Operat szacunkowy do kredytu hipotecznego – co to jest?

Operat szacunkowy jest jednym z pojęć z którym można się spotkać poznając terminy związane z kredytem hipotecznym. To pojęcie jest ściśle związane z nieruchomością i jego celem jest wiarygodne i rzetelne określenie jej wartości. Eksperci mFinanse odpowiadają na najczęściej pojawiające się pytania: Co to jest operat? Czy operat szacunkowy mieszkania potrzebny jest tyko przy kredycie hipotecznym? Ile kosztuje operat szacunkowy?

Co to jest operat? Czym jest operat szacunkowy do kredytu hipotecznego?

Najważniejszym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest hipoteka ustanowiona na nieruchomości na rzecz banku. Dzięki temu w przypadku, kiedy kredytobiorca przestaje wywiązywać się z zobowiązań i terminowej spłaty kredytu, bank może dochodzić swoich praw. Oczywiście wysokość udzielonego kredytu hipotecznego zależy od wielu czynników np. od zdolności kredytowej, zarobków, historii kredytowej itd. Jednocześnie bank kredytuje zakup konkretnej nieruchomości, w zależności od wysokości wkładu własnego może to być maksymalnie do 90% jej wartości.

Przeczytaj tekst na naszym blogu i dowiedz się, czym jest wskaźnik LTV i jak wpływa na kredyt hipoteczny.

Na jakiej podstawie ustalana jest wartość nieruchomości? Pomaga w tym właśnie operat szacunkowy nieruchomości. Oszacowaniem wartości mieszkania zajmują się rzeczoznawcy. Jeżeli operat szacunkowy jest Ci potrzebny do otrzymania kredytu hipotecznego, najczęściej bank wysyła rzeczoznawcę, który taki operat szacunkowy mieszkania przygotowuje.

Przygotowana przez nich wycena jest specjalistycznym dokumentem, sporządzonym na piśmie, potwierdzającym wartość mieszkania lub domu. Sporządzony przez rzeczoznawcę dokument jest ważny 12 miesięcy.

Kiedy jeszcze stosuje się operat szacunkowy nieruchomości?

Chociaż najczęściej operat szacunkowy mieszkania lub innej nieruchomości przygotowuje się przy składaniu wniosku o kredyt hipoteczny, to jest ważny także w innych sytuacjach. Jakich?

Jest on ważny w przypadku darowizny. Jeżeli przekazujemy komuś nieruchomość w formie darowizny, określenie jej wartości w momencie podpisania aktu darowizny jest istotne chociażby z powodu obowiązków podatkowych, które mogą się z tym wiązać.

Podobnie w przypadku ustalania wartości masy spadkowej lub podziale majątku. Kluczowe jest zasięgnięcie opinii rzeczoznawcy i przygotowanie dokumentu jakim jest operat szacunkowy mieszkania lub innej nieruchomości.

Pojawia się także w kontekście użytkowania wieczystego nieruchomości np. gruntów. Jeżeli koszty użytkowania wiążą się z wyceną nieruchomości, także co jakiś czas warto zweryfikować, czy jej wartość jest taka sama.  

Co jest brane pod uwagę w wycenie nieruchomości?

Rzeczoznawca, przygotowując operat szacunkowy nieruchomości, bierze pod uwagę wiele czynników. Oczywiście podstawowe to wielkość nieruchomości, położenie, rodzaj, dodatkowe elementy np. w przypadku mieszkania komórka lokatorka lub miejsce parkingowe przypisane do nieruchomości. Istotnymi kwestiami wpływającymi na finalną wycenę są też stan techniczny nieruchomości oraz jej stan prawny.

Oprócz tego operat szacunkowy bierze pod uwagę obecne ceny nieruchomości na rynku. Czyli ile kosztują mieszkania lub domy w sąsiedztwie oraz jak kształtują się ceny zakupu metra kwadratowego w danym mieście czy dzielnicy.

Ile kosztuje operat szacunkowy?

W zdecydowanej większości, przyszli kredytobiorcy starający się o kredyt hipoteczny, korzystają z rzeczoznawcy, którego wysyła bank. To rozwiązanie ma kilka ważnych z ich perspektywy plusów.

Z jednej strony nie trzeba samodzielnie szukać takiego specjalisty i poświęcać na to czasu. Z drugiej w sytuacji, kiedy samodzielnie szukamy rzeczoznawcy musimy zapłacić za jego usługę. W przypadku rzeczoznawcy wysyłanego przez bank nie zawsze jest to konieczne. W ofertach banków pojawia się bowiem informacja, że operat szacunkowy wykonywany jest dla klienta bezpłatnie, szczególnie jeżeli zdecyduje się na skorzystanie z oferty danej instytucji.

Oczywiście oprócz zalet skorzystanie z rzeczoznawcy przysłanego przez bank ma także minusy. Przygotowany przez taką osobę jest własnością banku, co oznacza, że to on ma pierwszy wgląd w przygotowaną wycenę. W takiej sytuacji przyszły kredytobiorca nie ma żadnego wpływu na przygotowaną wycenę oraz nie może wykorzystać tego dokumentu przy składaniu wniosków kredytowych do innych banków.

Jeżeli zdecydujemy się na samodzielne poszukanie rzeczoznawcy, który przygotuje dla nas dokument, musimy liczyć się z kosztem do około tysiąca złotych. W przypadku wyceny mieszkania koszt mieści się w granicach ok. 500 złotych, jeżeli operat dotyczy domu koszt może oscylować wokół wspomnianego tysiąca złotych.

Jesteś zainteresowany zakupem mieszkania lub domu? Nie wiesz od czego zacząć porównanie ofert kredytów hipotecznych? Skontaktuj się z ekspertem mFinanse z Twojego miasta, którzy będzie Cię wspierał w całym procesie wnioskowania o finansowanie.