Na czym polega hipoteka przymusowa?

Jednym ze sposobów na zabezpieczenie wierzytelności jest obciążenie nieruchomości dłużnika hipoteką. Hipoteka uprawnia wierzyciela do egzekwowania zadłużenia z nieruchomości, bez względu na to, kto jest jej właścicielem. W branży mieszkaniowej operuje się również pojęciem hipoteki przymusowej, która jest przeciwieństwem hipoteki umownej. Czym jest hipoteka przymusowa i jakie niesie za sobą konsekwencje?

Hipotekę zazwyczaj ustanawia się na nieruchomości, jednak zdarza się, że jest nią obciążone również użytkowanie wieczyste, własnościowe, spółdzielcze, czy prawo do lokalu. Hipoteka przymusowa jest odmianą hipoteki, której orzeczenie – w przeciwieństwie do hipoteki umownej – nie wymaga zgody właściciela nieruchomości, czy innego dobra, na którym ciąży hipoteka. W przypadku hipoteki przymusowej nie zawiera się umowy między stronami.

Zobacz też: Hipoteka umowna – czym właściwie jest?

Wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej

Podstawą do uzyskania wpisu hipoteki przymusowej do księgi wieczystej jest tzw. tytuł wykonawczy, który zawiera klauzulę wykonalności tytułu egzekucyjnego – zarządzenia zabezpieczenia określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji lub zarządzenia zabezpieczenia określonego w ustawie. Tytuł ten potwierdza istnienie konkretnego zadłużenia. Zgodnie z art. 777 k.p.c. i art. 110 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, tytułem egzekucyjnym może być np. prawomocne orzeczenie sądu lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, decyzja administracyjna, ugoda zawierana przed mediatorem, lub postanowienie prokuratorskie.

Korzyści płynące z ustanowienia hipoteki przymusowej

• W trakcie egzekucji z nieruchomości, wierzyciele, którzy dokonali ustanowienia hipoteki są zaspokojeni w kolejności wpisów hipotek
• Wierzytelność hipoteczna uwzględniania zostaje w planie podziału kwoty, jaką uzyskuje się ze sprzedaży nieruchomości dłużnika zaraz po kosztach postępowania, należnościach alimentacyjnych oraz pracowniczych
• Określona kolejność zaspokojenia długów daje możliwość na odzyskanie długu przez wierzyciela
• Hipoteka zabezpiecza nieruchomość i wierzytelność bez względu na to, kim jest jej obecny właściciel. Co za tym idzie – każdoczesny właściciel nieruchomości na której ciąży hipoteka przymusowa, staje się dłużnikiem
• Hipoteka przymusowa nie wygasa z chwilą zbycia nieruchomości przez dłużnika

Jak wykreślić hipotekę przymusową z księgi wieczystej?

Jednym z lepszych rozwiązań, jest złożenie, jeszcze przed sprzedażą nieruchomości, wniosku do sądu o wykreślenie hipoteki przymusowej. Wówczas, do czasu podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, hipoteka zostanie wykreślona z księgi wieczystej.

Innym rozwiązaniem jest postaranie się o odpowiedni dokument, który będzie poświadczał wygaśnięcie zobowiązań podatkowych. Taki dokument może wydać organ państwowy, który nałożył takie zobowiązanie. Właściciel składa wówczas oryginał do sądu wraz z wnioskiem. Dokument ten będzie stanowić dla sądu wieczystoksięgowego podstawę do wykreślenia hipoteki.

Wykreślenie hipoteki możliwe jest również za zgodą wierzyciela, który za pomocą pisma wyraża przyzwolenie. Aby uzyskać taki dokument, należy spłacić wszystkie istniejące zobowiązania ciążące na nieruchomości: hipotekę przymusową, odsetki oraz inne, ewentualne koszty. Warto wspomnieć, że wniosek składany przez dłużnika zawsze podlega opłacie sądowej, niezależnie od tego, gdzie składany jest dokument – w sądzie wieczysto księgowym, czy u notariusza w trakcie spisywania umowy notarialnej.

Zobacz też: Odwrócona hipoteka – sposób na powiększenie domowego budżetu

Wygaśnięcie hipoteki przymusowej

Zgodnie z przyjętymi zasadami, hipoteka wygasa wówczas, gdy znika wierzytelność, ta zaś wygasa w momencie całkowitej spłaty, lub gdy jej wartość ulega przedawnieniu. Przedawnienie hipoteki przymusowej jest kontrowersyjnym pojęciem, szczególnie jeśli mowa o przedawnieniu ustanowionemu na rzecz ZUS lub Skarbu Państwa. Trybunał Konstytucyjny rozważa, czy art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece mówiący o tym, że „przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej”, jest zgodny z Konstytucją. Biorąc pod uwagę ten przepis, wierzyciel będzie mógł przeprowadzić egzekucję z nieruchomości, nawet wtedy, gdy wierzytelność uległa przedawnieniu.