Czy zmieniać oprocentowanie przy refinansowaniu kredytu hipotecznego?

Refinansowanie kredytu hipotecznego to dobry moment, by przyjrzeć się nie tylko nowym warunkom oferty, ale też samej konstrukcji zobowiązania — w tym rodzaju oprocentowania. Stałe czy zmienne? Każda z opcji ma swoje plusy i ryzyka.  Jeśli rozważasz zmianę oprocentowania przy refinansowaniu, warto podejść do tematu strategicznie. Podpowiadamy, na co zwrócić uwagę i jak policzyć, co się naprawdę opłaca.

Czy można zmniejszyć oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Kolejny miesiąc spłaty kredytu, a Ty robiąc przelew, zastanawiasz się, czy ratę da się obniżyć i ulżyć domowemu budżetowi. Odpowiadając na Twoje pytanie: tak, zmiana warunków kredytu hipotecznego jest możliwa. Zmienić można m.in. wysokość marży, rodzaj oprocentowania, długość okresu kredytowania, a nawet bank udzielający zobowiązania. Można to zrobić na dwa sposoby: renegocjując umowę z dotychczasowym bankiem albo przenosząc kredyt do innej instytucji, czyli je refinansując. Oczywiście w obu przypadkach trzeba spełnić szereg wymogów, aby bank w ogóle rozważył modyfikację warunków lub przejęcie zobowiązania.

Teoretycznie zmniejszenie wysokości oprocentowania jest możliwe. W praktyce jest ono uzależnione od aktualnej sytuacji na rynku kredytowym i zwykle wymaga wspomnianego już refinansowania. Jeśli obecnie stawki referencyjne NBP spadły lub inne banki oferują lepsze warunki niż te, które masz w umowie, refinansowanie może wpłynąć na obniżenie raty kredytu. Jej część odsetkowa będzie bowiem naliczana według niższego oprocentowania. Jest to opcja szczególnie atrakcyjna do rozważenia dla osób, które brały kredyt na stałą stopę w okresie rekordowo wysokich stóp procentowych.

Refinansując kredyt, możesz też zmienić rodzaj oprocentowania. Musisz jednak liczyć się z pewnymi ograniczeniami.

Refinansowanie kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem

Najbardziej restrykcyjne ograniczenia dotyczą refinansowania kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym na takie z oprocentowaniem zmiennym. W połowie 2023 r. Urząd Komisji Nadzoru Finansowego (UKNF) wysłał do banków pismo o ryzyku przedpłaty w umowach z (okresowo) stałą stopą^[i]. W efekcie od tego momentu banki zablokowały możliwość refinansowania kredytów ze stałym lub okresowo stałym oprocentowaniem na kredyt ze stopą zmienną. Możliwe stało się jedynie refinansowanie na analogiczny kredyt ze stałym oprocentowaniem, na okres obowiązywania tegoż oprocentowania co najmniej tak długi, jak w pierwotnej umowie (np. 5 lat).

Jeśli więc bank, do którego chcesz przenieść zobowiązanie, proponuje niższą stawkę stałą, a oszczędności na odsetkach przewyższą koszty przeniesienia zobowiązania — taka opcja może być korzystna.

Refinansowanie kredytu hipotecznego ze zmiennym oprocentowaniem

Podobnych ograniczeń nie ma w przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem. Można je refinansować niemalże w dowolnym momencie okresu kredytowania i na dowolny wariant — zarówno przenieść do oferty ze stopą zmienną, jak i zamienić na kredyt ze stałym oprocentowaniem. Trzeba tylko pamiętać, że bank udzieli refinansowania pod kilkoma warunkami:

• zdolność kredytowa musi zostać pozytywnie oceniona,
• wskaźnik LTV (saldo zadłużenia do wartości nieruchomości) nie może przekraczać progu akceptowanego przez bank,
• historia kredytowa powinna być nienaganna (brak opóźnień i zaległości w spłatach),
• aktualna wycena nieruchomości musi potwierdzać wystarczające zabezpieczenie hipoteki.

Bank uzależni decyzję o refinansowaniu od oceny powyższych kryteriów. Ale również kredytobiorca powinien rozważyć opłacalność tej operacji po swojej stronie. Pod uwagę należy wziąć:

• koszty transakcyjne, czyli prowizję za wcześniejszą spłatę starego kredytu (jeśli obowiązuje), prowizję za udzielenie nowego finansowania, oraz opłaty za wykreślenie i ponowny wpis hipoteki. Kosztem związanym z refinansowaniem jest też opłata za powtórną wycenę nieruchomości;
• ubezpieczenia wymagane przez nową umowę (pomostowe/niskiego wkładu/zdarza się też, że kredytodawcy wymagają ubezpieczenia na życie kredytobiorcy) oraz dodatkowe produkty bankowe, które mogą podnieść miesięczne obciążenia;
• różnicę w marży i stawce referencyjnej — należy oszacować, ile oszczędności dadzą niższe raty w perspektywie kolejnych lat spłaty kredytu;
• pozostały okres spłaty – im mniej rat pozostało do spłaty, tym krótszy jest okres na odzyskanie kosztów przeniesienia i wygenerowanie oszczędności. Dodatkowo miej na uwadze, że przy w końcowej fazie kredytu część odsetkowa raty (zarówno przy ratach równych, jak i malejących) jest już niewielka, więc możesz nie odczuć efektu obniżki oprocentowania;
• perspektywę zmian stóp procentowych — jeśli planowane są obniżki, przejście na stałą stopę może ograniczyć przyszłe korzyści. Jeżeli rynek spodziewa się podwyżek, „zamrożenie” raty może uchronić przed wzrostem kosztów.

FAQ — refinansowanie a zmiana oprocentowania

Czy oprocentowanie stałe zagwarantuje, że rata nie zmieni się przez cały okres kredytu?

Rata pozostanie niezmienna tylko przez ustalony w umowie okres stałej stopy (zwykle jest to 5–10 lat). Po upływie tego czasu bank zaproponuje nowe warunki i rata może się zmienić^[ii].

Jak obliczyć, po ilu miesiącach niższa rata „spłaci” koszty przeniesienia kredytu?

Po pierwsze zsumuj wszystkie koszty transakcyjne wymienione w powyższym artykule. Po drugie oblicz różnicę między starą a nową ratą. I po trzecie: podziel koszty przez miesięczną oszczędność. Na przykład: jeśli koszty refinansowania wynoszą 10 tys. zł, a rata w wyniku tej operacji spadnie o 400 zł, to 10 tys. zł / 400 zł = 25 miesięcy. Oznacza to, że refinansowanie zaczynie przynosić oszczędności po nieco ponad dwóch latach.

Skąd wiedzieć jak nowy bank oceni zdolność kredytową przy refinansowaniu?

Jeśli chcesz samodzielnie policzyć swoją zdolność kredytową, skorzystaj z kalkulatora zdolności kredytowej. Dzięki temu narzędziu dowiesz się, ile maksymalnie możesz pożyczyć przy założonych parametrach. By uzyskać bardziej szczegółowe informacje, umów się na spotkanie z ekspertem mFinanse. Nie składaj jednak wniosków kredytowych do wielu banków jednocześnie tylko po to, by dowiedzieć się, jak oceniają Twoją zdolność kredytową — takie działanie może bowiem wpłynąć na nią negatywnie.

Źródła: 

^[i] Stanowisko UKNF dot. ryzyka przedpłaty w umowach o kredyt hipoteczny z okresowo stałą stopą procentową, źródło online: https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Stanowisko_UKNF_dot_ryzyka_przedplaty_w_umowach_o_kredyt_hipoteczny_z_okresowo_stala_stopa_procentowa_82902.pdf, dostęp: 10 czerwca 2025 r.

^[ii] Oprocentowanie stałe czy zmienne? Dla kogo? Wady i zalety obu rozwiązań, źródło online: https://mfinanse.pl/blog/oprocentowanie-stale-czy-zmienne-dla-kogo-wady-i-zalety-obu-rozwiazan/?gad_source=1&gad_campaignid=21999218583&gbraid=0AAAAACsxgOvN1jE3FIk94LnIO-eQX_HOS&gclid=CjwKCAjwr5_CBhBlEiwAzfwYuOFdztXT9yFJdhJSZzwqz7aZu2CN-V3-HEepoUb-T5gU0PzmXI0FCRoCi0MQAvD_BwE, dostęp: 10 czerwca 2025 r.