Znowelizowana ustawa deweloperska – jakie spotkasz w niej zapisy?

W czerwcu 2021 prezydent podpisał ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, znaną też jako ustawa deweloperska. Nowe przepisy zakładają lepszą ochronę praw konsumentów i regulują kilka kwestii, które wcześniej nie były dokładnie opisane w przepisach. Co nowa ustawa deweloperska z 2021 roku zawiera ważnego dla osób, które chcą kupić nieruchomość z rynku pierwotnego?

Ustawa deweloperska – co to jest?

Czym jest nowa ustawa deweloperska? To akt prawny, a dokładniej potoczna nazwa ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (DFG). Ustawa weszła w życie w lipcu 2021, chociaż niektóre z jej przepisów obowiązują dopiero od lipca 2022 roku.

Cel, jaki ma znowelizowana ustawa deweloperska to przede wszystkim ochrona praw kupujących nieruchomość. Przeprowadzona nowelizacja ma w jeszcze większym stopniu ułatwić nabywcom zawieranie umów z deweloperami.

Nowelizacja ustawy deweloperskiej – utworzenie DFG

W przypadku deweloperów jedną z nowych regulacji jest powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego oraz nałożenie na deweloperów obowiązku uiszczania odpowiednich wpłat na jego rzecz. Celem stworzenia Funduszu jest zabezpieczenie interesów konsumentów, czyli nabywców mieszkań z rynku pierwotnego. W przypadku np. upadłości dewelopera lub problemów z ukończeniem inwestycji kupujący otrzymuje dodatkową rekompensatę finansową właśnie ze środków DFG.

Nowa ustawa deweloperska a banki

Jeżeli chodzi o to, jak nowa ustawa wpływa na banki, to są one zobowiązane do kontrolowania oraz rozliczania inwestycji. W zależności od jej etapu mają wypłacać poszczególne transze środków dla deweloperów.

Przeczytaj też: Koszty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera

Nowelizacja ustawy deweloperskiej a umowa rezerwacyjna

Jedną ze zmian, jakie wprowadziła znowelizowana ustawa deweloperska, dotyczy umowy rezerwacyjnej, która jest porozumieniem, na podstawie którego deweloper, w zamian za opłatę, rezerwuje nieruchomość dla przyszłego właściciela i wycofuje ją ze swojej oferty sprzedaży.

Dotychczas ta forma umowy nie była uregulowana w prawie i funkcjonowała na zasadzie umowy nienazwanej prawa cywilnego. To oznaczało, że każdy z deweloperów mógł podejść inaczej do jej zawierania. Nowa ustawa deweloperska precyzyjnie określa, jak taka umowa powinna być zawiązywana. Ustawodawca zdecydował się na te zapisy, argumentując to między innymi tym, że deweloperzy pobierają opłaty rezerwacyjne w różnej wysokości, które i tak nie chroniły praw nabywcy.

Planujesz zakup mieszkania od dewelopera? Chcesz złożyć wniosek o kredyt hipoteczny, dzięki któremu spełnisz swoje marzenie? Odwiedź mFinanse.pl i skorzystaj z pomocy ekspertów, którzy m.in. udzielą Ci wsparcia w odnalezieniu najlepszej oferty finansowania inwestycji.

Umowa rezerwacyjna w ustawie deweloperskiej – co się zmieni?

Zgodnie z zapisami nowej ustawy, umowa rezerwacyjna będzie zawierana między deweloperem a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży nieruchomości. Jej przedmiotem będzie zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu, którym zainteresowany jest nabywca. Co więcej – wymogiem będzie, pod rygorem nieważności, pisemna forma takiego dokumentu. Samo podpisanie umowy nie będzie jednak obowiązkowe, ale może poprzedzać zawarcie umowy deweloperskiej.

Strony zawierają umowę rezerwacyjną na czas określony. W sytuacji, gdy kupujący chce sfinansować zakup ze środków z kredytu hipotecznego, ten czas powinien uwzględniać okres niezbędny do otrzymania pozytywnej decyzji finansowania z banku. Pamiętaj, że ustawodawca nie zdecydował się uregulować minimalnego i maksymalnego czasu, na jaki powinna być zawierana umowa.

Umowa rezerwacyjna powinna zawierać w szczególności informacje na temat jej stron, ceny rezerwowanej nieruchomości, wysokość opłaty rezerwacyjnej (jeżeli została przewidziana) oraz okres, na jaki oferta będzie zarezerwowana.

Opłata rezerwacyjna a nowa ustawa deweloperska

Przy umowie rezerwacyjnej, według nowych przepisów, strony będą mogły ustalić, że zobowiązanie wynikające z umowy będzie wiązało się z opłatą rezerwacyjną. Jej wysokość nie może przekraczać 1% ceny nieruchomości określonej w prospekcie informacyjnym. To nowość, ponieważ dotychczas deweloperzy mogli dowolnie ustalać wysokość opłaty rezerwacyjnej, kierując się bardzo różnymi czynnikami np. popularnością inwestycji lub jej położeniem. Zmiana w tym zakresie powinna uporządkować kwestie opłat i zapobiegać ich dowolnemu kształtowaniu.

Wpłacona opłata rezerwacyjna będzie zaliczona na poczet nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej oraz będzie przekazywana przez dewelopera na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla danej inwestycji.

Według zapisów nowej ustawy opłata rezerwacyjna powinna zostać też zwrócona w przypadku, gdy:

• rezerwujący nie otrzymał pozytywnej decyzji kredytowej,
• deweloper nie wykonuje zobowiązań wynikających z umowy,
• sprzedający dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym albo jego załącznikach bez poinformowania o tym rezerwującego.

Nowa ustawa deweloperska obowiązuje już od 1 lipca 2022 roku – warto znać jej zapisy, gdyż zawierają one wiele ważnych dla kupujących nieruchomości tematów.

Zobacz też: Zakup mieszkania od dewelopera – 6 kroków do progu własnego mieszkania