnik ROI?

Po pierwsze — kaucji, która zwykle podlega zwrotowi. Być może Twój najemca dokona w mieszkaniu zniszczeń, za które będziesz musiał potrącić część lub całość kaucji. Jednak te środki nie są regularnym dochodem z wynajmu i nie powinny być brane pod uwagę w obliczeniach rentowności.

Po drugie — nie uwzględnia się kosztów osobistych, takich jak czas poświęcony na zarządzanie nieruchomością. Dla Ciebie na pewno ma on dużą wartość, ale nie jest bezpośrednio związany z kosztami operacyjnymi inwestycji.

Wskaźnik zwrotu z inwestycji a amortyzacja

Do kosztów początkowych zakupu nieruchomości zaliczyliśmy koszty remontu i wyposażenia. Ale co jakiś czas mieszkanie trzeba będzie odświeżać, być może będzie wymagało ponownego remontu. Wyposażenie — meble, sprzęty elektryczne — także będą się zużywać i potrzebować naprawy albo wymiany. Takie stopniowe zużywanie się środków trwałych nosi nazwę amortyzacji i przyjmuje się, że dla nowych budynków i lokali mieszkalnych wynosi ok. 1,5% rocznie. Dla mieszkań z rynku wtórnego, użytkowanych dłużej niż 5 lat, wskaźnik ten wzrasta nawet do 10%.

Amortyzację można, ale nie trzeba uwzględniać przy obliczaniu wskaźnika ROI.

Wskaźnik ROI a przestoje w najmie

Jeszcze jedną alternatywną kwestią, którą można, ale nie trzeba brać pod uwagę przy wyliczaniu wskaźnika ROI, jest ilość miesięcy w roku, gdy nieruchomość przynosi zysk. W podanym powyżej wzorze założyliśmy, że jest to 12 miesięcy. Jeśli masz w planach najem długoterminowy, a Twoimi wymarzonymi najemcami są rodziny lub osoby pracujące, które cenią stabilizację i długotrwałe umowy — nie jest to niemożliwe. Jeśli jednak chcesz skupić się na najmie krótkoterminowym albo wynajmować nieruchomość studentom, musisz liczyć się z przestojami np. na czas wakacji.

W przypadku przestojów, gdy mieszkanie stoi puste, dochód z najmu spada, co wpłynie na faktyczną rentowność inwestycji. Dlatego warto rozważyć, czy w obliczeniach ROI uwzględnić możliwe przerwy w wynajmie, aby uzyskać bardziej realistyczny obraz zysków.

Przykładowe wyliczenie wskaźnika ROI dla nieruchomości na wynajem

Kredytem hipotecznym finansujesz zakup nieruchomości z rynku pierwotnego za 450 tys. zł. Dodatkowe koszty początkowe powiększone o koszt wyposażenia mieszkania wynoszą 40 tys. zł. Rata kredytu to miesięczny wydatek rzędu 2,9 tys. zł. Opłaty na poczet czynszu, rachunków za media itd. — kolejne 1,5 tys. zł. Cenę najmu oszacowałeś na 4 tys. zł miesięcznie.

Wskaźnik ROI dla tej inwestycji wynosi około -0,98%, co oznacza, że inwestycja jest prawie na poziomie rentowności, ale jednak generuje minimalną stratę. Aby osiągnąć dodatni zwrot, rozważ nieco wyższy czynsz z najmu lub optymalizację kosztów związanych z kredytem i eksploatacją nieruchomości.

Weź też pod uwagę, że wyliczenie dotyczy nieruchomości na kredyt, która za jakiś czas będzie Twoją własnością. ROI nie uwzględnia tego faktu. A gdy odliczysz od kosztów wysokość raty, wskaźnik ROI wzrośnie do ok. 6,12%.