Co oznacza odmowa kredytu?

Wymarzone mieszkanie znalezione, umowa przedwstępna podpisana, wniosek kredytowy złożony do banku. Po miesiącu czekania przychodzi decyzja — odmowa kredytu hipotecznego. Jaka mogła być przyczyna? Co dalej? Czy można złożyć kolejny wniosek w tym samym banku? Jak uniknąć takiego scenariusza? Odpowiadamy na wszystkie naglące pytania, jakie nasuwają się w tej sytuacji.

Ile wniosków o kredyt hipoteczny spotyka się z odmowną decyzją banku — nie wiadomo. Ani same instytucje finansowe nie informują o tym, ani podobnych statystyk nie publikują monitorujące je jednostki. Spoglądając jednak do raportów Biura Informacji Kredytowej, można tam znaleźć wzmianki o tym, ilu potencjalnych kredytobiorców wnioskowało o kredyty mieszkaniowe oraz ile kredytów zostało udzielonych.

I tak dla przykładu w październiku 2023 r. złożono ponad 41 tys. wniosków i udzielono 24 tys. kredytów hipotecznych. Miesiąc wcześniej wniosków do banków wpłynęło niemal 36,6 tys., a przyznano nieznacznie więcej niż 18 tys. kredytów. W sierpniu dysproporcja była jeszcze większa: tylko na co trzeci wniosek kredytowy przypadał udzielony kredyt.

Dużo wniosków kredytowych, mało umów. Dlaczego?

Nie oznacza to jednak, że tak wiele osób spotyka się z odmowną decyzją ze strony banku. Zdarza się bowiem, że klienci sami rezygnują z zaciągnięcia kredytu. Chociażby dlatego, że nie doszło do finalizacji umowy przedwstępnej na sprzedaż nieruchomości (np. sprzedający wycofał się). Często też zainteresowani kredytem składają wnioski w kilku bankach, aby docelowo wybrać najlepszą ofertę. Takie działanie, chociaż jak najbardziej rozsądne ze strony potencjalnych kredytobiorców, zaburza statystyki.

Dodatkowo zgodnie z Ustawą o kredycie hipotecznym bank powinien wydać decyzję kredytową w ciągu 21 dni. Odliczanie zaczyna się od momentu dostarczenia kompletu dokumentów. Jednak z uwagi na bardzo duży popyt na kredyty hipoteczne spowodowany wejściem w życie programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, zdarza się, że do banków wpływa tak wiele wniosków, że nie są one w stanie dotrzymać tego terminu. Wówczas automatycznie wydają decyzję odmowną. Klient powinien w takiej sytuacji ponowić wniosek.

Jakie mogą być przyczyny odmowy kredytu hipotecznego?

Gdy do banku wpłynie wniosek kredytowy oraz komplet dodatkowych dokumentów, analitycy przystępują do sprawdzania, czy udzielenie wsparcia finansowego jest dla instytucji finansowej bezpieczne. Tzn. czy potencjalny klient będzie w stanie regularnie spłacać raty. Sprawdzają m.in. zdolność i historię kredytową. Ponadto weryfikują tożsamość kredytobiorcy czy poprawność wypełnienia wniosku kredytowego. Warunków, aby otrzymać kredyt hipoteczny, jest wiele. Wątpliwości przy którymkolwiek z nich mogą doprowadzić do wydania odmownej decyzji.

Do najczęstszych powodów odrzucenia wniosku o kredyt hipoteczny należą:

• Brak zdolności kredytowej — obliczając zdolność kredytową, bank weźmie pod uwagę nie tylko wysokość, źródło i regularność dochodów, ale też stan cywilny kredytobiorcy, liczbę osób w gospodarstwie domowym, posiadane zobowiązania itd. Jeśli po zsumowaniu wszystkich dochodów i odjęciu od nich sumy zobowiązań oraz przyszłej raty okaże się, że kwota pozostała „na życie” jest zbyt niska, odmówi udzielenia kredytu. Rozwiązaniem może być wydłużenie okresu kredytowania, dzięki czemu wysokość raty będzie niższa.
• Nieudokumentowane lub niepewne źródło dochodów — należą do nich m.in. krótkoterminowe umowy cywilnoprawne. Niepewna z punktu widzenia banku jest także umowa o pracę na czas określony, która wygasa w ciągu najbliższych kilku miesięcy. Niedopuszczalne jest wskazywanie we wniosku kredytowym dochodu, który nie jest udokumentowany i pochodzi np. z pracy „na czarno”. Bank nie udzieli kredytu, gdy wnioskodawcy brak stabilnego zatrudnienia.
• Wliczenie 500+ albo „wczasów pod gruszą” do dochodu — chociaż niektóre świadczenia można podać jako źródło dochodu i mają one pozytywny wpływ na zdolność kredytową (np. dochodu z najmu i dzierżawy, przychody uzyskiwane z tytułu praw autorskich, przychody finansowe z lokat kapitałowych albo dywidendy), to z pewnością dodatki takie jak świadczenie 500+ albo renty czasowe nie wliczają się do nich.
• Zbyt krótki czas prowadzenia działalności gospodarczej — prowadzenie własnej firmy nie oznacza, że nie ma szans na kredyt hipoteczny, jednak starania o niego mogą być nieco bardziej skomplikowane. Jednym z warunków stawianych przez banki jest np. wykazanie, że działalność gospodarcza jest prowadzona od minimum 12 miesięcy (w niektórych instytucjach finansowych nawet 24 miesięcy).
• Zła historia kredytowa, opóźnienia w spłacie zobowiązań — jednorazowe spóźnienie się kilka dni ze spłatą kredytu za pralkę nie zrujnuje historii kredytowej i nie skreśli wnioskodawcy w oczach banku. Jeśli jednak podobne opóźnienia zdarzają się częściej, potencjalny kredytobiorca miał wcześniej problemy ze spłatą kredytów, pożyczek albo regularnie obciąża swoją kartę kredytową aż do osiągnięcia limitu, wówczas bank może odmówić udzielenia kredytu hipotecznego.
• Zbyt duża liczba zapytań kredytowych — każde zapytanie o kredyt zostanie odnotowane i wpłynie na scoring BIK. Zbyt duża ilość może zostać źle odebrane przez bank, gdzie zainteresowany będzie składał kolejne wnioski.
• Nieodpowiedni wiek kredytobiorcy — kredyt hipoteczny to zwykle zobowiązanie na ok. 20-30 lat. Jeśli wskazany we wniosku okres kredytowania jest tak długi, że kredytobiorca spłacałby go po przekroczeniu wieku emerytalnego, dla banku stanowi to zbyt wysokie ryzyko. Dlatego banki zawsze określają maksymalny wiek kredytobiorcy.
• Nieodpowiednie zapisy w księdze wieczystej nieruchomości — czyli np. służebność osobista lub dożywocie. Ponieważ kredytowana nieruchomość stanowi zabezpieczenie banku na wypadek problemów ze spłatą przez kredytobiorcę, bank obawia się przejęcia nieruchomości, która nie rokuje na późniejszą sprzedaż.
• Wnioskowanie o kwotę nieadekwatną do wartości nieruchomości — bank przed udzieleniem kredytu oceni realną wartość nieruchomości. Zrobi to w jego imieniu rzeczoznawca. Jeśli uzna, że cena jest zawyżona w stosunku do wartości, bank może uznać to za próbę wyłudzenia pieniędzy. Instytucja finansowa ma także prawo odmówić finansowania zakupu nieruchomości, jeśli ma zastrzeżenia odnośnie do wiarygodności dewelopera.
• Poręczanie kredytów osobom trzecim — poręczenie ma negatywny wpływ na zdolność kredytową, jest bowiem traktowane jak posiadanie zobowiązanie wnioskodawcy.
• Nieścisłości i błędy we wniosku kredytowym — niepoprawne dane osobowe (uwaga na literówki!) czy błędnie wyliczone dochody to także powód do odrzucenia wniosku. Podobnie jak zaniżenie swoich miesięcznych wydatków.

Odmowa kredytu hipotecznego. Co dalej?

Gdy wnioskodawca otrzyma odmowę kredytu hipotecznego, może się od niej odwołać. Ponadto zgodnie z nowelizacją ustawy z 29 sierpnia 1997 r. — Prawo bankowe, bank powinien podać przyczynę negatywnej decyzji. Jeśli tego nie zrobi od razu, można wnioskować o wyjaśnienie. Gdy zostanie udzielone, na jego podstawie można przeanalizować, jakie elementy we wniosku kredytowym poprawić.

Jeśli są to błędy formalne jak literówki czy drobne braki w dokumentacji, można je skorygować i złożyć wniosek ponownie, także w tym samym banku. Jeśli natomiast chodzi np. o zbyt niską zdolność kredytową, najlepiej skorzystać z porady profesjonalnego eksperta finansowego. Podpowie on jakie rozwiązania, czasami nieoczywiste, powinny zapewnić sukces w kolejnych staraniach o kredyt. Zdolność kredytową można także wyliczyć samodzielnie, korzystając ze specjalnego kalkulatora.

Czasami ze złożeniem kolejnego wniosku lepiej poczekać np. do całkowitej spłaty innych zobowiązań. Jeśli natomiast to stan albo wartość nieruchomości jest powodem odrzucenia wniosku — należy zastanowić się nad negocjowaniem ceny ze sprzedawcą albo poszukaniem innego mieszkania lub domu, którego stosunek ceny do wartości nie będzie budził obaw banku.

Innym sposobem jest złożenie wniosku w innym banku, który być może ma mniej rygorystyczne warunki udzielania kredytów hipotecznych. Trzeba jednak pamiętać, że składanie zbyt dużej ilości wniosków będzie wpływało negatywnie na scoring BIK.

Jak uniknąć sytuacji, gdy bank odmawia kredytu hipotecznego?

Jeszcze przed złożeniem wniosku kredytowego, należy zweryfikować i uporządkować swoje zobowiązania finansowe: sprawdzić stan zadłużenia, policzyć miesięczne wydatki na utrzymanie gospodarstwa domowego, spłacić kartę kredytową.

Korzystając z kalkulatora zdolności kredytowej policzyć, jakie ma się możliwości i o jakiej wysokości kredyt hipoteczny można się ubiegać.

Wiedząc, że obecna forma zatrudnienia może być powodem odmowy udzielenia kredytu hipotecznego, lepiej zająć się tym zawczasu np. negocjując z pracodawcą zmianę umowy o pracę na taką na czas nieokreślony.