Ryczałt a kredyt hipoteczny — czy bank zaakceptuje taką formę zarobków?

Aby otrzymać kredyt hipoteczny, nie trzeba być zatrudnionym na umowę o pracę. Inne źródła dochodów, takie jak działalność gospodarcza (także jednoosobowa), również są akceptowane przez banki. Ale czy wszystkie formy opodatkowania tejże działalności są jednakowo traktowane przez instytucje finansowe? Z tego tekstu dowiesz się, jakie wyzwania niesie za sobą rozliczanie się w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Na czym polega ryczałt w działalności gospodarczej?

Przedsiębiorcy prowadzący działalność w Polsce mają do wyboru trzy formy opodatkowania uzyskiwanych przychodów. Są to:

• zasady ogólne, wg skali podatkowej (stawki 12% i 32%, w uproszczeniu: podatek jest naliczany progresywnie od dochodu po uwzględnieniu kosztów),
• podatek liniowy (19% od dochodu niezależnie od jego wysokości),
• ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Ryczałt określa się jako uproszczony sposób opodatkowania. W tej formie podatek płaci się od przychodu, a nie od dochodu — nie ma więc możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu. Stawki ryczałtu są zróżnicowane i zależą od rodzaju prowadzonej działalności. Mogą wynosić: 2%, 3%, 5,5%, 8,5%, 10%, 12%, 14%, 15% lub 17%. Dokładne zasady przypisywania stawek ryczałtu do konkretnych rodzajów działalności określa art. 12 ustęp 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od wybranych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne^[i].

W tej formie opodatkowania nie trzeba prowadzić księgi przychodów i rozchodów ani pełnej księgowości. Z ryczałtu nie mogą korzystać przedsiębiorcy, których przychody przekraczają 2 mln euro rocznie.

Działalność gospodarcza a kredyt hipoteczny

Mitem jest, że kredyt hipoteczny jest zarezerwowany wyłącznie dla osób, które otrzymują dochody z pracy na etat, najlepiej na mocy umowy na czas nieokreślony. W rzeczywistości możesz ubiegać się o kredyt i odnieść na tym polu sukces, także będąc zatrudnionym na czas określony, jak i uzyskując dochody z umów cywilno-prawnych czy prowadząc własną działalność.

W tym ostatnim przypadku forma opodatkowania odgrywa istotną rolę, ponieważ od niej zależy sposób dokumentowania i oceniania dochodu przez banki, a co za tym idzie — Twoja zdolność kredytowa i warunki, na jakich otrzymasz finansowanie.

Zdolność kredytowa na ryczałcie

W przypadku ryczałtu bank nie zna Twoich kosztów działalności — widzi jedynie przychody. Z tego powodu poszczególne instytucje finansowe biorą pod uwagę od ok. 20 do 80% przychodów firmy. Oznacza to, że przy miesięcznym przychodzie w wysokości 20 tys. zł bank do wyliczania zdolności kredytowej może wziąć pod uwagę kwotę od 4 tys. do 16 tys. zł, w zależności od stosowanego współczynnika.

Przekłada się to na niższą zdolność kredytową przedsiębiorców rozliczających się w formie ryczałtu niż tych, którzy robią to na zasadach ogólnych. To z kolei wiąże się z bardziej ograniczoną dostępnością kredytów oraz niższymi maksymalnymi kwotami finansowania.

Aby wstępnie oszacować swoją zdolność kredytową, możesz skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej dostępnego na stronie mFinanse. Narzędzie to pozwala na szybkie obliczenie szacunkowej kwoty kredytu, jaką możesz uzyskać, na podstawie wprowadzonych danych, takich jak wysokość dochodów czy miesięcznych zobowiązań.

Jakie dodatkowe warunki musi spełniać ryczałtowiec, by dostać kredyt hipoteczny?

Aby zwiększyć swoje szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego, ryczałtowiec powinien:

• prowadzić działalność min. 24 miesiące, choć niektóre banki (np. PKO BP) akceptują już 12 miesięcy;
• przedłożyć PIT-28 za ostatni rok lub dwa lata;
• dostarczy ewidencję przychodów za bieżący rok;
• dostarczy zaświadczenia z Urzędu Skarbowego oraz ZUS o niezaleganiu z podatkami i składkami;
• okazać wydruk z CEIDG.

Starając się o kredyt hipoteczny, istotne będzie też wniesienie odpowiedniego wkładu własnego. Warto przy okazji zaznaczyć, że wysokość wkładu własnego może wpłynąć na decyzję kredytową oraz warunki finansowania.

FAQ — ryczałt a kredyt hipoteczny

Czy ryczałt z najmu prywatnego mieszkania jest liczony do zdolności kredytowej tak samo, jak ryczałt od przychodów ewidencjonowanych?

Nie, dochód z najmu prywatnego mieszkania opodatkowany ryczałtem nie jest traktowany przez banki tak samo, jak dochód z działalności gospodarczej rozliczanej w takiej formie. Dochód z najmu najczęściej traktowany jest jako dodatkowe źródło dochodu.

Czy ekspert finansowy może pomóc wybrać bank, który stosuje najkorzystniejszy przelicznik przychodów na dochód przy ocenie zdolności kredytowej dla ryczałtowców?

Tak, ekspert mFinanse może pomóc wybrać bank, który ma najkorzystniejsze warunki kredytu hipotecznego dla osób rozliczających się na ryczałcie. Każda instytucja finansowa inaczej bowiem traktuje dochody z tej formy opodatkowania, a tym samym zdolność kredytowa wnioskodawcy może się znacząco różnić między poszczególnymi bankami.

Czy nieregularne przychody z działalności na ryczałcie mogą utrudnić uzyskanie kredytu hipotecznego?

Tak, wnioskując o kredyt hipoteczny, warto zadbać o jak największą stabilność i regularność przychodów z działalności. Nieregularne przychody mogą być postrzegane przez bank jako większe ryzyko lub w ogóle przekreślić szanse na otrzymanie finansowania.

^[i] Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, źródło online: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20250000843/O/D20250843.pdf, dostęp: 15 października 2025 r.