Rynek mieszkaniowy w obliczu wyzwań 2023 roku. Wojna, inflacja, stopy procentowe – jak wpłyną na rynek pierwotny?

Rok 2022 był pełen niewiadomych, zarówno dla kupujących mieszkania, jak i deweloperów. Nie inaczej wyglądają prognozy dla rynku mieszkaniowego w 2023 roku – najwyższe od 17 lat stopy procentowe, zaostrzone kryteria przyznawania kredytów, galopująca inflacja, wojna na Ukrainie oraz rosnące ceny materiałów budowlanych to ogrom wyzwań dla obu stron potencjalnych transakcji na pierwotnym rynku nieruchomości.

Czy rynek mieszkaniowy w 2023 roku wejdzie w fazę stagnacji? Niekoniecznie

Prognozy analityków na temat wzrostu cen nieruchomości z końca ubiegłego roku oscylowały wokół 9,8% w stosunku do stanu z 2021 roku, a w 2023 – o kolejne 7,8%. O wyraźnym spadku na razie nie może być mowy, a wzrosty są wyższe od ubiegłorocznych prognoz. Zaktualizowane dane wskazują jednak, że w pierwszym kwartale 2022 roku ceny ofertowe mieszkań wzrosły w ujęciu rocznym:

• w metropoliach o ponad 17%,
• w średnich miastach o ok. 16,5%,
• w małych miastach o około 14%.

Zobacz też: Zmiany dla kupujących nieruchomości od deweloperów. Nowa ustawa deweloperska.

Rynek mieszkaniowy 2023 rok – dlaczego ceny mieszkań rosną?

Wydawać by się mogło, że wymienione powyżej zjawiska w niedalekiej perspektywie spowodują spadek cen nieruchomości, na które liczy tak wielu kupujących. Nic takiego jednak nie ma miejsca. Owszem – dynamika wzrostu cen w porównaniu do 2021 roku zwalnia, co nie oznacza jednak, że mieszkania na rynku pierwotnym będą tańsze.

Wprawdzie znacznie zmniejszył się popyt, bo ze względu na wysokie stopy procentowe raty znacznie wzrosły i drastycznie spadła zdolność kredytowa, jednak trzeba wiedzieć, że zredukowała się także liczba mieszkań oddanych do sprzedaży. Na te drogie, których oferty pojawiły się w ostatnim czasie i tak znajdzie się klient, jednakże zmianie uległ jego profil w porównaniu do lat poprzednich. Ci, którzy mają kapitał na zakup za gotówkę, jeszcze chętniej kupują mieszkania pod najem, którego rentowność w ostatnim czasie znacznie wzrosła, choćby na liczbę napływających do kraju obcokrajowców i uchodźców. Rynek mieszkaniowy w 2023 roku nadal będzie się rozwijał ze względu na zapotrzebowanie na nowe nieruchomości. Osoby, które nie mają zdolności kredytowej albo wkładu własnego będą skazane właśnie na wynajem. Drugi profil klienta to klient korporacyjny posiadający np. fundusze inwestycyjne, który wykupuje całe osiedla, z myślą o rynku wynajmu.

Wpływ na rynek może mieć także program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Jego podstawowe założenie polega na umożliwieniu zakupu nieruchomości osobom nieposiadającym środków na wkład własny, który zagwarantuje im Bank Gospodarstwa Krajowego. Dla wielu ludzi będzie to wyczekana szansa na własne lokum.

„Niebagatelny wpływ na utrzymanie cen mają również niska dostępność atrakcyjnych gruntów (szczególnie w dużych miastach) jak i nowa ustawa deweloperska, wchodząca w życie z początkiem lipca 2022. Jej zapisy będą dodatkowo obciążać deweloperów, a ci koszty z tym związane przerzucą na ostatecznych beneficjentów transakcji. Jeśli pojawią się jakieś okazje cenowe, to raczej na rynku wtórnym. Właściciele, którzy przeszacowali swoje zdolności finansowe w obliczu rosnących rat mogą nie mieć wyboru i będą pragnęli szybko sprzedać nieruchomość.” – podkreśla Dyrektor Rynku Deweloperskiego mFinanse Łukasz Makar

Rynek mieszkaniowy prognozy – druga strona medalu

Ogólny trend utrzymania wzrostu cen na rynku nieruchomości nie musi oznaczać, że potencjalny kupujący jest z góry skazany na porażkę. Bez żadnej wątpliwości zakup nieruchomości to nadal bezpieczna inwestycja, jeśli posiada się odpowiednią ilość oszczędności, szczególnie w kontekście rekordowej inflacji. Jednak niepewność, jaką przyniosły ze sobą wydarzenia 2022 roku, powoduje, że deweloperzy zaczynają walczyć o klienta. Jeszcze w 2020 czy 2021 roku to kupujący musiał dostosować się do wymagań sprzedającego. Popyt był tak duży, że to oni dyktowali „zasady gry”, ponieważ na miejsce potencjalnego klienta było co najmniej kilku innych chętnych.

Dziś widać zamianę tego zachowania. Na rynku już pojawiają się oferty wychodzące naprzeciw nabywcom – najpopularniejsze opierają się na notarialnym poświadczeniu gwarancji ceny mieszkania czy wydłużonym harmonogramie płatności, dopasowanym do potrzeb klienta. Jeden z deweloperów zdecydował się nawet na tak radykalną promocję, jak „rok bez czynszu”, co może być bardzo okazyjną ofertą dla osób kupujących mieszkanie.

Czy jest to początek większego trendu? Nie wiemy, jednak kiedyś takie oferty były czymś niespotykanym, a ich pojawianie się może wróżyć korzystne zmiany dla nabywców w przyszłości.

Kredyt hipoteczny a rynek mieszkaniowy w 2023 roku – dobry czy zły pomysł?

Odpowiedź na to pytanie nie jest oczywista. Jeśli tylko masz zdolność kredytową i stabilną sytuację zawodową – nie czekaj i skorzystaj z wygodnego kalkulatora kredytu hipotecznego. Ceny mieszkań nie spadną drastycznie, maleje ich dostępność (co wpływa automatycznie na ich wartość), a w tym samym czasie inflacja pożera Twój kapitał, zgromadzony na wkład własny.

Kredyty hipoteczne nadal są dostępne. Nawet jeśli zdecydujesz się na zakup teraz, tj. przy wysokich stopach procentowych, to w perspektywie 2-3 lat ich wartość istotnie spadnie wraz ze spodziewanym spowolnieniem gospodarczym, które obniży inflację. Wtedy raty znacząco się obniżą. Ponadto rząd zapowiada zniesienie wskaźnika WIBOR (od 1 stycznia 2023 roku), czyli elementu wpływającego na oprocentowanie kredytów. Zmiana ta ma spowodować odczuwalny spadek rat.

Optymizmem napawają także spadające marże kredytów. A to właśnie marża jest stałym elementem naszej umowy kredytowej. Kilka banków już obniżyło swoje marże do poziomu, powyżej 2%, co jeszcze kilka lat temu byłoby nie do pomyślenia. W maju 2022 średnia proponowana przez banki marża kredytów hipotecznych osiągnęła poziom 1,92%. To najniższa przeciętna wartość, od co najmniej 2017 roku! Dla tych Klientów, którzy z niepewnością spoglądają na kredyty hipoteczne i rynek mieszkaniowy w 2023 roku przygotowano też oferty z okresowo stałą stopą procentową, która zapobiega podwyżce rat, nawet gdyby stopy nadal rosły.

Zobacz też: Wsparcie dla kredytobiorców i koniec WIBOR, czyli rządowy plan na 2023

Rynek mieszkaniowy 2023 – jak uzyskać kredyt hipoteczny?

Bez wątpienia będzie to tak samo trudne, jak w 2022 roku. Jednak wcale nie jest niemożliwe, jak przypuszcza wielu zainteresowanych tą opcją finansowania.

Przeglądając oferty, na początku skorzystaj z rankingu kredytów hipotecznych. Umożliwi Ci on szybkie porównanie propozycji wielu banków oraz sprawdzenie, która z nich jest najkorzystniejsza pod względem oprocentowania czy prowizji. Wyniki i obserwacje skonsultuj z ekspertem kredytowym mFinanse, który nie tylko odpowie na wszystkie Twoje pytania, ale dodatkowo pomoże Ci w podjęciu właściwej decyzji.

Jeżeli obawiasz się, że wybrana oferta może nie odpowiadać Twoim potrzebom, warto powierzyć to zadanie powierzyć doświadczonemu specjaliście. Dzięki jego bezpłatnej pomocy Twoje szanse na uzyskanie kredytu, znalezienie odpowiedniego produktu bankowego czy korzystne przeliczenie zdolności kredytowej będą znacznie większe i z pewnością mniej stresujące.