Pierwsze klucze – nowa propozycja programu mieszkaniowego

Jak czytamy w projekcie ustawy, „Pierwsze klucze” mają „łączyć w sobie finansowe wsparcie w formie dopłat do rat z wyższą pomocą kierowaną do wieloosobowych gospodarstw domowych, w szczególności rodzin z dziećmi”. Jakie są założenia programu i kiedy będzie można z niego skorzystać, dowiesz się z tego artykułu.

„Pierwsze klucze”. Od kiedy wejdzie w życie?

W pierwszej połowie kwietnia 2025 r. w wykazie prac rządu opublikowano projekt ustawy o inwestycjach i kredycie mieszkaniowym „Pierwsze klucze”. Co to oznacza? Na razie tyle, że oficjalnie rozpoczęto prace legislacyjne nad nowym programem mieszkaniowym. To dopiero początek drogi — musi on jeszcze przejść przez konsultacje, uzgodnienia międzyresortowe i cały proces legislacyjny w Sejmie. Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów to II kwartał 2025 r. Nie oznacza to jednak, że od tego momentu będzie można już zaciągać kredyty z dopłatami. Realny start programu szacowany jest dopiero na drugą połowę 2025 roku. Czy warto na niego czekać? Przyjrzyjmy się temu, co na razie o nim wiadomo.

Na czym ma polegać program „Pierwsze klucze”?

Najważniejsze założenia programu to:

• kredyt ma wspierać w zakupie lub budowie pierwszej własnej nieruchomości;
• preferencyjne kredyty hipoteczne będą udzielane w złotówkach, na okres co najmniej 15 lat, ze stopą oprocentowania na poziomie stałym ustalonym na okres 60 miesięcy. „dopłaty stabilizacyjne” obejmą 120 pierwszych spłacanych zgodnie z harmonogramem rat kapitałowo-odsetkowych;
• wysokość dopłaty do rat będzie uzależniona od rodzaju finansowanego przedsięwzięcia — 1,5% na kredyt hipoteczny „Pierwsze klucze” lub 0% na sfinansowanie partycypacji lub wkładu mieszkaniowego;
• kredyty hipoteczne z dopłatą stabilizacyjną będą udzielane jedynie na zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego na rynku wtórnym. Nieruchomości te muszą spełniać też dodatkowe kryteria: zostać oddanie do użytkowania w okresie nie krótszym niż 5 lat od dnia złożenia wniosku o kredyt, a sprzedający musi posiadać tytuł prawny do mieszkania co najmniej 3 lata (ma to ograniczyć proceder sprzedaży mieszkań w relatywnie krótkim okresie od dnia nabycia w celu odsprzedaży z zyskiem, tzw. flipowania);
• cena mieszkania kupowanego na rynku wtórnym nie może być wyższa niż ustalony limit za metr kwadratowy. Ten limit będzie wyznaczany co roku na podstawie danych o kosztach budowy w segmencie mieszkań społecznych. Gmina będzie mogła też ustalić inny, lokalny limit — dopasowany do sytuacji na swoim terenie;
• w przypadku nowych inwestycji mieszkaniowych, o preferencyjny kredyt z dopłatą możesz starać się, jeśli planujesz wybudować dom jednorodzinny — zarówno od podstaw, jak i wtedy, gdy potrzebujesz pieniędzy na jego wykończenie. Dopłata będzie też możliwa, jeśli kupujesz działkę z myślą o budowie domu lub bierzesz udział w budowie domu realizowanej przez kooperatywę mieszkaniową, której jesteś członkiem;
• oprócz kredytów hipotecznych, program obejmie też kredyty konsumenckie — czyli takie, które możesz wziąć na inne cele mieszkaniowe. Chodzi tu o sytuacje, gdy chcesz pokryć swój udział w kosztach budowy mieszkania w ramach społecznej inicjatywy mieszkaniowej (SIM), towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) albo gdy potrzebujesz środków na wniesienie wkładu mieszkaniowego do spółdzielni;
• w przypadku kredytu konsumenckiego okres spłaty nie będzie mógł być krótszy niż 5 lat i nie dłuższy niż 15 lat (dopłaty będą obejmowały 60 pierwszych rat kapitałowo-odsetkowych);
• oprocentowanie rat ma wynieść 1,5% dla kredytów hipotecznych i 0% dla kredytów konsumenckich;
• projekt ustawy przewiduje limit dochodowy: jeśli dochód jednoosobowego gospodarstwa domowego przekroczy ustalony limit, to dopłaty do rat kredytu będą mniejsze o połowę kwoty, o jaką przekroczony został limit dochodu. W przypadku większych gospodarstw domowych obniżka będzie łagodniejsza — dopłata zmniejszy się tylko o 25% tej nadwyżki. Kryteria dochodowe zostaną szczegółowo określone w przepisach wykonawczych;
• przy wkładzie własnym poniżej 20%, obowiązywać będzie gwarancja BGK.

Założenia programu „Pierwsze klucze” – podsumowanie

„Pierwsze klucze” ma oferować dopłaty do kredytów hipotecznych, ale z istotnymi ograniczeniami:

Dla kogo dopłaty do kredytu?

Program skierowany jest do obywateli Polski, którzy nie posiadają i nie posiadali wcześniej własnej nieruchomości. Możliwe jest jednak posiadanie maksymalnie 50% udziału w nieruchomości nabytej w drodze spadku lub darowizny. ​

Rodzaj nieruchomości

Dofinansowanie obejmuje zakup nieruchomości z rynku wtórnego lub pierwotnego. W drugim przypadku jest jednak warunek — mieszkanie musi być oferowane w ramach inwestycji realizowanych przez społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM), towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) lub spółdzielnie mieszkaniowe. W ramach programu „Pierwsze klucze” przewidziano też wsparcie dla osób planujących budowę pierwszego domu jednorodzinnego. Dofinansowanie w formie dopłat do rat kredytu hipotecznego obejmuje: budowę domu jednorodzinnego, nabycie działki budowlanej lub jej części z przeznaczeniem na budowę domu oraz realizację inwestycji w ramach kooperatywy mieszkaniowej przez jej członka.

Wiek nieruchomości i okres posiadania przez sprzedającego

Aby skorzystać z programu „Pierwsze klucze”, kupowana nieruchomość z rynku wtórnego musi być oddana do użytku co najmniej 5 lat wcześniej, a jej obecny właściciel powinien posiadać ją przez minimum 3 lata. 

Limity cenowe a dopłata do kredytu

Maksymalna cena za metr kwadratowy wynosi 10 000 zł, natomiast w największych miastach (Warszawa, Gdańsk, Kraków, Poznań, Wrocław) limit ten wynosi 11 000 zł. Gminy mają możliwość ustalania własnych limitów cenowych. 

Wsparcie finansowe

Dopłaty do kredytu hipotecznego będą udzielane przez minimum 5 lat, obniżając oprocentowanie do 1,5%. Kwota wsparcia zależy od liczby osób w gospodarstwie domowym. ​

Gwarancja BGK

Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) zapewni pokrycie brakującego wkładu własnego do 20% wartości nieruchomości, jednak nie więcej niż 100 000 zł. ​

Wyjątek – inwestorzy społeczni

Nowy program mieszkaniowy ma umożliwiać zakup nieruchomości na rynku pierwotnym od Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS), Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych (SIM) oraz spółdzielni mieszkaniowych, z ograniczoną marżą do 25%. 

Limity cenowe i dochodowe w programie „Pierwsze klucze”

Choć dopłaty mogą wydawać się atrakcyjne, ich dostępność jest ograniczona. 

Maksymalna kwota kredytu objętego wsparciem

Kredyt hipoteczny w ramach programu „Pierwsze klucze” musi być kredytem złotówkowym, zaciągniętym na okres minimum 15 lat, a dopłaty do rat (tzw. dopłaty stabilizacyjne) będą przysługiwały przez pierwsze 120 miesięcy spłaty. Maksymalna kwota kredytu hipotecznego objętego dopłatami zależy od liczebności gospodarstwa domowego i wynosi dla:

• gospodarstwa jednoosobowego: 250 000 zł,
• gospodarstwa dwuosobowego: 400 000 zł,
• gospodarstwa trzyosobowego: 450 000 zł,
• gospodarstwa czteroosobowego: 500 000 zł,
• gospodarstwo pięcioosobowego: 600 000 zł,
• każdej kolejnej osoby: dodatkowe 50 000 zł

Limity dochodowe w programie „Pierwsze Klucze”

Wg dotychczasowych zapowiedzi, warunkiem uczestnictwa w programie „Pierwsze klucze” będą limity dochodowe. Ich celem jest skierowanie wsparcia do osób i rodzin o umiarkowanych dochodach. Kwoty będą corocznie waloryzowane, a ich przekroczenie nie wyklucza z udziału w programie, lecz poskutkuje proporcjonalnym zmniejszeniem wysokości dopłat. Limity dochodowe uzależnione są od ilości osób w gospodarstwie domowym i wynoszą odpowiednio:

• gospodarstwo jednoosobowe: 6 500 zł netto miesięcznie,
• gospodarstwo dwuosobowe: 9 500 zł netto miesięcznie,
• gospodarstwo trzyosobowe: 11 500 zł netto miesięcznie,
• gospodarstwo czteroosobowe: 13 500 zł netto miesięcznie,
• gospodarstwo pięcioosobowe: 15 500 zł netto miesięcznie.

Jeśli osoba lub rodzina przekroczy wskazany limit dochodowy, dopłaty nie zostaną wstrzymane, ale będą pomniejszone o:

• 50 groszy za każdą złotówkę przekroczenia w gospodarstwie jednoosobowym,
• 25 groszy za każdą złotówkę przekroczenia w gospodarstwach dwuosobowych i większych.

Nie czekaj – sprawdź dostępne możliwości

„Pierwsze klucze” to kolejna propozycja wsparcia dla osób kupujących pierwsze mieszkanie. Jeśli planujesz zakup nieruchomości, warto też sprawdzić dostępne opcje kredytowe już teraz i podjąć decyzję w oparciu o realne możliwości. Choć „Pierwsze klucze” może wprowadzić pewne ułatwienia, jego ostateczny kształt nie jest jeszcze przesądzony. Podobne programy w przeszłości często ulegały modyfikacjom lub nie wchodziły w życie zgodnie z planem.

Jeśli zastanawiasz się, czy taki kredyt jest dla Ciebie osiągalny, zacznij od samodzielnego sprawdzenia swojej zdolności kredytowej. Ponadto przy pomocy kalkulatora raty kredytu hipotecznego, policz także, czy rata zobowiązania nie pochłonie zbyt dużej części Twoich dochodów. Pamiętaj bowiem, że podstawą do udzielenia kredytu hipotecznego zawsze jest odpowiednia zdolność kredytowa. Warto już teraz skonsultować się z ekspertem kredytowym, który pomoże znaleźć odpowiednią ofertę na rynku.

„Pierwsze klucze”. Pytania i odpowiedzi 

Kiedy program „Pierwsze klucze” wejdzie w życie?

W pierwszej połowie kwietnia opublikowano projekt ustawy o inwestycjach i kredycie mieszkaniowym „Pierwsze klucze”. Wg rządowej strony internetowej planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów to II kwartał 2025 r. Jednak to dopiero początek prac nad ustawą. Zapowiadanym terminem, gdy będzie można składać wnioski o kredyty z dopłatami do rat, jest druga połowa 2025 r.

Co to znaczy, że kredyt hipoteczny „Pierwsze klucze” powinien zostać udzielony w wysokości w której wartości wskaźnika LtV nie będzie niższa niż 50%?

Oznacza to, że kwota udzielanego kredytu musi stanowić co najmniej połowę wartości rynkowej nabywanej nieruchomości. Dowiedz się więcej, co to jest LTV i jak wpływa na kredyt hipoteczny.

Ile trzeba zarabiać, żeby skorzystać z programu „Pierwsze klucze”?

W dotychczas opublikowanych informacjach na temat programu nie ma wzmianki o minimalnym poziomie dochodów. Aby jednak uzyskać kredyt hipoteczny zawsze niezbędna jest odpowiednia zdolność kredytowa.

Źródła:

1. https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/klucz-do-mieszkania (11.04.2025),
2. https://www.gov.pl/web/premier/projekt-ustawy-o-inwestycjach-i-kredycie-mieszkaniowym-pierwsze-klucze (11.04.2025).