Darowizna mieszkania – czy można podarować dom z kredytem?

Darowizna mieszkania jest jednym ze sposobów uzyskania własności nieruchomości. Bez względu na to, czy jesteśmy darczyńcą, czy obdarowanym warto wiedzieć z czym wiąże się przepisanie mieszkania lub przepisanie domu. Kiedy zapłacimy podatek od darowizny nieruchomości? Czy możliwa jest darowizna mieszkania z kredytem? Na te pytania odpowiadają eksperci mFinanse.

Darowizna nieruchomości – przepisy prawa

Darowizna nieruchomości jest jednym ze sposobów nabycia mieszkania na własność. Chociaż do najpopularniejszych dróg prowadzących do własności należy np. kredyt hipoteczny lub zakup nieruchomości za gotówkę, to przepisanie domu nieustająco cieszy się także dużym zainteresowaniem. Szczególnie jeśli darczyńcą jest rodzic lub rodzice przekazujący mieszkanie lub dom dzieciom.

Kwestia darowizny, w tym również darowizna nieruchomości, uregulowana jest w przepisach Kodeksu cywilnego. Według zapisów artykułu 888 ustawy „przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.”* Jak więc wynika z przepisów prawa darowizna jest umową zawieraną pomiędzy darczyńcą a obdarowanym, w ramach której przekazywana jest korzyść majątkowa. Co ważne, umowa musi być dobrowolna, a korzyść z niej ma tylko strona obdarowana. Mimo, że darowiznę np. przepisanie mieszkania, najczęściej kojarzymy z najbliższą rodziną, to taka umowa może być zawarta również między osobami niespokrewnionymi.

W przypadku darowizny od najbliższych pojawiają się nie tylko nieruchomości, ale też darowizna pieniężna od rodziców na zakup mieszkania.

O ile także akt darowizny musi być określony umową, to w przypadku darowizny mieszkania konieczne jest jej podpisanie w formie aktu notarialnego. Dokument będzie zawierał wszystkie niezbędne informacje potrzebne do sfinalizowania umowy jaką jest darowizna mieszkania. Koszty wizyty u notariusza wynikają z przepisów prawa dotyczących taksy notarialnej.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o kosztach notarialnych przy zakupie mieszkania od dewelopera, przeczytaj nasz wpis na blogu.

Podatek od darowizny nieruchomości – kiedy go zapłacimy?

Zgodnie z przepisami prawa darowizna, w tym przepisanie domu, podlega opodatkowaniu. Wysokość podatku oraz to, czy w ogóle będzie trzeba go zapłacić, zależy między innymi od stopnia pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowanym. Przepisy mówią o czterech grupach pokrewieństwa:

• Grupa zerowa – należą do niej rodzice. W przypadku darowizny na rzecz dzieci są one zwolnione z opłacenia podatku. Co jeszcze jest istotne to fakt, że nie ma tu znaczenia wartość przekazanego majątku.
• Grupa pierwsza – należą do niej dzieci, wnuki, prawnuki, mąż, żona, rodzeństwo, synowa, zięć, macocha, ojczym, teściowa oraz teść. W tym wypadku z podatku zwolniona jest darowizna o wartości do 9637 PLN.
• Grupa druga – należą do niej zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonkowie rodzeństwa, małżonkowie pasierbów, zstępni pasierbów, rodzeństwo małżonków, małżonkowie zstępnych oraz małżonkowie rodzeństwa małżonków. W tej grupie z podatku zwolniona jest darowizna o wartości do 7267 PLN.
• Grupa trzecia – należą do niej wszystkie osoby w żaden sposób ze sobą niespokrewnione. W grupie trzeciej z podatku zwolniona jest darowizna o wartości do 4902 PLN.

W zależności od tego, w której grupie pokrewieństwa się znajdziemy podatek od darowizny może się wahać od 3 do 20% wartości przekazanej nieruchomości.

Czy w każdym przypadku należy odprowadzić podatek od darowizny? Przepisy dopuszczają wyjątki od reguł dotyczących grup pokrewieństwa. Można wnioskować o zwolnienie z podatku jeżeli osoba obdarowana nie jest właścicielem innej nieruchomości. Dodatkowo, powierzchnia użytkowa przekazanego mieszkania nie przekracza 110 metrów kwadratowych, a obdarowany będzie zamieszkiwał przekazaną nieruchomość co najmniej przez 5 lat od momentu przekazania. Obdarowany nie może także wynajmować innej nieruchomości.

Darowizna mieszkania a sprzedaż – czy wtedy obowiązuje nas podatek? Co w sytuacji, kiedy przed upływem 5 lat od przekazania mieszkania chcemy je sprzedać? W takiej sytuacji musimy być przygotowani na to, że urząd skarbowy będzie wymagał od nas uregulowania podatku od darowizny z którego byliśmy zwolnieni w momencie podpisywania aktu notarialnego. 

Darowizna mieszkania z kredytem– czy jest możliwa?

Może się zdarzyć, że np. rodzice przekazując mieszkanie dzieciom, spłacają kredyt hipoteczny za który nabyli nieruchomość. Co w takiej sytuacji? Czy darowizna mieszkania z kredytem jest możliwa?

Jak najbardziej, taką nieruchomość także można przekazać. Najważniejsze w tej sytuacji jest poinformowanie banku, w którym mamy zaciągnięty kredyt hipoteczny, o przekazaniu nieruchomości. Warto podkreślić, że przekazanie nieruchomości nie sprawia, że darczyńca przestaje spłacać kredyt. Jego zobowiązanie cały czas istnieje i powinno być regulowane w terminie.

Jeśli darczyńca chce przekazać nieruchomość oraz swoje zobowiązanie wobec banku rozwiązaniem może być cesja kredytu hipotecznego.

*Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny; Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93