Mieszkanie bezczynszowe – wszystko, co musisz wiedzieć 

Decyzja o zakupie własnego mieszkania bez wątpienia należy do jednej z najtrudniejszych do podjęcia. Mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego? W centrum, a może na obrzeżach miasta? Na parterze czy piętrze? Na osoby poszukujące własnych czterech kątów czeka również inny dylemat: wybrać klasyczne mieszkanie czynszowe czy zdecydować się na mało popularny wariant – mieszkanie bezczynszowe? Tę kwestię szerzej opisujemy w naszym artykule. Dowiesz się z niego m.in. czym są mieszkania bezczynszowe, jakie opłaty się z nimi wiążą, dla kogo może to być dobra opcja oraz jakie są kluczowe zalety tego typu nieruchomości. 

Zobacz też: Czy dziecko wpływa na zdolność kredytową?

Mieszkanie bezczynszowe – co to znaczy? 

Wśród nieruchomości dostępnych na rynku możesz znaleźć zarówno takie, w których standardowo należy co miesiąc płacić za czynsz, jak i mieszkania bezczynszowe (choć stanowią one zaledwie kilka procent całego rynku nieruchomości) – w tym przypadku właściciel nie musi płacić czynszu ani do wspólnoty, ani też do spółdzielni mieszkaniowej. Dla przypomnienia, na czynsz składają się między innymi opłaty za: 

• utrzymanie części wspólnych – pielęgnację okolicznej zieleni, dbanie o czystość na klatkach schodowych, stan wind czy odśnieżanie podjazdów w sezonie zimowym;
• remonty – naprawianie usterek w częściach wspólnych, odmalowywanie korytarzy czy wymiana zużytych elementów;
• opłaty administracyjne – wynagrodzenia dla osób zarządzających, a także ekip sprzątających i ogrodników;
• media – m.in. woda, prąd i wywóz śmieci. 

Mieszkania bezczynszowe zazwyczaj zlokalizowane są na obrzeżach miast, na niedużych osiedlach, ale także poza miastami. Tego typu nieruchomości można znaleźć również w mniejszych budynkach z zaledwie kilkoma lokalami, gdzie zarządzanie obiektem jest stosunkowo proste i bezproblemowe i nie ma potrzeby prowadzenia spotkań w gronie kilkudziesięciu lub więcej lokatorów. Bliskie, kameralne grono sąsiadów – w takich warunkach administracja jest z reguły zbędna do prowadzenia rozmów i podejmowania kluczowych decyzji.  

Mieszkania bezczynszowe – jakie opłaty trzeba ponosić? 

Choć w mieszkaniach bezczynszowych nie ma czynszu, nie są one całkowicie pozbawione opłat. Tak samo, jak każdy inny lokal, wymagają ponoszenia pewnych regularnych kosztów.  

• Bieżące rachunki 

Przede wszystkim do regulowania pozostają opłaty za media na bieżąco zużywane przez domowników: woda, prąd, gaz czy wywóz śmieci, w przypadku którego koszt jest liczony od każdej osoby zamieszkującej daną nieruchomość.  

• Remonty i naprawy części wspólnych 

Kolejnym wydatkiem są koszty ponoszone na remonty części wspólnych. Raz na jakiś czas może się okazać, że konieczne jest np. odmalowanie klatek schodowych czy naprawa wind – na wypadek takiej sytuacji trzeba również zabezpieczyć się finansowo. W mieszkaniach bezczynszowych nie ma bowiem funduszu remontowego. Oznacza to, że, gdy zajdzie potrzeba przeprowadzenia remontu lub kosztownej naprawy, każdy lokator musi jednorazowo ponieść odpowiednie koszty z tym związane. Dobrym rozwiązaniem jest regularne (np. comiesięczne) gromadzenie na osobnym koncie bankowym środków, które podobnie jak „fundusz remontowy” będzie można w razie potrzeby przeznaczyć na tego typu wydatki. 

• Porządek i czystość części wspólnych 

Remonty nie są jedynym przykładem dodatkowych kosztów, które ponoszą właściciele mieszkań bezczynszowych. Do listy należy dodać codzienne dbanie o porządek i czystość części wspólnych. I tak, właściciele biorą na siebie odpowiedzialność m.in. za sprzątanie na klatkach schodowych, odśnieżanie chodnika czy dojść do budynków, a także pielęgnację przydomowej zieleni ze strzyżeniem trawników włącznie. 

Aby utrzymać części wspólne w należytym porządku, można skorzystać z usług specjalistycznej ekipy, która odpowiednio o nie zadba. W takiej sytuacji konieczne będzie jednak uzyskanie zgód od wszystkich właścicieli. Decyzja powinna być jednogłośna – wtedy koszty z tym związane będzie trzeba rozłożyć na wszystkich lokatorów. Z uwagi na brak oficjalnego administratora, jeden z właścicieli bierze na siebie odpowiedzialność za zawarcie umowy z taką ekipą. 

Zalety mieszkań bezczynszowych 

• Mniejsze opłaty miesięczne 

Najważniejszą zaletą mieszkań bezczynszowych jest brak comiesięcznych opłat, które standardowo należy przekazywać do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. Dzięki temu każdego miesiąca około kilkuset złotych zostaje w kieszeniach właścicieli – w rezultacie daje to nawet kilka tysięcy złotych oszczędności w skali roku.  

• Większa decyzyjność 

Niewątpliwą zaletą mieszkań bezczynszowych jest to, że ich właściciele mają zdecydowanie większy wpływ na to, co dzieje się z budynkiem i bezpośrednim jego otoczeniem niż w przypadku dużych wspólnot i spółdzielni. Każda podejmowana decyzja, choćby dotyczyła kwestii malowania korytarzy czy wyboru ekipy sprzątającej musi być zatwierdzona przez każdego właściciela – w tym przypadku większość głosów nie ma żadnego znaczenia. 

• Rękojmia deweloperska  

Jeśli zastanawiasz się nad zakupem mieszkania bezczynszowego od dewelopera, zwróć uwagę, że części wspólne są w takich przypadkach z reguły ograniczone do niezbędnego minimum. Co więcej, w przypadku apartamentów bezczynszowych z rynku pierwotnego obowiązuje rękojmia deweloperska, która polega na tym, że przez 5 lat od chwili oddania budynku do użytkowania, deweloper jest zobligowany do usuwania i naprawiania usterek powstałych zarówno w mieszkaniach, jak i w częściach wspólnych. Zakup takiej nieruchomości to bez wątpienia dobry pomysł – właściciele zyskują bowiem gwarancję, że przez 5 lat nie będą musieli partycypować w kosztach związanych z np. remontami i naprawami usterek powstałych w przestrzeni wspólnej. 

Jesteś zainteresowany zakupem mieszkania bezczynszowego i w związku z tym zastanawiasz się nad wzięciem kredytu hipotecznego? Koniecznie sprawdź ranking kredytów hipotecznych oraz przetestuj kalkulator raty kredytu hipotecznego, aby przekonać się, która oferta jest dla Ciebie najkorzystniejsza. 

Zobacz też: Zmiany dla kupujących nieruchomości od deweloperów. Nowa ustawa deweloperska.

Wady mieszkań bezczynszowych 

• Większa odpowiedzialność właścicieli 

Jeśli zastanawiasz się nad zakupem apartamentu bezczynszowego, musisz zdawać sobie sprawę także z konsekwencji swojej decyzji – za brakiem czynszu kryje się zdecydowanie większa indywidualna odpowiedzialność, np. za utrzymanie porządku na klatkach schodowych i przed budynkiem, pielęgnację zieleni czy wówczas, gdy konieczne będzie przeprowadzenie remontu części wspólnych. Lokatorzy mogą zająć się tym sami lub wynająć ekipę, która zrobi to za nich.  

• Większa decyzyjność 

Większa decyzyjność może być nie tylko zaletą, ale także wadą mieszkań bezczynszowych zwłaszcza, gdy mieszkańcy nie stanowią zintegrowanej i zgodnej grupy. Gdy każdy ma inne zdanie i swoją perspektywę na zmiany dotyczące osiedla, nie sposób podjąć wspólną, jednomyślną decyzję, choćby dotyczyła najbardziej prozaicznych kwestii. Wystarczy jeden właściciel, który da swój sprzeciw, by dany pomysł nie mógł być wdrożony w życie. W takich warunkach niemożliwe będzie podjęcie działań, które miałyby skutkować poprawą stanu budynku lub jego najbliższej okolicy. 

• Większe wydatki w sytuacjach awaryjnych 

Zepsuła się winda? Konieczny jest remont klatki schodowej? Takie sytuacje sprawiają, że właściciele muszą głębiej sięgnąć do swoich kieszeni, by pokryć koszty ewentualnych napraw i zmian. Koszty remontów to często wydatek od kilku do kilkunastu (a niekiedy i więcej) tysięcy złotych – choć są to wydatki jednorazowe, po podzieleniu ich na wszystkich właścicieli okazuje się, że mogą stanowić dla nich nie lada wydatek zwłaszcza, gdy nie są na niego przygotowani i nie mają zgromadzonych odpowiednich oszczędności. 

Opracowanie merytoryczne: Izabela Bastian – ekspert finansowy mFinanse