Stan prawny nieruchomości — czym jest i dlaczego jest tak istotny?

Kto jest właścicielem nieruchomości? Czym są ewentualne służebności? Te i wiele innych pytań jest pomocnych przy ustalaniu stanu prawnego nieruchomości. Jego znajomość ma fundamentalne znaczenie, jeśli planujesz zakup lub sprzedaż nieruchomości. Analiza stanu prawnego pomoże Ci zabezpieczyć transakcję i uniknąć naprawdę dużych problemów. Zamiast zrezygnować z kupna nieruchomości, skoncentruj się na solidnym przygotowaniu teoretycznym, potrzebujesz gruntownej weryfikacji stanu prawnego nieruchomości. Czytaj dalej, aby świadomie inwestować.

Czym jest stan prawny nieruchomości?

Określenie „stan prawny nieruchomości” odnosi się do ogółu praw, jakie do niej przysługują. Są to m.in.: prawo własności, najmu i dzierżawy. Rzutuje on więc nie tylko na możliwość (albo niemożliwość) kupna danego mieszkania czy domu, ale też na ich sposób użytkowania. Stan prawny to także zbiór informacji na temat roszczeń z tytułu praw rzeczowych na danej nieruchomości. Można np. dowiedzieć się z niego, czy oprócz sprzedającego nieruchomość, prawa do niej mają osoby trzecie i czy nie ciąży na niej hipoteka.

Jednej, konkretnej definicji stanu prawnego nieruchomości nie sposób znaleźć w polskim ustawodawstwie. Prawnicy i radcy prawni zajmujący się prawem nieruchomości bazują najczęściej na dwóch dokumentach: Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz Ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Ponadto, określając stan prawny nieruchomości, powołują się na inne akty prawne, orzeczenia sądowe i decyzje administracyjne.

Gdzie szukać informacji o stanie prawnym nieruchomości?

Analiza stanu prawnego nieruchomości to synteza informacji zebranych z wielu dokumentów. Na pierwszy plan wysuwa się księga wieczysta.

Jeśli zakup nieruchomości zamierzasz sfinansować kredytem hipotecznym, bank zapewne będzie najbardziej zainteresowany odpisami z działów III i IV. Są tam informacje o ograniczonych prawach rzeczowych z wyjątkiem własnościowego, np. służebnościach obciążających nieruchomość czy wpisy różnych roszczeń (dział III), a także informacje o hipotekach (dział IV).

Jednak informacje z działów I i II także są bardzo cenne. Z działu I można m.in. zasięgnąć wiedzy o adresie nieruchomości, numerze działki, powierzchni gruntu, domu lub mieszkania, ilości budynków znajdujących się na działce, rodzaju i wielkości pomieszczeń obejmujących mieszkanie czy o przeznaczeniu nieruchomości.

W dziale II są z kolei szczegółowe dane właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego z określeniem udziału w prawie do nieruchomości. Są tam nawet informacje o tym, czy dana nieruchomość została kupiona, odziedziczona czy przekazana w darowiźnie.

Księga wieczysta i co jeszcze? Jakie dokumenty należy sprawdzić?

Oprócz księgi wieczystej, określając stan prawny nieruchomości, należy sprawdzić:

• wypis z rejestru gruntów;
• wyrys mapy ewidencyjnej;
• Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, z którego można dowiedzieć się, jaką nieruchomość można wybudować na danym terenie. Można także wyczytać z niego, gdzie obowiązuje zakaz zabudowy, albo jakie są wytyczne dotyczące kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu — z MPZP dowiesz się np. czy w danym miejscu możesz wybudować tak wysoki dom, jak planujesz;
• zaświadczenie ze wspólnoty/spółdzielni mieszkaniowej, aby ocenić, czy dotychczasowy właściciel nie zalegał z płatnościami za mieszkanie;
• zaświadczenie z ewidencji ludności celem sprawdzenia, czy ile osób jest zameldowane w danej nieruchomości i przypilnowania, aby przed finalizacją transakcji wszystkie zostały wymeldowane.

Czym jest nieuregulowany stan prawny nieruchomości?

W art. 113 ust 6 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami czytamy: „Przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe”.

W praktyce najczęściej oznacza to, że takiej nieruchomości nie da się kupić ani sprzedać do momentu, gdy stan prawny zostanie uregulowany. Zwykle wiąże się to z koniecznością założenia księgi wieczystej i poczynienia w niej aktualnych wpisów, aby stan prawny odpowiadał stanowi faktycznemu. Może to dotyczyć np. wykreślenia hipoteki. Trzeba bowiem wiedzieć, że w chwili całkowitego spłacenia kredytu hipotecznego na nieruchomość, żadne adnotacje nie pojawią się w księdze wieczystej automatycznie. Należy o nie wnioskować. Najczęściej robi to właściciel nieruchomości dysponujący bankowym oświadczeniem ze zgodą na wykreślenie hipoteki.

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości może też wynikać z faktu, że figurujący w księdze wieczystej właściciel zmarł i nie przeprowadzono postępowania spadkowego. W takiej sytuacji konieczne będzie ustalenie spadkobiercy.

By nie kupić kota w worku: rękojmia ksiąg wieczystych

Kupując nieruchomość na kredyt hipoteczny, możesz zakładać, że nie tylko Ty, ale również bank, sprawdzi stan prawny nieruchomości. Jeśli będzie on nieuregulowany albo w księdze wieczystej będą wpisy budzące podejrzenie, kredytodawca poinformuje Cię o tym (np. odrzucając wniosek kredytowy). Jeśli jednak kupujesz nieruchomość za gotówkę, odpowiedzialność za sprawdzenie dokumentacji spoczywa na Twoich barkach. Niedopełnienie tego obowiązku wyklucza możliwość skorzystania z rękojmi.

Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zapoznasz się z ogólnodostępnym stanem prawnym nieruchomości, ale stan faktyczny został zatajony i nie masz świadomości, jak on wygląda. Dla przykładu, w księdze wieczystej nie ma wpisu dotyczącego praw osób trzecich do nieruchomości. Wówczas można skorzystać z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zakłada ona, że jeśli kupujesz nieruchomość, ufając danym zapisanym w księdze wieczystej, to mają one pierwszeństwo nad stanem faktycznym.