Czy można mieć drugi kredyt hipoteczny?

„Kredyt hipoteczny bierze się tylko raz, bo to zobowiązanie na całe życie”. Znasz ten mit? Jego pokłosiem jest przekonanie, że nie można zaciągnąć więcej niż jednego kredytu hipotecznego jednocześnie. W rzeczywistości banki nie mają podstaw prawnych, żeby wprowadzać podobne ograniczenia. Mogą za to stawiać inne warunki. Jakie? Dowiesz się tego z poniższego artykułu.

Drugi kredyt hipoteczny? Bank sprawdzi, czy Cię stać

Powodów, dla których kredytobiorcy chcą zaciągać kolejne kredyty hipoteczne, jest wiele: od powiększenia rodziny, dla której dotychczasowe cztery kąty stały się za ciasne, przez zmianę miejsca zamieszkania aż po zakup nieruchomości jako formę inwestycji. Dla banku jednak owe powody mają drugorzędne znaczenie. Najważniejsza jest zdolność kredytowa klienta. Brzmi znajomo? Tak, analogiczne kryterium jest decydujące przy udzielaniu pierwszego zobowiązania. I tak samo będzie przy trzecim, czwartym i każdym następnym.

Swoją zdolność kredytową obliczysz, korzystając z kalkulatora zdolności kredytowej. W jednym z pól należy podać swoje łączne zobowiązania miesięczne. Pod tym pojęciem kryją się: miesięczne koszty utrzymania gospodarstwa domowego (m.in. czynsz, opłaty za media), ale też posiadane inne zobowiązania, takie jak inne kredyty (także hipoteczne!), pożyczki, chwilówki, zakupy na raty, leasingi. Faktu ich posiadania nie da się ukryć przed bankiem — są one widoczne w raporcie BIK, do którego banki mają dostęp podczas analizy wniosku.

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać drugi kredyt hipoteczny?

Ważnym wskaźnikiem przy wyliczaniu zdolności kredytowej jest DTI, czyli stosunek wszystkich zobowiązań finansowych do wysokości uzyskiwanych dochodów netto. Jeśli DTI wynosi ponad 50-60%, można mieć poważne trudności w otrzymaniu kolejnego finansowania. Nie jest to jednak niemożliwe — jeśli dochody kredytobiorcy są wyższe, niż średnia krajowa, polityka kredytowa banku może zezwalać na udzielenie zobowiązania. Przy niższych dochodach, zaleca się, aby suma zobowiązań nie przekraczała 50%.

Zatem ile trzeba zarabiać, żeby dostać drugi kredyt hipoteczny? Tyle, żeby po zsumowaniu dotychczasowej raty, nowej raty oraz innych miesięcznych wydatków na Twoim koncie została ok. połowa dochodu. Przykładowo singiel zarabiający 8 tys. zł netto i posiadający już jeden kredyt hipoteczny z miesięczną ratą 2 tys. zł oraz ponoszący koszty utrzymania na poziomie 2,5 tys. zł, chce wziąć kolejne zobowiązanie. Jego rata wynosiłaby 2,5 tys. zł. Takie wydatki dają DTI na poziomie 87,5%. Jest to zbyt wysokie obciążenie, aby banki były skłonne udzielić kolejnego finansowania.

Dla porównania rodzina z łącznym dochodem 16 tys. zł, która spłaca już kredyt hipoteczny z ratą 3,5 tys. zł i ma koszty utrzymania na poziomie 4,1 tys. zł, ma szansę otrzymać kolejny kredyt z ratą 2 tys. zł. Suma zobowiązań wynosiłaby bowiem 9,6 tys. zł, co daje DTI na poziomie 60%.

Warunki otrzymania drugiego kredytu hipotecznego

Bank rozpatrując wniosek o kredyt hipoteczny, weźmie pod uwagę nie tylko wysokość zarobków, ale także ich stabilność i źródło. Ponadto istotne jest spełnienie takich warunków jak:

• dobra historia kredytowa,
• wniesienie wkładu własnego, najlepiej na poziomie 20% wartości nieruchomości, choć w niektórych bankach możliwe jest uzyskanie kredytu z niższym wkładem (np. 10%) jednak pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia,
• możliwość ustanowienia hipoteki na nieruchomości, należy więc m.in. przedstawić stan prawny nieruchomości,
• odpowiedni wiek kredytobiorcy,
• złożenie wniosku kredytowego.

Gdzie najłatwiej otrzymać drugi kredyt hipoteczny?

Kredytobiorców często interesuje, czy jeśli mają już w danym banku jeden kredyt hipoteczny i terminowo go spłacają, to czy mogą liczyć na preferencyjne warunki drugiego kredytu. Nie da się jednak na takie pytanie odpowiedzieć jednoznacznie, ponieważ kwestie te są zależne od polityki banku. Niektóre instytucje uwzględnią w swojej decyzji dotychczasową dobrą współpracę i fakt, że łatwiej im ocenić ryzyko braku spłaty zobowiązania. W takiej sytuacji mogą np. zminimalizować formalności.

Nie jest to jednak reguła i równie dobrze ten sam bank, który już udzielił jednego kredytu hipotecznego, może np. wymagać wyższego wkładu własnego przy drugim zobowiązaniu. Dlatego zawsze warto sprawdzać oferty w różnych instytucjach. Świetnie sprawdza się w tym celu ranking kredytów hipotecznych. Dodatkowo warto skonsultować się z ekspertem mFinanse, który pomoże przeanalizować dostępne oferty i wskazać najkorzystniejsze rozwiązanie. Może się bowiem okazać, że inny bank, mimo braku wcześniejszej współpracy, zaproponuje lepsze warunki niż ten, w którym już posiadasz kredyt. Pamiętaj, że banki dostosowują swoje warunki do sytuacji rynkowej, poziomu stóp procentowych itd., a to oznacza, że oferta atrakcyjna jakiś czas temu, dziś może nie być już najlepszą.

Drugi kredyt hipoteczny na tę samą nieruchomość

Drugi kredyt hipoteczny można zaciągnąć na nieruchomość, która już jest obciążona hipoteką.  Klienci zwykle decydują się na ten krok, gdy brakuje im pieniędzy na remont czy modernizację domu lub mieszkania. Zasadniczy warunek jest jednak taki, że wartość rynkowa tejże nieruchomości musi być wyższa niż wartość obu kredytów, czyli sumy nowego zobowiązania i pozostałej do spłaty kwoty pierwszego kredytu hipotecznego.

O drugi kredyt hipoteczny na tę samą nieruchomość można wnioskować zarówno w banku, który udzielił pierwszego zobowiązania, jak i w innej instytucji. W tym drugim przypadku najprawdopodobniej kredytodawca będzie wymagał przeniesienia „do siebie” pierwszego zobowiązania — w przeciwnym razie ryzykuje, że nie będzie miał pierwszeństwa w egzekwowaniu hipoteki, gdyby kredytobiorca przestał spłacać zobowiązanie.