Zdolność kredytowa w 2024 roku – jak banki ocenią Twoje możliwości?

Rok 2023 przyniósł wiele zmian dla ubiegających się o kredyt hipoteczny. Wskutek podniesienia średniej pensji o niemal 30% i wyłączeniu programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., znacząco zmieniła się ocena zdolności kredytowej Polaków. W 2024 roku również nie zabraknie zmian na rynku kredytów hipotecznych i nie ominą one również tematu wyliczania zdolności kredytowej. Na jaki kredyt w 2024 można liczyć? Od czego zależna jest wysokość zdolności kredytowej? Dowiedz się z artykułu.

Co to jest zdolność kredytowa i od czego zależy jej wysokość?

Ustalenie wysokości zdolności kredytowej jest bardzo ważnym etapem w całym procesie kredytowym. To od niej zależy, czy bank udzieli Ci wsparcia finansowego.

Wylicza się ją w oparciu o szereg wskaźników i czynników, które mogą wpływać na wypłacalność kredytobiorcy. Każdy bank wylicza ją nieco inaczej – w zależności od polityki kredytowej i procedur wewnętrznych. Bank bierze pod uwagę nie tylko wpływy i zobowiązania kredytobiorcy, ale również takie czynniki, jak prawdopodobieństwo jego niewypłacalności w przyszłości, np. na skutek niespodziewanych zdarzeń.

Przeczytaj też: Co to jest WIRON? Czym różni się od WIBOR-u?

Zdolność kredytowa 2024 a minimalny wkład własny

Zgodnie z aktualną Rekomendacją S, wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego w 2023 roku, minimalna wysokość wkładu własnego kredytu hipotecznego w 2024 r. wynosi 10 lub 20 proc. Jeżeli chcesz uzyskać tańszy kredyt, warto posiadać środki na wkład własny wyższe niż ten minimalny. Na rynku można znaleźć banki, które udzielą finansowania przy wkładzie własnym wynoszącym 10 proc., ale przy spełnieniu dodatkowych warunków.

Zdolność kredytowa 2024 – niższy bufor ostrożnościowy

Dodatkowo od lipca 2021, zgodnie z Rekomendacją KNF, banki liczą zdolność kredytową maksymalnie dla okresu 25 lat, nawet dla kredytów o dłuższym okresie kredytowania. Przy kredycie na 25 lat automatycznie spada zdolność kredytowa, bo rata do spłaty będzie wyższa niż przy okresach 30-letnich. Rekomendacja „S” Komisji Nadzoru Finansowego nie pozwala na podnoszenie zdolności kredytowej klientów poprzez wydłużanie okresu spłaty powyżej 25 lat.

Istotne jest również, że KNF w 2023 roku wprowadził jeszcze jedną zmianę, która tym razem może podwyższyć zdolność kredytową niektórych kredytobiorców. Urząd Komisji Nadzoru Finansowego obniżył bufor ostrożnościowy z 5 do 2,5 punktów procentowych. Jednak dotyczy to tylko tych kredytobiorców, którzy zdecydują się na umowę kredytu o okresowo stałej stopie oprocentowania.

Przeczytaj też: WIRON a zdolność kredytowa? Na co wpływ ma WIRON

Jaka zdolność kredytowa w 2024 roku dla rodziny 2+1?

Generalnie posiadanie dzieci ma negatywny wpływ na zdolność kredytową. Dzieje się tak, ponieważ bank przy jej wyliczaniu uwzględnia zarówno dochody rodziny, jak i wydatki ponoszone przez nią każdego miesiąca. Szacuje się, że posiadanie jednego dziecka może zmniejszyć zdolność kredytową o około 6-10 proc.

Kolejną pozytywną zmianą jest to, że banki przy wyliczaniu zdolności kredytowej w 2023 zaczęły brać pod uwagę świadczenie 500+. W 2024 roku Program 500+ został podwyższony do 800 zł.

Jak pokazuje poniższa tabela, porównując do lat 2020-2021 zdolność kredytowa przeciętnej rodziny spadła, ale analizując ją w porównaniu na przykład do października 2022 możemy zauważyć 47% wzrost, a biorąc pod uwagę świadczenie 500+ wzrost jest na poziomie 55%. Zdolność kredytowa w styczniu 2023 jest najwyższa od okresu maj/czerwiec 2022.

Źródło: Wyliczenia ekspertów mFinanse

Naturalnie im wyższe zarobki, tym większa szansa na kredyt i droższą nieruchomość. Zdolność kredytowa została oszacowana przy założeniu, że potencjalny kredytobiorca nie ma innych zobowiązań w bankach i legitymuje się dobrą historią kredytową, tzn., że nie posiada opóźnień w poprzednich spłatach kredytów czy kart kredytowych.

Znam już swoją zdolność – jakie mieszkanie mogę kupić?

W procesie zakupu nieruchomości na kredyt oszacowanie zdolności kredytowej jest pierwszym, podstawowym etapem. Aby poznać szacunki możesz skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej, a dokładne wyliczenia przedstawi jeden z wielu doświadczonych ekspertów kredytowych mFinanse.

Kiedy pierwszy etap mamy już za sobą, należy zabrać się za szukanie nieruchomości na jaką będzie nas stać przy danej zdolności. Pozostając przy analizowanej rodzinie 2+1 zarabiającej łącznie 6 400 zł netto zobaczmy na jakie mieszkanie byłoby ich stać.

Poniższy wykres pokazuje średnie ceny 1m2 mieszkania w różnych miastach Polski. Zakładając 20% wkład własny oraz wliczenie do zdolności świadczenia 500+ przykładową rodzinę stać dla przykładu na:

• Dwupokojowe mieszkanie o powierzchni ok 52m2 w Łodzi,
• Trzypokojowe mieszkanie o powierzchni ok. 45m2 w Poznaniu,
• Trzypokojowe mieszkanie o powierzchni ok. 42m2 w Gdańsku.

Średnie ceny 1m2 mieszkania w różnych miastach Polski w III kwartale 2022 roku

Źródło: Raport AMRON

Zobacz także: Kalkulator Mieszkanie na Start

Czy warto wziąć kredyt hipoteczny w 2024?

Wiele osób na pewno zastanawia się teraz nad powyższym pytaniem. Dla tych, którzy dopiero myślą o kredycie każda podwyżka stóp procentowych oznacza wprawdzie spadek ich zdolności kredytowej. Banki rozpatrując wniosek o kredyt analizują, jakiej wysokości ratę będzie w stanie spłacać kredytobiorca przy swoich dotychczasowych zobowiązaniach i możliwych podwyżkach stóp procentowych w przyszłości.

Sytuacja na rynku daje też pewne szanse. Podwyższenie zdolności kredytowej dzięki wliczaniu świadczenia 500+ i perspektywa obniżenia bufora dla kredytów o czasowo stałym oprocentowaniu pozwalają przypuszczać, że popyt na kredyty może wzrosnąć.

Przy założeniu dochodów na poziome 6400 zł netto (rodzina 2+1) z uwzględnieniem 500+ zdolność szacuje się na poziomie – 270 000 zł. Jeśli dodamy do tego perspektywę obniżenia bufora wstępna zdolność wyniesie ok 330 00 zł czyli wzrośnie o 22%. Łącznie w styczniu 2023 w porównaniu do października 2022 zdolność wzrośnie z 187 590 zł do 330 000 zł, czyli o 76%.

Banki przeciwdziałając spadkowi popytu na kredyty proponują lepsze oferty: obniżają swoje marże, (które w przeciwieństwie do stóp procentowych są stałe przez cały okres kredytowania), koszty prowizji czy produktów towarzyszących.

Szukając kredytu hipotecznego, warto zwrócić się o profesjonalną pomoc, bo warunki kredytowania i zdolność kredytowa w różnych bankach może bardzo się różnić. Warto wobec tego korzystać ze sprawdzonych narzędzi i profesjonalnego wsparcia w zakresie kredytów hipotecznych oraz wiedzy naszych ekspertów kredytowych. 

Opracowanie merytoryczne: Marcelina Wieczorek – ekspert finansowy mFinanse