Kredyt 1 milion złotych — jaka rata zobowiązania?

Gdy ceny mieszkań pną się w górę, tuż za nimi podąża średnia wartość udzielanych kredytów hipotecznych. W 2020 roku wynosiła ona niespełna 300 tys. zł, cztery lata później przekroczyła 421 tys. zł*. To oznacza, że kredyt na milion złotych w najbliższych latach może stać się normą na rynku mieszkaniowym. Jeśli chcesz wiedzieć, ile wynosi rata takiego zobowiązania, czytaj dalej.

Jak wygląda nieruchomość za 1 mln zł?

Mieszkania i domy wycenione na milion złotych nie są już białymi krukami, jak jeszcze dekadę temu. Wówczas taka cena była zarezerwowana dla apartamentów o najwyższym standardzie, penthouse’ów, nieruchomości w wyjątkowo popularnych lokalizacjach czy unikalnych willi w topowych dzielnicach. Dziś milion złotych to raczej „mocna średnia półka”. Na warszawskiej Ochocie czy Ursynowie można za tę kwotę kupić około 60 m kw. wyremontowanego, trzypokojowego mieszkania w budynku z lat 90. Na wrocławskich Krzykach — 90-metrowe mieszkanie w nowo wybudowanym bloku z windą. Marząc o domu w okolicach Trójmiasta, milion złotych pozwala na sfinansowanie np. bliźniaka w Rusocinie albo domu wolnostojącego w Postołowie.

Wg analiz Polskiego Instytutu Ekonomicznego** w lutym 2025 r. średnia cena metra kwadratowego mieszkania w całej Polsce wyniosła 11,8 tys. zł, a w 6 największych miastach — 15,4 tys. zł. W Warszawie mieszkania zarówno z rynku wtórnego, jak i pierwotnego, kosztowały ponad 18 tys. zł za metr. Najtańszym z dużych miast była Łódź — tam m kw mieszkania kosztował 9,4 tys. zł. Oznacza to, że nawet tam za milion złotych można kupić ok. 100-metrowe, standardowo wykończono mieszkanie. Już teraz na portalach z ogłoszeniami można znaleźć takich nieruchomości sporo, a będzie ich więcej. Coraz większe będzie też zainteresowanie kredytami na taką kwotę.

Rata kredytu hipotecznego — decyduje o niej nie tylko pożyczona kwota

Załóżmy, że chcesz wziąć milion złotych kredytu hipotecznego na okres 25 lat. Dzielisz więc pożyczoną kwotę przez liczbę miesięcy (300) i wychodzi, że powinieneś płacić około 3,3 tys. zł miesięcznie. Zdajesz sobie jednak sprawę, że ta prosta matematyka to za mało — nie uwzględnia bowiem najważniejszego składnika kredytu, czyli odsetek. Rata Twojego kredytu będzie składała się z dwóch części:

• kapitałowej, czyli tej, która spłaca samą pożyczoną kwotę;
• odsetkowej, na którą składa się stopa procentowa wynikająca z aktualnych warunków rynkowych (np. WIBOR) oraz marża banku. Część odsetkowa to zapłata dla banku za pożyczenie pieniędzy.

Na wysokość raty ponadto mogą mieć wpływ dodatkowe koszty związane z kredytem, takie jak prowizja za udzielenie finansowania, obowiązkowe ubezpieczenia (np. na życie albo pomostowe), a także opłaty za dodatkowe produkty bankowe, które czasami są wymagane w ramach tzw. sprzedaży wiązanej.

Wysokość miesięcznej raty należy więc liczyć, dzieląc całkowity koszt kredytu przez liczbę miesięcy, na jaki został zaciągnięty. Ale musisz wiedzieć, że ten koszt też może być różny w zależności od tego, czy wybierzesz raty równe, czy malejące. Jest jednak sposób na szybkie policzenie wysokości raty kredytu na milion złotych (i nie tylko) bez stosowania skomplikowanych wzorów matematycznych.

Jaka rata przy kredycie na 1 mln zł?

Najprostszym i najszybszym sposobem jest skorzystanie z kalkulatora rat kredytowych. Wystarczy podać wartość nieruchomości, wysokość kredytu i okres kredytowania. Pamiętaj, że robiąc symulacje, musisz uwzględnić minimum 10% wkładu własnego. Standardowo banki wymagają bowiem, aby część wartości nieruchomości została sfinansowana ze środków własnych kredytobiorcy. Przy milionie złotych kredytu oznacza to, że minimalna cena nieruchomości powinna wynosić ok. 1,1 mln zł. Przyjmijmy więc, że jest to 1,15 mln zł, a okres kredytowania to 25 lat. Wg symulacji rata takiego kredytu wynosi od 6,5 tys. zł do 6,7 tys. zł miesięcznie***.

Zaletą kalkulatora raty kredytu hipotecznego jest łatwość, z jaką można porównać różne scenariusze spłaty. Jeśli więc powyższa rata wydaje Ci się zbyt wysoka dla Twojego domowego budżetu, przekonaj się, jak wpłynie na nią wydłużenie okresu kredytowania np. do 30 lub 35 lat. Wg wstępnych symulacji może ona spaść nawet do 5,8 tys. zł.

FAQ — kredyt 1 milion złotych a rata zobowiązania

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny na 1 milion złotych?

Przy wyliczaniu Twoich możliwości kredytowych banki wezmą pod uwagę nie tylko zarobki, ale też posiadane zobowiązania. Zatem nawet przy bardzo wysokich dochodach możesz nie otrzymać finansowania z uwagi na wysokie miesięczne obciążenia. Zanim więc złożysz w banku wniosek kredytowy, policz swoją zdolność kredytową.

Czy rata kredytu na 1 milion złotych może spaść w przyszłości?

Tak, nawet wybierając raty równe, wysokość miesięcznego zobowiązania może spaść, jeśli obniżą się stopy procentowe lub jeśli zdecydujesz się na częściową nadpłatę kredytu.

Czy warto umawiać spotkanie z ekspertem kredytowym?

Jak najbardziej warto, nawet jeśli wcześniej skorzystasz z kalkulatora raty kredytu hipotecznego oraz kalkulatora zdolności kredytowej. Ekspert mFinanse pomoże Ci zweryfikować wstępne wyliczenia, porównać oferty wielu banków i wynegocjować dla Ciebie korzystniejsze warunki. Jeśli zajdzie taka potrzeba podpowie też, jak poprawić zdolność kredytową.

* Źródło: Raport AMRON-SARFiN 4/2024. Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości

** Źródło: https://pie.net.pl/komentarz-comiesieczny/, dostęp online: 28.04.2025 r.

*** Powyższe wyliczenia oraz parametry mogą się różnić od ostatecznej decyzji banku, tym samym nie stanowią oferty w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93, z późniejszymi zmianami).