Podatek od sprzedaży nieruchomości – ile wynosi i kiedy należy go zapłacić? 

Stawka podatku od sprzedaży mieszkania, domu lub działki wynosi 19% dochodu ze zbycia nieruchomości. Nie zawsze będzie to jednak aż tyle, a czasem możesz nawet nic nie zapłacić fiskusowi – zależy bowiem to między innymi od tego, kiedy ją sprzedajesz i co zrobisz z otrzymanymi pieniędzmi. Oto co warto wiedzieć na temat podatku od sprzedaży nieruchomości.

Czego dotyczy podatek od sprzedaży nieruchomości? 

Kwestie podatku od sprzedaży mieszkania, domu i działki reguluje ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z treścią ustawy opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości;
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
• prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Jest to tak zwany podatek od wzbogacenia się. Oznacza to, że podstawą opodatkowania stawką 19% jest nie przychód ze sprzedaży nieruchomości, lecz dochód, czyli to, ile zarobisz na tej transakcji.

Planujesz zakup nieruchomości? Skonsultuj się z ekspertem mFinanse, dzięki któremu znajdziesz najlepszą formę finansowania wymarzonego mieszkania, domu lub działki.

Jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości i do kiedy należy go zapłacić? 

Żeby obliczyć wysokość podatku, od kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości należy odjąć wszystkie udokumentowane koszty uzyskania przychodu. Przede wszystkim będzie to cena zakupu nieruchomości, lecz także m.in. koszty wybudowania domu na działce, wykonanych remontów w mieszkaniu czy samego zbycia nieruchomości (np. opłaty notarialne i koszty pośrednictwa).

Załóżmy, że sprzedajesz za mieszkanie za 400 tys. zł, które wcześniej zakupiłeś za 290 tys. W międzyczasie remont lokalu kosztował Cię 40 tys. zł i nie poniosłeś innych kosztów. Podstawa opodatkowania to zatem 330 tys. zł (400-290-40 tys.), co oznacza 13 300 zł podatku (330 000 x 0,19).

Podatek należy zapłacić najpóźniej do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym miała miejsce transakcja. W terminie tym składasz też druk PIT-39, który wykazuje dochody osiągnięte ze sprzedaży nieruchomości.

Zobacz też: Kalkulator notarialny – jak obliczyć taksę notarialną?

Kiedy przysługuje zwolnienie z podatku od sprzedaży mieszkania lub działki? 

Podatek od wzbogacenia dotknie tę część osób, które chcą zarobić na sprzedaży nieruchomości – przede wszystkim dotknie tych sprzedających, którzy zajmują się flipowaniem mieszkań, czyli kupowaniem, wykańczaniem i szybką sprzedażą lokali.

Jeśli jednak od momentu kupna nieruchomości (np. za pomocą udzielonego kredytu hipotecznego) do jej sprzedaży minie więcej niż 5 lat, przysługuje Ci zwolnienie z podatku. Warto natomiast pamiętać, że czas ten jest liczony od końca roku kalendarzowego, w którym kupiłeś mieszkanie lub dom. Jeśli więc kupisz nieruchomość na przykład w kwietniu 2023 roku, to możesz ją sprzedać bez podatku najwcześniej w styczniu 2029 roku.

Podatek od sprzedaży nieruchomości a spadek, darowizna, rozwód lub śmierć małżonka 

Jeszcze do 2019 roku przepisy dotyczące podatku od wzbogacenia niekorzystnie traktowały osoby, które stawały się wyłącznym właścicielem nieruchomości po śmierci współmałżonka lub podziale majątku przy rozwodzie. Sprzedaż nieruchomości bez podatku była możliwa dopiero po 5 latach od momentu nabycia do niej wyłącznych praw. Podobnie było też w przypadku spadków i darowizn.

Obecnie obwiązują korzystniejsze przepisy i wspomniane 5 lat liczy się od momentu:

• nabycia nieruchomości do majątku wspólnego (w przypadku sprzedaży przez wdowców i rozwodników);
• nabycia nieruchomości przez darczyńcę lub spadkodawcę (w przypadku sprzedaży przez spadkobiercę lub obdarowanego).

Jeśli jednak sprzedaż nieruchomości otrzymanej w darowiźnie lub spadku ma miejsce przed upływem tak liczonych 5 lat, podatek może być wysoki. Koszty uzyskania przychody będą bowiem znacznie niższe, bo obejmują głównie podatek od darowizny lub spadku za daną nieruchomość.

Zobacz też: Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku

Ulga mieszkaniowa – sposób na sprzedaż domu, działki lub mieszkania bez podatku?

Częściowe lub nawet całkowite uniknięcie podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jej zakupu możesz też uzyskać dzięki uldze mieszkaniowej. Przysługuje Ci ona, jeśli środki uzyskane ze zbycia nieruchomości w ciągu 3 lat przeznaczysz na własny cel mieszkaniowy. Może nim być:

• zakup mieszkania lub domu;
• zakup działki lub prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym ma powstać dom;
• wykupienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego;
• remont, przebudowę, rozbudowę lub budowę domu albo mieszkania;
• spłatę kredytu hipotecznego, który był zaciągnięty na cele mieszkaniowe, zanim uzyskałeś dochody ze sprzedaży nieruchomości.

Dochód zwolniony z podatku wylicza się wtedy według wzoru: (dochód x wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Bez względu jednak na wysokość ulgi, nadal istnieje obowiązek złożenia deklaracji PIT-39.

Kalkulator podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat – co warto wiedzieć?

Wyliczenie należnego podatku od sprzedaży nieruchomości nie jest trudne.

W Internecie znajdziesz też jednak kalkulatory, które dodatkowo to ułatwią i dają pewność, że w obliczenia nie wkradnie się żaden błąd. Wynik będzie natomiast poprawny tylko pod warunkiem, że podane przez Ciebie informacje niezbędne do wykonania obliczeń będą zgodne z prawdą. Kalkulator podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat wymaga wprowadzenia następujących danych:

• rok nabycia nieruchomości;
• rok sprzedaży nieruchomości;
• przychód uzyskany ze sprzedaży;
• koszty uzyskania przychodów;
• suma dokonanych odpisów amortyzacyjnych;
• kwota przychodu ze sprzedaży przeznaczona na własne cele mieszkaniowe.

Opracowanie merytoryczne: Andrzej Czekierda – ekspert finansowy mFinanse